สรุป OPPDAY

```html

สรุป Oppday แสนสิริ: มองอนาคตอสังหาฯ ปี 2567

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview)

แสนสิริสรุปผลการดำเนินงานปี 2566 โดยมีการเปิดโครงการใหม่รวม 43 โครงการ มูลค่า 46,500 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 23 โครงการ และคอนโดมิเนียม 20 โครงการ สัดส่วนโครงการในกรุงเทพฯ และปริมณฑลต่อต่างจังหวัดอยู่ที่ 60:40 ยอดขายสุทธิอยู่ที่ 40,800 ล้านบาท โตขึ้น 9% จากปีก่อน และยอดโอนรวม 43,700 ล้านบาท โตขึ้น 13% จากปีก่อน

โครงการที่เปิดใหม่ในต่างจังหวัดได้รับการตอบรับที่ดี ยอดจองมากกว่า 40% ตั้งแต่ช่วงเปิดตัว และบางโครงการมียอดจองสูงถึง 70-80% ในเวลาไม่กี่เดือน แสนสิริเน้นจังหวัดที่มีศักยภาพด้านการท่องเที่ยว เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต หัวหิน ชลบุรี และขอนแก่น ตัวอย่างโครงการศิรันสิริ เกาะแก้ว รีทรีต ที่ภูเก็ต มียอดจองถึง 95% ภูเก็ตเป็นโลเคชั่นที่แสนสิริให้ความสำคัญและมีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการมา 10 กว่าปี

สำหรับผลประกอบการของปี 2566 บริษัทมีรายได้รวม 39,205 ล้านบาท โตขึ้น 2% จากปีก่อน กำไรขั้นต้นจากการขายโครงการอยู่ที่ 31.7% ลดลงจากปีก่อนหน้าเนื่องจากการโอนโครงการนาราสิริ กรุงเทพกรีฑา ที่มีอัตรากำไรสูงได้ปิดโครงการไปแล้ว รวมถึงมีการทำโปรโมชั่นในช่วงไตรมาส 4 ท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรง ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) ปรับตัวเพิ่มขึ้นตามยอดโอนและกิจกรรมต่างๆ คิดเป็นสัดส่วน 19.9% ของรายได้รวม

ส่วนแบ่งกำไรจากโครงการ JV ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญถึง 188% มาอยู่ที่ 1,122 ล้านบาท มาจากการโอนโครงการในรูปแบบ JV ที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2565 กำไรสุทธิในปี 2566 อยู่ที่ 5,253 ล้านบาท ลดลง 13% จากปีก่อน สาเหตุมาจากต้นทุนและค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น รวมถึงกำไรจากการขายที่ดินและทรัพย์สินที่ลดลง หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย (Interest-Bearing Debt: IBD) ณ สิ้นปี 2566 ปรับตัวลดลงจากปีก่อนหน้ามาอยู่ที่ 75,985 ล้านบาท โดยสัดส่วนส่วนใหญ่ 57% มาจากหุ้นกู้ รองลงมาเป็น Project Loan 23% และ Short-Term Loan 20% อัตราส่วน Gearing และ Net Gearing ณ สิ้นปี 2566 ปรับตัวลดลงอย่างมาก อยู่ที่ 1.55 และ 1.45 เท่าตามลำดับ ต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 4.16%

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities)

แสนสิริวางแผนเปิด 29 โครงการใหม่ในปี 2568 มูลค่า 52,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 14 โครงการ และคอนโดมิเนียม 15 โครงการ โดยจะมุ่งเน้นไปใน Segment Premium เป็นหลัก สัดส่วน Location ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเทียบกับต่างจังหวัดจะอยู่ที่ 85:15

กลยุทธ์สำหรับปีนี้มี 4 ข้อหลักๆ คือ:

1. สานต่อความสำเร็จของโครงการระดับ Medium และ Premium
2. เร่งเปิดตัวคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เพิ่มมากขึ้น
3. เดินหน้าพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดอย่างต่อเนื่อง
4. ร่วมมือกับ Partner ในการพัฒนาโครงการร่วมกัน

โดยมี Partner ใหม่เพิ่มเติมนอกจาก BTS Group, Tokyu Development Thailand และกองทุนส่วนบุคคลที่บริหารโดย XSpring Asset Management คือ Mitsui Fudosan Group ที่จะมาร่วมทำโครงการ JV 2 โครงการแรก ได้แก่ บูราสิริ จตุโชติ และนาราสิริ บางนา กม.10

โครงการที่จะเปิดตัวในไตรมาส 1 ของปีนี้ มีทั้งหมด 11 โครงการ มูลค่า 13,340 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 3 โครงการ และคอนโดมิเนียม 8 โครงการ

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges)

