สรุป Opportunity Day

📅 ข้อมูลสำคัญ: OPPDAY งวด Q1 ปี พ.ศ. 2569 (ค.ศ. 2026)
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2569 / ค.ศ. 2026
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025

---

### 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไพร์มออฟฟิศ (POPF) รายงานผลดำเนินงานไตรมาสหนึ่งปี พ.ศ. 2569 ด้วยภาพรวมรายได้และกำไรที่เติบโตอย่างแข็งแกร่ง โดยมีสาเหตุหลักมาจากกระแสเงินชดเชยจากการเสียโอกาสจากผู้เช่า Garden Tower และการลดลงของค่าใช้จ่ายในการบริหารทรัพย์สินอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากไม่มีภาระงานซ่อมบำรุงสะสมจากเหตุแผ่นดินไหวในช่วงปลายปีก่อนหน้า นอกจากนี้ อัตราการเช่าของทั้งสองตึกยังคงอยู่ในเกณฑ์ดี โดยเฉพาะตึก UBC ที่มีอัตราการเช่าเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ส่งผลให้กำไรจากการลงทุนสุทธิเพิ่มขึ้นกว่าไตรมาสก่อนประมาณ 45% และสูงกว่าไตรมาสหนึ่งปีก่อนประมาณ 17%

จุดเปลี่ยน (Inflection Point):
การปรับโครงสร้างพื้นที่เช่าในตึกบางนา โดยนำพื้นที่ห้องจัดเลี้ยงกลับมาใช้เป็นพื้นที่สำนักงานภายใต้แผนระยะยาว และการศึกษาแนวทาง ESG ของทั้งสองตึกจะเป็นปัจจัยสำคัญในการรักษาความน่าเชื่อถือทางธุรกิจในระยะกลางถึงยาว โดยเฉพาะในบริบทที่อัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่องจากปัจจัยภายนอก

---

### 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญเชิงประเด็น (Performance & KPI Trends)

#### ทิศทางรายได้และกำไร
- รายได้รวม: เพิ่มขึ้น 12% เมื่อเทียบกับไตรมาสสี่ปีก่อนหน้า จากจำนวนประมาณ 179 ล้านบาท
- สาเหตุหลัก: การรับเงินชดเชยจากการเสียโอกาสจากผู้เช่า Garden Tower ซึ่งได้รับชำระตั้งแต่กลางเดือนมกราคม 2569
- ค่าใช้จ่ายรวม: ลดลง 14% เมื่อเทียบกับไตรมาสสี่ปีก่อนหน้า เนื่องจากไม่มีภาระงานซ่อมบำรุงสะสมหลังเหตุแผ่นดินไหวในเดือนมีนาคม 2568 และแผนการจ่ายค่าใช้จ่ายตามไทม์ไลน์ปีละครั้ง

#### ประเด็นดัชนีชี้วัด (Key KPIs Indicator)
| กิจกรรม | ตัวชี้วัด | เปรียบเทียบไตรมาสก่อนหน้า | การวิเคราะห์ |
|--------|---------|--------------------------|-------------|
| อัตราการเช่า (Occupancy Rate) | ตึกบางนา: 88.8%
ตึก UBC: 81.9% | ↓ จากเดิมที่ ~89.0% และ ~81.5% | มีการรับคืนพื้นที่จากผู้เช่าห้องจัดเลี้ยงและยกเลิกสัญญาบางราย |
| อัตราค่าเช่าเฉลี่ย (Rental Yield) | เฉลี่ยทั้งสองตึก: 612 บาท/ตร.ม. | ↔ กับไตรมาสก่อนหน้า | ยังคงอยู่ในระดับกลางสูง แม้ตึกบางนาจะมีการปรับโครงสร้างพื้นที่ |
| อัตราการเช่าตึกบางนา (Bangna Tower) | ↓ จาก ~89.0% เป็น 88.8% | ↓ เล็กน้อย | เกิดจากผู้เช่าห้องจัดเลี้ยงยกเลิกสัญญาและคืนพื้นที่รวมประมาณ 1,269 ตร.ม. |
| อัตราการเช่าตึก UBC (UBC Tower) | ↑ จาก ~81.5% เป็น 81.9% | ↑ เล็กน้อย | เกิดจากผู้เช่าสถาบันการเงินต่อสัญญาและปรับเพิ่มค่าเช่าได้ |

#### การวิเคราะห์คุณภาพกำไร (Core vs Non-Core)
- รายได้ที่เกิดขึ้นในไตรมาสนี้มาจากธุรกิจหลัก (Core Business) โดยส่วนใหญ่เป็นรายได้จากสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์อาคารสำนักงาน
- กำไรจากการลงทุนสุทธิเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าเนื่องจากอัตราการเช่าดีขึ้นและค่าใช้จ่ายลดลงอย่างชัดเจน
- รายได้จากเงินชดเชยจากการเสียโอกาส (Non-Core) เป็นตัวขับเคลื่อนรายได้เพิ่มเติมในไตรมาสนี้ แต่ไม่ได้ส่งผลต่อคุณภาพกำไรโดยรวมเนื่องจากเป็นรายรับที่มีภาระหนี้สินรองรับ

---

### 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

#### ปัจจัยภายใน
- กลยุทธ์ที่ได้ผล:
- การปรับโครงสร้างพื้นที่เช่าในตึกบางนาให้สอดคล้องกับความต้องการตลาดสำนักงานระยะยาว
- การบริหารจัดการค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพ โดยลดภาระซ่อมบำรุงจากเหตุแผ่นดินไหวในปีก่อน
- ปัญหาที่กำลังแก้ไข:
- การปรับปรุงพื้นที่ห้องจัดเลี้ยงให้กลายเป็นพื้นที่สำนักงานยังอยู่ระหว่างการศึกษาแผนระยะยาว และอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในอนาคต

