สรุป Opportunity Day

📅 ข้อมูลสำคัญ: OPPDAY งวดทั้งปี (YE) พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2567 / ค.ศ. 2024

---

### 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

บริษัทแสนสิริจำกัด(มหาชน) ปีงบประมาณ พ.ศ. 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 24 โครงการ มูลค่ารวม 52,000 ล้านบาท โดยเน้นพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นหลัก และยังขยายสู่ภูเก็ตอย่างชัดเจน โดยมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลางบนเป็นสำคัญ พร้อมรักษาภาพลักษณ์แบรนด์ “เศรษฐศิลป์” และ “นาราศิริ” ผ่านการเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลที่มีศักยภาพสูง เช่น กรุงเทพฯ กีฑา, พุทธมณฑลสาย 2 และภูเก็ตหาดสุรินทร์

บริษัทเผชิญแรงกดดันจากภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวในปีนี้ โดยยอดขายและยอดโอนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ยังคงรักษาอัตรากำไรสุทธิไว้ที่ระดับ 13.1% และปรับโครงสร้างหนี้สินให้มีความแข็งแกร่งขึ้น โดยลดเกียร์ริงต่อทุนจาก 1.43 เท่าในปีก่อน มาอยู่ที่ 1.31 เท่า

จุดเปลี่ยนสำคัญ (Inflection Point): การย้ายโฟกัสไปสู่ภูเก็ตและโครงการระดับกลางบน โดยเฉพาะโครงการที่เน้นความต้องการของกลุ่มลูกค้าต่างชาติและลูกค้าในกลุ่มธุรกิจ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแผนปรับโครงสร้างธุรกิจเพื่อกระจายความเสี่ยงและรักษาสมดุลของรายได้จากภูมิภาคต่าง ๆ

---

### 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญ (Financial & KPI Analysis)

ตารางสรุปผลประกอบการ (หน่วย: ล้านบาท)

| รายการ | พ.ศ. ก่อนหน้า (2567) | พ.ศ. ปัจจุบัน (2568) |
|-------------------------------------------|----------------|---------------|
| รายได้รวม | 34,352 | 31,415 |
| กำไรจากการดำเนินงาน (EBIT / Core Profit) | 29,352 | 26,418 |
| กำไรสุทธิ (Net Profit) | 4,765 | 4,513 |
| Presale Revenue | - | 41,700 |
| Backlog (ณ สิ้นปี) | - | 17,138 |
| Transfer Revenue | - | 36,700 |

> *หมายเหตุ: รายการ “Presale” และ “Backlog” เป็น KPI สำคัญเฉพาะของบริษัทในหมวดอสังหาริมทรัพย์*

---

#### การวิเคราะห์ Core vs Non-Core
- Core Profit (EBIT): อยู่ที่ 26,418 ล้านบาท ลดลง 9.7% จากปีก่อน
- Non-Core Revenue & JV Profit: ส่วนแบ่งกำไรจากโครงการพันธมิตร (JV) ลดลงเหลือ 567 ล้านบาท (-49%) เนื่องจากการโอนโครงการบุราศิริ-กรุงเทพบีธานในปีก่อนสิ้นสุดลง และไม่มีโครงการ JV ใหม่ขนาดใหญ่ในปีนี้

---

### 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

#### ปัจจัยภายใน
- ✅ กลยุทธ์ที่ได้ผล:
- การเปิดตัวโครงการใหม่ในภูเก็ต (เช่น เรียบายแสนสิริ, เดอะเบสเชิงทะเล) และกรุงเทพฯ กีฑา เสริมสร้างภาพลักษณ์แบรนด์ “เศรษฐศิลป์” ในทำเลที่มีศักยภาพสูง
- การเน้นโครงการระดับกลางบน (Mid-to-High Segment) เพื่อตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าระดับกลางที่มีกำลังซื้อมั่นคง
- ⚠️ ปัญหาที่กำลังแก้ไข:
- การชะลอตัวของยอดโอน (ลดลง 16%) จากภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม และความกังวลเรื่องการกู้ยืมของลูกค้าในกลุ่มราคาต่ำ

#### ปัจจัยภายนอก
- 📉 เศรษฐกิจมหภาค: ภาวะดอกเบี้ยนโยบายลดลงช่วยสนับสนุนความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง
- 📈 ตลาดภูเก็ต: เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญ เนื่องจากมีประชากรชาวต่างชาติสูงถึง 10–15% และเป็นตลาดท่องเที่ยวหลัก ทำให้โครงการในภูเก็ตขายดีอย่างต่อเนื่อง (ยอดขายเฉลี่ยบางโครงการเกิน 90%)
- ⚠️ สงครามอิหร่าน-อิสราเอล: มีผลกระทบระยะสั้นต่อต้นทุนวัสดุก่อสร้างและโลจิสติกส์ โดยเฉพาะในภูเก็ต แต่บริษัทระบุว่ามีการล็อกต้นทุนล่วงหน้าแล้ว และไม่กระทบต่อโครงการปัจจุบัน