ความเสี่ยงหลักที่แสนสิริกำลังเผชิญอยู่คือการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่มีผู้เล่นหลายราย รวมถึงความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจที่อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค นอกจากนี้ ยังมีความเสี่ยงด้านต้นทุนที่อาจเพิ่มสูงขึ้นจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ผันผวน

ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากความเสี่ยงเหล่านี้คือยอดขายที่อาจไม่เป็นไปตามเป้าหมาย อัตรากำไรที่ลดลง และภาระหนี้สินที่เพิ่มขึ้น หากบริษัทไม่สามารถบริหารจัดการความเสี่ยงเหล่านี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ อาจส่งผลกระทบต่อผลประกอบการและสถานะทางการเงินของบริษัท

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation)

แสนสิริมีแผนการรับมือกับความเสี่ยงต่างๆ โดยมุ่งเน้นไปที่การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์ การรักษาความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้า การขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่มใหม่ๆ และการเพิ่มช่องทางการขาย นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังให้ความสำคัญกับการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว

ตัวชี้วัดความสำเร็จที่ใช้ในการแก้ไขปัญหาคือยอดขายที่เพิ่มขึ้น อัตรากำไรที่สูงขึ้น ความพึงพอใจของลูกค้าที่เพิ่มขึ้น และส่วนแบ่งการตลาดที่เพิ่มขึ้น หากบริษัทฯ สามารถบรรลุเป้าหมายเหล่านี้ได้ จะถือว่าประสบความสำเร็จในการแก้ไขปัญหาและลดผลกระทบจากปัจจัยต่างๆ ที่กล่าวถึง

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends)

แนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตยังคงมีความไม่แน่นอนสูง แต่แสนสิริเชื่อว่าตลาดยังมีโอกาสเติบโตได้ หากบริษัทฯ สามารถปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว และสามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้อย่างตรงจุด

วิสัยทัศน์ของแสนสิริคือการเป็นผู้นำในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย โดยมุ่งเน้นไปที่การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่มีคุณภาพ การให้บริการที่เป็นเลิศ และการสร้างความยั่งยืนให้กับธุรกิจ

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session) [เริ่ม Q&A นาทีที่ 43:25]

แนวโน้มผลการดำเนินงานในไตรมาส 1 ปี 2567

• ปกติไตรมาส 1 จะน้อยกว่าไตรมาส 4 แต่ปีนี้มีการเปิดตัวคอนโดหลายตัว
• เชื่อว่ายอด Presale จะได้ตามเป้า
• Q on Q ไตรมาส 1 สู้ไตรมาส 4 ไม่ได้ แต่ Year on Year น่าจะใกล้เคียงปีที่ผ่านมา

ปัจจัยบวกในช่วงครึ่งปีแรก

• ดอกเบี้ยเริ่มลดลง
• รัฐบาลพิจารณามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เช่น ลดค่าธรรมเนียมการโอน
• สมาคมอสังหาฯ พยายามขอผ่อนปรน LTV
• ไตรมาส 4 และ 1 เป็น High Season ของการท่องเที่ยว

ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

• ไตรมาส 1 ยังไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาส 4
• มีแค่ดอกเบี้ยที่ลดลง
• รอแบงก์ลดดอกเบี้ย
• ติดตาม Geopolitics และ Trump 2.0

หุ้นกู้ครบกำหนดปี 2568

• มีหุ้นกู้ครบกำหนด 15,000 ล้านบาท
• Deal ไปแล้วในเดือน ก.พ. 6,000 ล้านบาท
• ออกหุ้นกู้ไปแล้ว 7,000 ล้านบาท
• เหลืออีก 9,000 ล้านบาท คาดว่าจะออกอีกครั้งปลายปี 7,000 ล้านบาท
• ไม่จำเป็นต้อง Roll หุ้นกู้ทั้งหมด เพราะมีสภาพคล่องพอสมควร

การตอบรับโครงการในภูเก็ตและพัทยา

• พัทยา (PTY) เปิดขาย Online โควต้าต่างชาติหมด 100% (ยอดจอง 45% ได้เงินจอง 2,000 ล้านบาท)
• ภูเก็ต (The Base เชิงทะเล) เปิดขายมาเดือนกว่า ขายไปแล้ว 60-70%
• ขอนแก่น (ดีคอนโด แคมปัส ขอนแก่น) ขายดีกว่าที่คาด

ทำไมปีนี้เน้น Product Premium?

