NOBLE พลิกขาดทุน 483 ล้านบาทใน Q3/2569 เหตุไร้รายการพิเศษและกดดันจากกลยุทธ์ราคา
รายได้จากการโอนพุ่ง 44.9% แต่กำไรขั้นต้นหดตัวจากแคมเปญระบายสต็อกและต้นทุนการเงินที่สูงขึ้น
บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ NOBLE รายงานผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2569 มีรายได้รวม 2,783.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 29.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยได้รับแรงหนุนหลักจากรายได้การโอนกรรมสิทธิ์โครงการคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ อย่างไรก็ตาม บริษัทพลิกเป็นขาดทุนสุทธิ 483.3 ล้านบาท เทียบกับกำไร 687.8 ล้านบาทในไตรมาส 3 ปี 2568 เนื่องจากปัจจัยกดดันด้านอัตรากำไรขั้นต้นจากการจัดแคมเปญส่งเสริมการขายและการรับรู้ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น รวมถึงการขาดหายไปของรายการกำไรพิเศษจากการขายเงินลงทุนที่เคยเกิดขึ้นในปีก่อนหน้า
Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน
หัวใจสำคัญของผลประกอบการรอบนี้คือ "การปรับกลยุทธ์ด้านราคาเพื่อเร่งระบายสินค้าคงเหลือ" ท่ามกลางภาวะการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่ออัตรากำไรขั้นต้น (GPM) ของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงเหลือ -1.4% ในไตรมาส 3/2569 จากระดับ 28.9% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน
ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น:
- การปรับกลยุทธ์ราคา: บริษัทใช้แคมเปญ "One Price One Month" และการปรับราคาเพื่อกระตุ้นยอดขายสินค้าพร้อมอยู่ (Ready-to-Move) ทำให้แม้รายได้จากการโอนจะเพิ่มขึ้นถึง 44.9% แต่ต้นทุนขายกลับพุ่งสูงขึ้น 106.8% จากการปรับมูลค่าสินค้าคงเหลือให้เป็นมูลค่าสุทธิที่จะได้รับ (NRV) ตามมาตรฐานบัญชี
- การขาดรายการพิเศษ: ในไตรมาส 3/2568 บริษัทมีการรับรู้กำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุนในโครงการนิว เอปิค อโศก-พระราม 9 ซึ่งเป็นรายการครั้งเดียว (One-time Gain) จำนวนมาก แต่ในไตรมาสนี้ไม่มีรายการดังกล่าว
- ต้นทุนทางการเงิน: มีภาระดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้น 52.1% เนื่องจากโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทำให้ไม่สามารถบันทึกดอกเบี้ยเป็นต้นทุนโครงการได้อีกต่อไป ต้องรับรู้เป็นค่าใช้จ่ายทันที ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยในตลาดที่อยู่ในระดับสูง
จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่:
สถานการณ์นี้มี "ลักษณะเป็นครั้งคราวและเป็นกลยุทธ์ระยะสั้น" เพื่อเร่งระบายสต็อกและรักษาสภาพคล่อง โดยบริษัทระบุว่ายังคงดำเนินกลยุทธ์ Asset Light Model และการคัดเลือกโครงการอย่างระมัดระวัง (Selective Investment) อย่างไรก็ตาม แรงกดดันจากต้นทุนทางการเงินและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 44.9% ยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิดในรอบถัดไป
Highlight สำคัญ
- ยอดขาย (Presales): เติบโตโดดเด่นที่ 3,905.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 391.0% YoY สะท้อนความสำเร็จของแคมเปญกระตุ้นยอดขาย
- Backlog: มีรายได้รอรับรู้สูงถึง 21,686.1 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้ภายใน 4 ปีข้างหน้า
- อัตราส่วนหนี้สิน: D/E Ratio (หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น) อยู่ที่ 1.82 เท่า เพิ่มขึ้นจาก 1.71 เท่า ณ สิ้นปี 2568
- กระแสเงินสด: เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดเพิ่มขึ้น 886.8 ล้านบาทจากไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนความพยายามในการบริหารสภาพคล่อง
ภาพรวมผลประกอบการ
รายได้รวม 9 เดือนแรกของปี 2569 อยู่ที่ 5,409.6 ล้านบาท ลดลง 2.6% YoY โดยผลขาดทุนสุทธิรวม 9 เดือนอยู่ที่ 852.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลจากการปรับโครงสร้างราคาและต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
โอกาส
- การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน/จดจำนองของภาครัฐถึงกลางปี 2570 ช่วยสนับสนุนกำลังซื้อ
- โครงการ "คนละหลัง พลัส" ของภาครัฐช่วยเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
- การมี Backlog ในมือกว่า 2.1 หมื่นล้านบาท เป็นฐานรายได้ที่มั่นคงในอนาคต
ความเสี่ยง
- อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของสถาบันการเงินที่สูงถึง 44.9% เป็นอุปสรรคสำคัญในการโอนกรรมสิทธิ์
- ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงกดดันกำลังซื้อในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง
- ต้นทุนทางการเงินที่ทรงตัวในระดับสูงตามทิศทางอัตราดอกเบี้ย
สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ
- ความสำเร็จในการโอนกรรมสิทธิ์จาก Backlog ที่มีอยู่
- การบริหารจัดการสินค้าคงเหลือในไตรมาส 4/2569 และปีหน้า
- แผนการออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อรองรับการชำระคืนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด
- การเปิดขายโครงการ "โนเบิล เอ็มเมอร์ส พร้อมพงษ์" ในตลาดในประเทศไตรมาส 4/2569
รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง)
บริษัทเน้นการระบายสต็อกพร้อมอยู่ผ่านแคมเปญราคา ซึ่งส่งผลกระทบต่อ GPM อย่างชัดเจนในไตรมาสนี้ โดยธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มี GPM ติดลบที่ -1.4% ขณะที่ธุรกิจให้เช่าและบริการเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวด้วย GPM ที่ 13.5% จากการนำสินค้าคงเหลือมาปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income)
ฐานะการเงินและกระแสเงินสด
สินทรัพย์รวมลดลงเหลือ 23,166.2 ล้านบาท จากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ หนี้สินรวมลดลงเล็กน้อยจากการชำระคืนหุ้นกู้และเงินกู้ยืมสถาบันการเงิน อย่างไรก็ตาม ส่วนของผู้ถือหุ้นลดลงจากผลขาดทุนสะสม ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนปรับตัวสูงขึ้น
สรุปท้าย
ผลประกอบการของ NOBLE ในไตรมาส 3/2569 สะท้อนถึงช่วงเปลี่ยนผ่านที่บริษัทเลือกยอมรับผลขาดทุนจากการปรับราคาเพื่อเร่งระบายสต็อกและรักษาสภาพคล่อง แม้ยอดขาย (Presales) จะเติบโตอย่างแข็งแกร่ง แต่ความท้าทายหลักยังคงอยู่ที่การบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง ซึ่งนักลงทุนควรจับตาความสามารถในการเปลี่ยน Backlog ให้เป็นรายได้จริงและการบริหารวินัยทางการเงินในไตรมาสถัดไป