---

### 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

Q: สงครามอิหร่าน-อิสราเอลส่งผลต่อธุรกิจอย่างไร?
A: บริษัทอยู่ในช่วง “monitoring” โดยมีต้นทุนเดิม (stock & work in process) ล็อกไว้ล่วงหน้าแล้ว ส่วนโครงการใหม่กำลังเจรจากับผู้ผลิตเพื่อล็อกต้นทุนก่อนเปิดขาย หากสงครามยืดเยื้ออาจส่งผลต่อค่าใช้จ่ายด้านน้ำมันและโลจิสติกส์

Q: มีแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวหรือไม่?
A: มองว่าปีที่แล้วเป็น “bottom” แล้ว เศรษฐกิจภายในประเทศเริ่มฟื้นตัว โดยดอกเบี้ยนโยบายลดลงช่วยลดต้นทุนการกู้ยืมของลูกค้าและผู้พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตก็ยังเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง

Q: ภูเก็ตเป็นตลาดรองกรุงเทพฯ หรือไม่?
A: เห็นด้วยว่าภูเก็ตน่าจะเติบโตต่อไป เพราะมีประชากรชาวต่างชาติสูงถึง 10–15% และเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลก มีศักยภาพในการขยายตัวในระยะยาว

Q: ต้นทุนพัฒนาโครงการกรุงเทพฯ เทียบกับภูเก็ตหรือไม่?
A: ต้นทุนภูเก็ตสูงกว่ากรุงเทพฯ โดยประมาณ 20% เนื่องจากระยะทางขนส่งวัสดุไกลกว่า แต่จังหวัดอื่น ๆ เช่น เชียงใหม่ หรือหัวหิน มีต้นทุนใกล้เคียงกับกรุงเทพฯ

Q: การลดดอกเบี้ยช่วยกระตุ้นยอดขายได้ไหม?
A: ได้ช่วยสนับสนุนทั้งผู้พัฒนาและลูกค้า โดยลดต้นทุนดอกเบี้ยในการก่อสร้าง และลดต้นทุนการกู้ยืมของลูกค้า ส่งผลให้ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น

Q: มีแผนขยายธุรกิจไปต่างประเทศไหม?
A: มีแผนลงทุนเพิ่มเติมประมาณ 1,000 ล้านบาทสำหรับการพัฒนาธุรกิจใหม่ โดยเน้นร่วมมือกับพาร์ตเนอร์ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เพื่อสร้าง New S-Curve ที่เติบโตได้ในระยะยาว

Q: พฤติกรรมลูกค้าชอบคอนโดสร้างเสร็จก่อนขายหรือไม่?
A: ใช่ โดยเฉพาะในแหล่งงาน เช่น เขตอุตสาหกรรม ซึ่งลูกค้ามักอาศัยอยู่ในอาพาร์ทเม้นต์แล้วต้องการซื้อคอนโดเพื่อลดภาระค่าเช่า

Q: สัดส่วนยอดขายลูกค้าต่างชาติเป็นเท่าใด?
A: เทียบกับยอดขายรวมประมาณ 15–20% โดยชาวจีนอยู่ที่ 30%, พม่า 10%, รัสเซีย 10%, ไต้หวัน และยุโรปรวมประมาณ 10%

Q: ธุรกิจรับสร้างบ้านเป็นอย่างไร?
A: เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนมีนาคม ปีนี้ มียอดจองเพิ่มขึ้นมากในสองเดือนแรก โดยคาดว่ารายรับจะเติบโตถึงประมาณ 600 ล้านบาทภายในปี

Q: จะออกหุ้นกู้เท่าไหร่ในปีนี้?
A: ออกหุ้นกู้ประมาณ 10,000–12,000 ล้านบาท ใน 3 รอบ (เดือนมีนาคม, กลางปี, สิ้นปี) โดยมีสภาพคล่องรวมกว่า 20,000 ล้านบาท จึงสามารถคืนหุ้นกู้ได้โดยไม่ต้องออกใหม่

---

### 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

#### เป้าหมาย (Targets)
- ระยะสั้น (2026): เปิดตัวโครงการใหม่ 33 โครงการ มูลค่ารวม 51,000 ล้านบาท โดยเน้นระดับกลางบนในกรุงเทพฯ และภูเก็ต
- ระยะยาว: พัฒนาธุรกิจใหม่ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ผ่านร่วมมือพาร์ตเนอร์ เพื่อกระจายความเสี่ยงและสร้าง New S-Curve

#### สิ่งที่ต้องจับตามอง (Key Watch-out)
- การชะลอตัวของยอดโอนในภูมิภาคกรุงเทพฯ
- ความเสี่ยงจากภาวะดอกเบี้ยนโยบายและการกู้ยืมของลูกค้าในกลุ่มราคาต่ำ
- การเปลี่ยนแปลงนโยบายรัฐบาลที่อาจกระทบต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในภูเก็ต

---
*ข้อมูลทั้งหมดอ้างอิงจากบริษัทแสนสิริจำกัด(มหาชน) ในงาน SET Opportunity Day งวดปี 2568 (ค.ศ. 2025)*