• เห็น K-Shape ชัดเจน ตลาดบนเติบโตได้ ตลาดล่างมีปัญหาเรื่องการกู้
• ลูกค้าหนี้ครัวเรือน 90%
• ตลาด 3 ล้านบวกลบมีปัญหาเรื่องการกู้
• ปรับ Port มาเปิด Premium และ Medium (7-8 ล้านขึ้นไป)
• ปีที่ผ่านมาพิสูจน์แล้วว่าตลาด High End ได้รับการตอบรับดี

จังหวัดที่มีศักยภาพแบบภูเก็ต

• ชลบุรี (พัทยา) ไม่เกิน 2 ชม. จากกรุงเทพฯ
• ปลายเดือนนี้จะเปิดตลาดคนไทย PTY
• เชียงใหม่พอไปได้ ไม่หวือหวาเท่า
• ขอนแก่น เป็นเมืองการศึกษา

อสังหาฯ ภูเก็ต Over Supply?

• ต้องดูดีๆ Developer เข้าไปทำเยอะ
• แสนสิริอยู่ในภูเก็ตปีที่ 15 มีทีมงานตรวจสอบ Supply Demand ตลอด
• Brand แสนสิริเป็นที่รู้จักในแง่ของคุณภาพ
• มีทุก Segment พยายามกระจายความเสี่ยง

กำไรพิเศษก้อนใหญ่เหมือนปี 2566?

• มีกำไรพิเศษจากการมี Partner มาร่วมทำ JV
• ถ้ามี JV ใหม่ๆ เกิดขึ้นปีนี้ จะมีกำไรพิเศษแน่นอน

นโยบายซื้อหุ้นคืน?

• มีศึกษาไว้ เคยทำแล้ว
• ช่วงนี้หุ้น Under Price มี Study เรื่องนี้ แต่ยังไม่มี Conclusion

ธุรกิจใหม่เพิ่ม Recurring Income?

• Plus Property Management (Recurring 10%)
• ธุรกิจโรงแรม (4 แห่ง)
• นิคมอุตสาหกรรม (ร่วมกับ Prospect Development)

เป้ายอดขายต่างชาติปีนี้?

• ตั้งเป้าสูงกว่าปีที่แล้วเล็กน้อย (7,000 ล้านบาท)
• ยอดขาย PTY (ต่างชาติ) เข้ามาแล้ว 2,000 ล้านบาท
• ตอนนี้ขายให้ต่างชาติไปแล้ว 2,000-3,000 ล้านบาท
• รอครึ่งปีแล้วดูตัวเลขอีกที

โครงการ The Base โคราช?

• ตลาดโคราชยังไม่ค่อยดี
• The Base เคยมีแล้วหยุดโครงการไป
• ถ้าตลาดไม่ดี ยังไม่กล้าเสี่ยง

ดอกเบี้ยนโยบายลดลงมีผลอย่างไร?

