สรุป OPPDAY

POPF สรุป Oppday Q4/2567: วิเคราะห์ผลประกอบการและทิศทางอนาคต

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

ภาพรวมการเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ไตรมาส 4/2567 อยู่ที่ประมาณ 81% มีอุปทานใหม่เข้ามาหลายอาคาร เช่น WorkLab, Apic Tower, King Bridge, และ One Origin สนามเป้า รวมพื้นที่กว่า 113,500 ตร.ม. ที่จะส่งผลต่อการแบ่งส่วนแบ่งทางการตลาด

อัตราค่าเช่าเฉลี่ยในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เกรด B อยู่ที่ 695 บาท/ตร.ม., เกรด A อยู่ที่ 900 บาท/ตร.ม., และเกรด A+ อยู่ที่ 1,195 บาท/ตร.ม. นอก CBD เกรด B อยู่ที่ 545 บาท/ตร.ม. และเกรด A อยู่ที่ 740 บาท/ตร.ม.

ณ สิ้นปี 2567 อัตราการเช่าของอาคารบางนาอยู่ที่ 92.3%, UBC อยู่ที่ 82%, และเพลินจิตอยู่ที่ 75.4% สัดส่วนรายได้ของแต่ละทรัพย์สินคือ เพลินจิต 39%, บางนา 29%, และ UBC 32% สัญญาเช่าที่จะหมดอายุในปี 2568 อาคารบางนา 20% และ UBC 14%

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

บริษัทไม่ได้ระบุโอกาสทางธุรกิจใหม่ ๆ อย่างชัดเจน แต่เน้นการบริหารจัดการทรัพย์สินที่มีอยู่ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด

ยังคงรักษาฐานลูกค้าเดิมและหาลูกค้าใหม่เพื่อเพิ่มอัตราการเช่าพื้นที่

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

ความเสี่ยงหลักคือการหมดสัญญาเช่าของอาคารเพลินจิต ซึ่งส่งผลกระทบต่อรายได้รวมของกองทุนอย่างมีนัยสำคัญ (39%)

มีการแข่งขันสูงในตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ที่มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ความเสี่ยงจากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่อาจลดลง

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

การกันสำรองเงินสดไว้เพื่อจ่ายคืนเงินประกันการเช่าให้ผู้เช่าอาคารเพลินจิต

การลดภาระหนี้สินของกองทุนเพื่อลดค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย

การปรับปรุงและพัฒนาอาคารเพื่อให้สามารถแข่งขันได้ในตลาด

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

คาดการณ์ว่ารายได้และกำไรของกองทุนจะลดลงในปี 2568 เนื่องจากการหมดสัญญาเช่าของอาคารเพลินจิต

อย่างไรก็ตาม กองทุนยังคงมีทรัพย์สินที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้คือ อาคารบางนาและ UBC

กองทุนจะพยายามบริหารจัดการค่าใช้จ่ายและเพิ่มรายได้จากทรัพย์สินที่มีอยู่เพื่อลดผลกระทบจากการสูญเสียรายได้จากอาคารเพลินจิต

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [00:23:50]