#### ปัจจัยภายนอก
- เศรษฐกิจมหภาค: อัตราการเช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่องจากปัจจัยความต้องการตลาดและอัตราค่าเช่าที่ลดลง โดยเฉพาะตึกเกรด B และนอกศูนย์กลางธุรกิจ
- นโยบายรัฐ: ไม่มีนโยบายที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผลประกอบการในไตรมาสนี้
- คู่แข่ง: เหตุการณ์การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้เช่าจากสถาบันการเงินส่งผลให้เกิดความไม่แน่นอนในอัตราการเช่าระยะยาว

---

### 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

Q: อัตราการเช่าตึกบางนาลดลงจาก 89% เป็น 88.8% เกิดจากอะไรครับ?
A: เกิดจากผู้เช่าห้องจัดเลี้ยงยกเลิกสัญญาและคืนพื้นที่รวมประมาณ 1,269 ตร.ม. ซึ่งเป็นสัดส่วนประมาณ 2.6% ของพื้นที่รวม และมีผู้เช่าบางรายยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดอีกประมาณ 1%

Q: พื้นที่ที่ได้รับคืนจะนำไปใช้เป็นอย่างไร?
A: เบื้องต้นยังคงปล่อยเช่าเป็นห้องจัดเลี้ยงตามแบบเดิม แต่ในช่วงหนึ่งถึงสองปีข้างหน้าจะศึกษาแผนปรับปรุงให้กลายเป็นพื้นที่สำนักงาน โดยคาดว่าต้นทุนปรับปรุงอาจสูงถึง 25,000 บาท/ตร.ม.

Q: เงินชดเชยจากการยกเลิกสัญญาจะนำมาจ่ายเป็นปันผลหรือไม่?
A: มีความตั้งใจจะนำเงินชดเชยจำนวน 319 ล้านบาท มาจ่ายเป็นปันผลให้ผู้ถือหน่วยในช่วงปี 2569 โดยแบ่งเป็นรายไตรมาสเท่าๆ กัน เท่ากับประมาณ 79.75 ล้านบาทต่อไตรมาส

Q: อัตราการปรับค่าเช่าได้สำหรับตึกบางนาและ UBC เป็นเท่าใด?
A:
- ตึกบางนา: ผู้เช่าที่หมดสัญญาในไตรมาสนี้ปรับเพิ่มค่าเช่าได้เฉลี่ยประมาณ 6%
- ตึก UBC: มีผู้เช่าหมดสัญญาประมาณ 2.5% ปรับเพิ่มค่าเช่าได้เฉลี่ยประมาณ 6% (บางรายอาจปรับเพิ่มได้ถึง 3–5%)

Q: การประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะเปลี่ยนแปลงจากเหตุการณ์รับคืนพื้นที่หรือไม่?
A: เปรียบเทียบกับ assumption เดิมที่พื้นที่ห้องจัดเลี้ยงมีค่าเช่าเฉลี่ย ~250 บาท/ตร.ม. การนำพื้นที่กลับมาเป็นสำนักงานจะส่งผลให้มูลค่าประเมินอาจปรับเปลี่ยน โดยเฉพาะหากผู้ประเมินเห็นว่ามีพื้นที่สำนักงานว่างเพิ่มขึ้นและตลาดยังมีความต้องการอยู่

Q: มีค่าใช้จ่ายพิเศษในไตรมาสสองหรือไม่?
A: ไม่มีค่าใช้จ่ายพิเศษใดๆ เนื่องจากแผนซ่อมบำรุงและงานจัดซื้อจัดจ้างดำเนินไปตามไทม์ไลน์ปกติ และไม่มีเหตุการณ์ฉุกเฉิน

Q: การจ่ายปันผลในไตรมาสสองจะลดลงหรือไม่?
A: ไม่น่าจะมีการเปลี่ยนแปลง เพราะกองทุนพยายามรักษาฐานผู้เช่าเดิมไว้ให้มากที่สุด และประเมินว่าอัตราการจ่ายปันผลจะคงที่เท่าไหร่กับไตรมาสที่ผ่านมา

---

### 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

เป้าหมายในระยะสั้น:
- เพิ่มอัตราการเช่าตึกบางนาให้กลับมาอยู่เหนือ 89% ในไตรมาสสอง โดยเฉพาะจากผู้เช่าสถาบันการเงินที่ยังคงต่อสัญญา
- รักษาอัตราการจ่ายปันผลไว้ในระดับเดิมหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อยตามผลประกอบการ

เป้าหมายระยะยาว:
- พัฒนาแผนปรับปรุงพื้นที่ห้องจัดเลี้ยงให้กลายเป็นพื้นที่สำนักงานเพื่อเพิ่มคุณภาพทรัพย์สินและปรับตัวเข้ากับตลาด
- เสริมความแข็งแกร่งด้าน ESG โดยดำเนินโครงการปรับปรุงอาคารให้สอดคล้องกับมาตรฐานสิ่งแวดล้อมและพลังงาน

สิ่งที่ต้องจับตามอง (Key Watch-out):
- อัตราการเช่าตึกบางนาอาจลดลงต่อเนื่องหากผู้เช่าสถาบันการเงินไม่ต่อสัญญาตามแผน
- การปรับค่าเช่าในตึก UBC และบางนาควรเปิดเผยอย่างชัดเจนในไตรมาสต่อไปเพื่อให้ผู้ถือหน่วยเข้าใจภาพรวมทางธุรกิจได้ดีขึ้น
- การประเมินมูลค่าทรัพย์สินในไตรมาสสองควรเปิดเผยผลลัพธ์อย่างชัดเจนเพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีการประเมินที่ลดลงอย่างไม่เป็นธรรม