• Cost of Debt ลดลงแน่นอน
• ดอกเบี้ยนโยบายลด 0.25% แต่แบงก์ลดแค่ 0.1%
• ต้นทุน Link กับ MLR มีแค่ 30%
• Total Cost of Debt ลง 0.03%
• Short Term Loan 15% ล้อไปกับดอกเบี้ยนโยบาย
• คาดว่าต้นทุนจะลดลงรวม 0.07%

ยอดขาย 2 เดือนแรกของปี

• 9,500 ล้านบาท

ความเชื่อมั่นในคุณภาพคอนโดแสนสิริ

• แสนสิริทำธุรกิจมา 40 ปี
• ธุรกิจแรกคือคอนโด
• ลูกค้าจะรู้จักในแง่ของคุณภาพ
• เน้นเรื่องคุณภาพ Product
• Complaint น้อยมาก
• มี Continuous Improvement เรื่องคุณภาพ
• Survey ลูกค้า
• แทบไม่เคยได้ยินเรื่องผนังเบา
• ยอมรับในเรื่องของคุณภาพแล้ว
• ลูกค้ารับผิดชอบและดูแลลูกค้ามาตลอด

เป้าหมายรายได้ปี 2568

• ยอดขายสุทธิ 46,000 ล้านบาท
• ยอดโอนรวม JV 46,000 ล้านบาท
• แสนสิริ 37,000 ล้านบาท
• JV 9,000 ล้านบาท
• ยังคงมาจากการขายอสังหาฯ เป็นหลัก (85-90%)

ตลาดอสังหาฯ ปีนี้จะดีขึ้นไหม?

• ดอกเบี้ยลดลง (คาดว่าจะลดเพิ่มใน Q3)
• หนี้ครัวเรือน ภาวะเศรษฐกิจ สงครามการค้า Trump 2.0
• หลายคน Forecast GDP ปีนี้ 2.5-3.0
• อสังหาฯ ขึ้นกับภาวะเศรษฐกิจ
• โดยรวมไม่น่าจะเปลี่ยนแปลงมาก คล้ายปีที่ผ่านมา

ดอกเบี้ยลด LTV ช่วยกระตุ้นยอดขาย?

• ช่วยให้ลูกค้าซื้อได้ง่ายขึ้น
• ทุก 1% ของดอกเบี้ยที่ลดลง อำนาจซื้อเพิ่ม 8-10%
• การผ่อนลดลง 8-10%
• ต้นทุนบริษัทลดลง
• กำลังรอแบงก์ชาติลด LTV
• ลูกค้าซื้อเพื่ออยู่จริง ลงทุนระยะยาว

ข้อดีของ LTV ที่ลดลง

• ลูกค้าหลายคนซื้อบ้านหลังที่ 3 (ให้ลูก ใกล้ที่เรียน/ออฟฟิศ)
• ไม่อยากควักเงิน 20-30%
• ถ้าปลด LTV ได้ คนที่มี Credit สามารถกู้ได้อีก 10 ล้าน ไม่ต้องควัก 3 ล้านออกมา

Leasehold

• ชาวต่างชาติมีความต้องการอสังหาฯ สูง แต่ซื้อไม่ได้
• ถ้าทำ Leasehold 90 ปี จะช่วยกระตุ้นอสังหาฯ ในเมืองท่องเที่ยวได้

คอนโดสร้างเสร็จใหม่ปี 2568

• 13 โครงการ มูลค่า 14,500 ล้านบาท
• ยอดขายเฉลี่ย 40% ขึ้นไป
• เมืองท่องเที่ยว Take Up Rate ดี 60-80%

แผนเปิดตัวโครงการใหม่ Q1

• 11 โครงการ มูลค่า 13,340 ล้านบาท (เปิดไปเกือบครบแล้ว)

กลยุทธ์หลักปีนี้

1. เปิดตัว Medium และ Premium เพิ่มเติม
2. เปิดตัวคอนโดในกรุงเทพฯ ชั้นในเพิ่มขึ้น
3. พัฒนาโครงการตามต่างจังหวัด (เมืองท่องเที่ยว)
4. จับมือกับ Partner ร่วมพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น

ทำไมปีนี้เปิดตัวคอนโดเยอะ?

• Stock เหลือแค่ 6,000 ล้านบาท
• ต้องเปิดคอนโดเพิ่ม โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยว
• กรุงเทพฯ บาง Location เริ่มมีการดูดซับ Supply
• ฐานการเงินแสนสิริแข็งแกร่ง
• การขออนุญาต/EIA คอนโดใช้เวลา 16-18 เดือน

สรุปใจความสำคัญ

แสนสิริยังคงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการระดับพรีเมียมและมีเดียม รวมถึงขยายตลาดไปยังต่างจังหวัด และเน้นการเติบโตอย่างยั่งยืนโดยให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) พร้อมทั้งมองหาโอกาสในการเติบโตผ่านความร่วมมือกับพันธมิตรทางธุรกิจ

```