1. Cash on hand:
• คำถาม: เงินสดในมือปัจจุบันจะจัดสรรเพื่อจ่าย DPU ชดเชยผลกระทบจากเพลินจิตหมดอายุได้หรือไม่?
• คำตอบ: เงินสดส่วนใหญ่เป็นเงินประกันการเช่าของผู้เช่า 3 อาคาร, มีการจ่ายคืนเงินประกันการเช่าของอาคารเพลินจิตไปแล้ว, ที่เหลือเป็นเงินประกันการเช่าของ 2 อาคารที่เหลือและสำรองไว้ปรับปรุงอาคาร ไม่สามารถ Top up จากเงินสดที่มีอยู่ได้
2. ผลกระทบจากการหมดอายุของเพลินจิต:
• คำถาม: กองทุนต้องคืนมัดจำจากผู้เช่าอาคารเพลินจิต Center หรือไม่ กระทบกับเงินสดเท่าไร?
• คำตอบ: กองทุนได้กันเงินส่วนนี้ไว้แล้ว, เมื่อคืนอาคาร เงินมัดจำที่ถืออยู่ต้องคืนให้เจ้าของทรัพย์สินด้วย กองทุนได้จ่ายคืนเงินมัดจำให้ผู้เช่าเรียบร้อยแล้ว
3. การจ่ายเงินปันผลปี 2568:
• คำถาม: คาดการณ์ว่าจะจ่ายเงินปันผลปี 2568 ลดลงจากปี 2567 ประมาณกี่เปอร์เซ็นต์ จากเพลินจิต Tower หมดสัญญา?
• คำตอบ: รายได้จากอาคารเพลินจิตอยู่ที่ประมาณ 39% ของค่าเช่ารวม, หากรายได้ส่วนนี้หายไป กองทุนจะเหลือรายได้อีกประมาณ 60% ที่เหลือ
4. ราคาประเมินปี 2568:
• คำถาม: ตามกราฟราคาประเมินปี 2568 มูลค่าประเมินรวมจะไม่ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2567 เนื่องจากอะไร?
• คำตอบ: ในส่วนของการประเมินเมื่อสิ้นปี 2567 ยังมีมูลค่าของอาคารเพลินจิต Center เหลืออยู่เพียงเล็กน้อย, เนื่องจากสิทธิการเช่าเพิ่งหมดอายุไปเมื่อเดือนมกราคมที่ผ่านมา ส่วนของเพลินจิต Center ที่จะหายไปในปี 2568 ประมาณ 8 ล้านบาท ทำให้กราฟปี 2567 กับ 2568 ไม่ได้เปลี่ยนแปลงมาก
5. การนำ Cash มาจ่ายปันผล:
• คำถาม: จะนำ Cash ที่อยู่ในมือของกอง มาจ่ายเงินปันผลเพิ่มเติม เพื่อลดผลกระทบจากการที่เพลินจิต Center ครบสัญญาเช่าไปแล้วหรือไม่?
• คำตอบ: Cash ที่เห็นส่วนใหญ่เป็นเงินประกันการเช่าของผู้เช่าทั้ง 3 อาคาร, และได้มีการจ่ายคืนในส่วนของเงินมัดจำการเช่าของอาคารเพลินจิต Center ไปประมาณ 100 กว่าล้าน, ในส่วนของเงินที่เหลืออยู่ จะเป็นเงินประกันการเช่าของผู้เช่า 2 อาคารที่เหลือ, และจะมีส่วนที่กองสำรองเอาไว้ เพื่อใช้ในการปรับปรุงซ่อมแซมอาคาร, ถ้าดูจากทิศทางกับกระแสเงินสดที่มีอยู่ ไม่น่าจะสามารถมีการ Top up จากเงินสดที่มีอยู่ ณ ขณะนี้
6. การลดภาระเงินกู้ยืม:
• คำถาม: ในปีที่ผ่านมาทางกองทุนได้มีการลดภาระเงินกู้ยืมของกองทุนไป, ถ้าทางผู้ลงทุนดูจากงบแสดงฐานะทางการเงิน ก็จะมีสัดส่วนของตัวเงินกู้ยืมลดลงไป ประมาณ 100 ล้านบาท เพื่อลดภาระดอกเบี้ยที่จะเกิดขึ้น ก็อันนี้ก็จะเป็นการใช้เงินสดในส่วนหนึ่งไปเรียบร้อยแล้ว, แล้วก็ส่วนที่เหลือก็จะเป็นเพื่อสำรองไว้ในแง่ของการปรับปรุง แล้วก็พัฒนาอาคาร
7. สัญญาเช่าที่จอดรถอาคารบางนา:
• คำถาม: สัญญาเช่าที่จอดรถอาคารบางนา Tower มีแนวโน้มการประเมินมูลค่าขาดทุนอีกไหม, แล้วทำไมปี 2567 ถึงประเมินแล้วขาดทุน?
• คำตอบ: ภาพรวมของปี 2567 มีการขาดทุนรวมไปที่ประมาณ 120 ล้านบาท แต่ว่าอันนั้นนะจะเป็นตัวตั้งต้นที่เราทำทำสรุปของทางสัญญา, แต่ว่าถ้ามองเป็นไตรมาสในในหัวข้อเดียวกันของไตรมาส 3 แล้วก็ไตรมาส 4 เนี่ย ก็คือจะมีการจะ มีผลกำไรค่อยๆ ทยอยกลับมาเพิ่มขึ้นค่ะ เพราะฉะนั้นในปีถัดๆ ไปเนี่ย ก็คาดการณ์ได้ว่า การขาดทุนในส่วนนี้ก็คือจะค่อยๆ ลดลง
8. งบซ่อมแซม:
• คำถาม: งบซ่อมแซมRenovation ปีนี้มีจำนวนเท่าไหร่ เพิ่มขึ้นจากปี ก่อนหรือไม่?
• คำตอบ: สำหรับงบ Maintenance ต้องต้องแยกกันนะคะ เพราะว่า ถ้า Maintenance เนี่ย ก็คือการทำ การจ่ายเงินเพื่อดูแลทรัพย์สินของอาคาร ซึ่งทางทุกอาคารไม่ว่าจะเป็นเพลินจิต, หรือว่าบางนาแล้วก็สมัชชาวาณิชย์ 2 เนี่ย, ทางกองทุนได้มีการกำหนดงบประมาณในการดูแลทรัพย์สินเป็นรายปีอยู่แล้ว, ซึ่งมันก็จะมีการทั้งการดูแลตามสภาพ ทรัพย์สิน, ซึ่งมีการทำสัญญากับผู้ให้บริการนะคะในการเข้าดูแล อาคารแล้วก็ในส่วนของงานปรับปรุงต่างๆ ซึ่งก็จะดูว่าสภาพ อาคารเนี่ยใน ช่วงแต่ละปีเนี่ย มีความ การเสื่อมสภาพหรือเปล่า ซึ่งถ้ามีเนี่ยเราก็จะมี การปรับปรุงซ่อมแซมค่ะ, ซึ่งงบประมาณตัวเนี้ยมี เอ่อจะมีอยู่แล้วแล้วก็จะ ไม่ พยายาม กองต้องต้องเรียนว่า กองทุนเนี่ยไม่พยายามให้งบเนี่ยมันมากกว่าปีที่ผ่านๆ มาถ้ามันไม่มีเหตุจำเป็นหรือทำให้กระทบต่อ ผู้เช่าภายในอาคารมากนักค่ะ แต่ในส่วนของการ Renovation เนี่ย ก็คือจะไม่มี ที่เป็น เอ่อ Renovation ใหญ่ค่ะ

โดยรวมแล้ว POPF กำลังเผชิญกับความท้าทายจากการหมดสัญญาเช่าของอาคารเพลินจิต ซึ่งส่งผลกระทบต่อรายได้และกำไรของกองทุน แต่กองทุนก็มีแผนการที่จะลดผลกระทบดังกล่าวโดยการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายและเพิ่มรายได้จากทรัพย์สินที่มีอยู่