บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

ALLY REIT: สรุป Oppday เจาะลึกผลประกอบการ Q1/2568 พร้อมโอกาสและความท้าทายในอนาคต

ALLY REIT: สรุป Oppday เจาะลึกผลประกอบการ Q1/2568 พร้อมโอกาสและความท้าทายในอนาคต

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview)

• กองทรัสต์ ALLY REIT จัดตั้งขึ้นในปี 2562 โดยมีเป้าหมายเป็นเจ้าของและบริหาร Community Mall และ Retail Mix-Use ในกรุงเทพฯ และรอบๆ ประเทศไทย
• ปัจจุบันมี Rating Triple B+ Outlook Stable
• มูลค่าทรัพย์สินรวม 13,640 ล้านบาท, มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ 8,416 ล้านบาท
• มีผู้จัดการกองทรัสต์คือ ALLY REIT Management โดยมี SCB AM เป็น Trustee
• มีพอร์ตที่หลากหลายและกระจายความเสี่ยง มีอัตราการเช่าที่สูง
• มี 14 โครงการ รวมตั้งแต่สเกลใหญ่ เช่น CDC, สเกลกลาง เช่น The Crystal เอกมัย-รามอินทรา, The Scene Town, Am Park จุฬา และกาดฝรั่ง และ Community Mall อีกประมาณ 10 โครงการในกรุงเทพฯ และ 1 โครงการที่เชียงใหม่
• มีพื้นที่เช่ารวม 164,000 ตร.ม. และมี Occupancy อยู่ที่ 92.7% ณ ปลายไตรมาส 1 ซึ่งเป็นอัตราที่สูง
• กลุ่มผู้เช่าหลักคือกลุ่ม Essential (1 ใน 3 ของพื้นที่เช่า) เช่น Supermarket, ร้านทำผม, โรงเรียน, ติวเตอร์ กลุ่ม Experience (1 ใน 3 ของพื้นที่เช่า) เช่น ร้านอาหาร, โรงหนัง, Fitness และกลุ่ม Home (15% ของพื้นที่เช่า) เช่น ของตกแต่งบ้าน
• โครงสร้างค่าเช่าเน้น Fixed Rent เป็นหลัก (78%)
• Top 10 Tenants ใช้พื้นที่ไม่เกิน 28% ซึ่งเป็นการกระจายความเสี่ยงที่ดี
• กลยุทธ์สำคัญคือการสร้าง Growth และขยายพอร์ตอย่างสม่ำเสมอ โดยมีการเพิ่ม Asset ใหม่ๆ เข้ามาทุก 1-2 ปี
• จ่ายผลประโยชน์ตอบแทนอย่างสม่ำเสมอทุกปี แม้ในช่วง COVID-19 ก็ยังมีการฟื้นตัวในการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทน

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities)

• การลดดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทยและอัตราเงินเฟ้อที่ลดลงช่วยลด Cost และ Pressure ด้านค่าใช้จ่าย
• การอัดฉีดโปรแกรมต่างๆ ของภาครัฐช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ
• เน้นลงทุนในโครงการที่เป็น Community พื้นที่สีเขียวที่สร้างความสุขให้กับลูกค้า
• ทำ Renovation และลง CapEx ในการสร้างพื้นที่สีเขียวและสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า
• สร้าง Tenant Mix ที่น่าสนใจ โดยการ Curate แต่ละที่ให้เข้ากับกลุ่มลูกค้า และหา Brand ที่เป็น New to ALLY หรือ New to ย่านนั้นๆ
• ขยายพอร์ตอย่างสม่ำเสมอ โดยมองหา Acquisition โครงการใหม่ๆ แต่เป็นสเกลเล็ก

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges)

• ความเสี่ยงทางเศรษฐกิจเนื่องจาก GDP มีการ Revise ตัวเลขลงมาอยู่ที่ 1.3-2%
• Consumer Confidence ในการจับจ่ายใช้สอยยังอยู่ในอัตราที่ไม่สูงมากนัก

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation)

• บริหาร Cost อย่างเข้มข้น โดยเฉพาะ Cost ในการบริหาร Rent and Service และต้นทุนทางการเงิน
• ปรับโครงสร้างในการคืนเงินต้นของ Debt ให้สม่ำเสมอทุกปี
• Maintain DPU ให้อยู่ในระดับเดิม และอาจมีการโตตามตลาดและค่าเช่าที่โตขึ้นในอนาคต
• ยังคงให้ความสำคัญกับเรื่อง ESG โดยการลดการใช้พลังงาน, เปลี่ยนแหล่งพลังงานมาเป็นแสงอาทิตย์, Recycle ขยะ, และสร้างพื้นที่ให้กับ Community

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends)

• ตั้งเป้าหมายที่จะเป็น REIT ชั้นนำในการให้ความสำคัญเรื่อง ESG (สิ่งแวดล้อม, สังคม, และการกำกับดูแลที่ดี)
• มีความมุ่งมั่นที่จะเป็น Net Zero โดยการลดการใช้พลังงานและเปลี่ยนไปใช้พลังงานหมุนเวียน
• สร้าง Community ให้กับผู้สูงอายุ (Active Senior Community) และ Family Community อย่างต่อเนื่อง
• คาดว่าจะจ่ายเงินลงทุนที่รวม CapEx และโครงการใหม่ๆ ประมาณ 230-250 ล้านบาท
• ตั้งเป้าหมาย Occupancy ของพอร์ตอยู่ที่ 93-94% ในระยะยาว
• คาดว่า Like-for-Like Revenue จะ Flat หลังจากที่โครงการทำถนนแล้วเสร็จที่สวนราชพฤกษ์ และ Tourist จะเริ่ม Recover เพิ่มเติม
• ตั้งเป้าหมาย NIM (Net Interest Margin) หรือ Margin ในโซนของกำไรจากการลงทุนให้อยู่ใน Range 35-37%
• วางแผนคืนเงินต้น 153 ล้านบาทในปีนี้

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session) [เริ่ม นาทีที่ 45.20 ]

สาเหตุที่ DPU ลดลงในไตรมาส 1/2568

ผู้บริหารชี้แจงว่าสาเหตุหลักมาจากมีการคืนเงินต้นของธนาคารในอัตราที่สูงขึ้นกว่าปีที่แล้ว โดยปีที่แล้วมีการคืนเงินต้นประมาณ 120 ล้านบาท แต่ปีนี้จะคืนประมาณ 150 ล้านบาท ทำให้ต่อหน่วยต่อไตรมาสต้องคืนเพิ่มขึ้นประมาณ 0.01 กว่าๆ ต่อหน่วย จึงส่งผลกระทบให้จ่ายผลประโยชน์ตอบแทนได้ลดลง อย่างไรก็ตาม Performance ในเรื่องของ Fundamental ยังค่อนข้างคล้ายปีที่แล้ว และมีหลายจุดที่ Improved เพิ่มขึ้นในเรื่องของ Fundamental เช่นกัน

แนวโน้มการชำระเงินกู้เพิ่มขึ้นและผลกระทบต่อ DPU ใน 3-5 ปีข้างหน้า

ผู้บริหารตอบว่าเป้าหมายคือต้องการ Maintain DPU ให้อยู่ในระดับนี้ จึงกำลังปรับโครงสร้างในการคืนเงินต้นของ Debt ให้สม่ำเสมอทุกๆ ปี เพื่อให้สามารถจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนที่ Predict ได้และเห็นภาพชัดในอนาคต โดยความตั้งใจคือจะ Maintain อยู่ในระดับ 0.11 และอาจจะมีการโตตามตลาดตามค่าเช่าที่มันโตขึ้นในอนาคต

อัตราค่าเช่าที่ลดลงในไตรมาส 1 และแนวโน้มในไตรมาสถัดไป

ผู้บริหารกล่าวว่า Occupancy มีสัญญาณปรับตัวดีขึ้นแล้ว และมาจากการที่ผู้เช่าหลายๆ คนให้ความสนใจในการขยายพื้นที่ ส่วน ARR อาจมีการลดลงเล็กน้อย แต่ลูกค้าที่ต่อสัญญา (ลูกค้าเดิม) มีอัตราการปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นประมาณ 2% ซึ่งเป็น Trend ที่ดี แต่สาเหตุที่ ARR ลดลงก็มาจากผู้เช่าที่เป็น Revenue Sharing และผู้เช่ารายใหม่ที่ต้องยอมรับว่ามีทางเลือกในการขยาย และบริษัทก็ Selective ผู้เช่ามากขึ้น อาจมีผลกระทบในจุดนี้ แต่ในระยะยาวจะทำให้ดีขึ้น

การแก้ไขปัญหาผลกระทบจากโครงการก่อสร้างต่อศูนย์การค้า

ผู้บริหารกล่าวว่าการทำถนนใกล้จะเสร็จแล้ว และจะมีการเปิดถนนในช่วงเดือนมิถุนายน ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาหลังจากนั้นก็จะเห็น Performance ที่ปรับตัวดีขึ้นจาก Traffic Flow ของถนนที่ไหลมากขึ้น และผู้เช่าที่สามารถเข้าและกู้มาใช้บริการที่สามารถ Access ได้ง่ายขึ้นด้วย ก็คงเป็น Trend ของ Recovery ในช่วงครึ่งหลังของปีสำหรับโครงการที่ได้ผลกระทบก่อนหน้านี้

แผนการเพิ่มผู้เช่าระยะยาวและดึงแบรนด์แม่เหล็กเพื่อเพิ่มเสถียรภาพของรายได้

ผู้บริหารกล่าวว่าผู้เช่า Anchor หลักที่ เป็นระยะยาวมีอยู่ประมาณ 28% ของกอง ซึ่งถือว่าไม่สูงมากนักและเป็นอัตราที่กำลังดี เพราะไม่ทำให้เสี่ยงเกินไปกับผู้ประกอบการรายใดรายหนึ่ง และเป็นการกระจายความเสี่ยงมากกว่า จุดที่ให้ความสำคัญคือการหาร้านค้า Tenant ที่เป็น Magnet มากกว่า คือพยายามหาร้านที่เป็น New to ALLY, New to ย่านใหม่ๆ, New to ต่างๆ เพื่อที่จะสร้างความแปลกใหม่ความน่าตื่นเต้นให้กับลูกค้า

ความคืบหน้าของสัญญาเช่าที่หมดอายุในปี 2568 และการต่อสัญญาของ Anchor

ผู้บริหารกล่าวว่าจากสัญญาที่กำลังหมดปีนี้ ก็คงที่จะต่อในอัตราที่สูง คือ Target ไว้น่าจะอยู่ อย่างน้อย 80-90% Q1 ต่อไป 92% ซึ่งถือว่าเป็นอัตราการต่อที่สูงมากๆ สำหรับผู้เช่ารายย่อย และโดยเฉพาะ Anchor คาดว่าจะต่อทุกราย 100% เพราะเป็นมองว่าเป็นการลงทุนระยะยาว Performance ก็ดี

แนวทางการเพิ่ม Well ของกองและการรักษาอัตรา Reversion Rate โดยเฉลี่ย

ผู้บริหารกล่าวว่าโครงสร้างสัญญาเช่าในเมืองไทยส่วนใหญ่จะทำเป็น 3 ปี หรือ 3+3 เพราะฉะนั้นการนับ Well จะนับเป็น 3 ปี เพราะฉะนั้นการที่มัน Vary ขึ้นลงบ้างในช่วงของระหว่างไตรมาสแต่ละปีมันก็จะมาจากการที่สัญญามันอาจจะครบกำหนดไม่เท่ากันในแต่ละไตรมาส แต่ถ้าสัญญาเฉลี่ย 3 ปีก็จะคงมอง Well ส่วนใหญ่อยู่ประมาณ 1 ปีครึ่งถึงประมาณ 2 ปี และจะขึ้นลงอยู่ใน Range นี้ในระยะยาว และการขึ้นค่าเช่า Q1 ตัวเลขนี้มันเริ่มขึ้นมาละจากประมาณเปอร์เซ็นต์กว่าในปีที่แล้วอยู่ที่ตอนนี้ 2% แล้ว และระยะยาวคงที่จะต้อง Maintain อยู่ประมาณระดับนี้ 2% ขึ้นไป

แผนการลงทุนเพิ่มเติมและความคาดหวังต่อ IRR

ผู้บริหารกล่าวว่าตลาดค่อนข้าง Active จริงๆ Deal ก็ค่อนข้างเยอะ แต่สิ่งที่วางแผนสำหรับปีนี้ก็คือการเข้าลงทุนเพิ่มเติม 2 โครงการที่เป็นสเกลเล็กๆ เป็น Strip Mall แต่ว่าเพิ่มการ Diversify เพิ่ม Location ให้กับผู้เช่าที่จะขยายไปได้ ซึ่งคาดว่าจะมีการเข้าลงทุนในช่วงประมาณ Q2 Q3 ปีนี้ เป็น 2 Strip Mall ที่อยู่ในกรุงเทพฯ มีที่ที่ถนนศรีวารินทร์ และที่ถนนสายไหม และอีก Project ก็คือเรื่องของการขยายสิทธิการเช่าของโครงการ CDC บางส่วน เพื่อที่จะทำการ Renovation โครงการ CDC ในช่วงปีหน้า ซึ่งจะเป็นการ Renovation แบบไม่ได้ปิดโครงการและ Renovation เป็นการเปิดดำเนินการแล้วก็เป็นการ Renovation ไปเป็นโซนๆ ที่จะกระทบพื้นที่ส่วนกลางโดยหลัก

โดยรวมแล้ว ALLY REIT ยังคงมีทิศทางการเติบโตที่ดี โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การขยายพอร์ตโฟลิโออย่างต่อเนื่อง และการให้ความสำคัญกับการสร้างความพึงพอใจให้แก่ผู้เช่า รวมถึงการดำเนินงานตามหลัก ESG อย่างยั่งยืน