สรุป Opportunity Day

📅 ข้อมูลสำคัญ: OPPDAY งวด Q1 ปี พ.ศ. 2569 (ค.ศ. 2026)
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2569 / ค.ศ. 2026
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025

---

### 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

บริษัทออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้จำกัด(มหาชน) (ORI) มุ่งเน้นการขยายฐานธุรกิจในส่วนคอนโดมิเนียมตามแนวสถานีขนส่งมวลชน โดยยังคงรักษาระดับ Backlog ไว้ที่ประมาณ 3,400 ล้านบาท เพื่อรับรู้รายได้ในระยะยาว โดยมีแผนโอนโครงการทั้งหมดประมาณ 2,200 ล้านบาทภายในปีนี้ โดยเฉพาะโครงการที่พัฒนาเองอย่างโซออริจินสิริราชและโซออริจินเพรสเพกะเสม ซึ่งมี Backlog สูงและคาดว่าจะรับรู้รายได้ในไตรมาสที่สองเป็นต้นไป

กลยุทธ์หลักของบริษัทคือการลดภาระหนี้สินโดยเน้นการใช้เงินสดภายในบริษัท (Extra Cash) จากแผน Exit โรงแรมและผลตอบแทนจากโครงการร่วมทุน เพื่อลดอัตราหนี้สินต่อรายได้ (Debt-to-EBITDA) โดยมีเป้าหมายลดระดับ IPD จาก 1.4x ในไตรมาสแรก เป็นไปตามแผนระยะยาวประมาณ 1.2x ในช่วงสามปีข้างหน้า

บริษัทยังเน้นการขยายฐานลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มจากรัสเซีย เจีน โปแลนด์ เพื่อลดความเสี่ยงจากภาวะชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ และยังมีแผนปรับโครงสร้างธุรกิจให้หลากหลายขึ้น โดยเพิ่มสัดส่วนโครงการเช่าและบริการที่เกี่ยวข้องกับคอนโดมิเนียม

---

### 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญเชิงประเด็น (Performance & KPI Trends)

#### ทิศทางรายได้และกำไร
- รายได้รวม (Total Revenue) ในไตรมาสหนึ่งอยู่ที่ประมาณ 1,690 ล้านบาท โดยไม่รวมรายได้จากโครงการร่วมทุน
- กำไรสุทธิ (Net Profit) เติบโตอย่างชัดเจนถึงประมาณ 100 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปีก่อน
- สาเหตุหลัก: การเติบโตของกำไรขั้นต้นจากโครงการคอนโดมิเนียมที่บริษัทพัฒนาเอง โดยเฉพาะโครงการใหม่เช่น ออริจินบังแคร์และออริจินเพชรขอนแก่น ซึ่งมีอัตรากำไรขั้นต้น (GP) สูงถึง 35–40%

#### ประเด็นดัชนีชี้วัด (Key KPIs Indicator)
| ตัวชี้วัด | ค่าปัจจุบัน | เปรียบเทียบปีก่อน | การวิเคราะห์ |
|---------|------------|------------------|-------------|
| ยอดพรีเซลล์ | ~450 ล้านบาท | เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน | เติบโตจากโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวแล้ว |
| อัตรากำไรขั้นต้น (GP) | 35–40% จากโครงการพัฒนาเอง | เพิ่มขึ้นจากปีก่อน | เนื่องจากโครงสร้างโครงการใหม่มี GP สูง |
| Backlog | ~3,400 ล้านบาท | เพิ่มขึ้นเล็กน้อย | มีสัดส่วนรายได้รอรับรู้ในอีก 4 ปีข้างหน้า |
| ยอดโอนโครงการร่วมทุน | ~1,800 ล้านบาท | เพิ่มขึ้นจากปีก่อน | เน้นรับรู้รายได้จากโครงการที่ลงทุนมาหลายปีแล้ว |
| อัตรา Reject Rate | ~15% (รวมโครงการใหม่และเรียบร้อย) | ลดลงจากปีก่อน | มีการปรับโครงสร้างการชำระเงินดาวน์ |

#### การวิเคราะห์คุณภาพกำไร (Core vs Non-Core)
- รายได้และกำไรส่วนใหญ่มาจากธุรกิจหลัก (Core Business) อย่างคอนโดมิเนียมที่บริษัทพัฒนาเอง โดยเฉพาะโครงการในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
- กำไรจากโครงการร่วมทุนและธุรกิจอื่นๆ เช่น โรงแรมและโลจิสติกส์ เป็นรายได้รองสนับ (Non-Core) แต่ยังมีผลต่อโครงสร้างกำไรระยะยาว โดยเฉพาะจากการ Exit และการสร้าง Extra Cash

---

### 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

#### ปัจจัยภายใน
- กลยุทธ์ที่ได้ผล: การปรับโครงสร้างธุรกิจให้มีความหลากหลายมากขึ้น โดยเน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวสถานีขนส่งมวลชน และการขยายฐานลูกค้าต่างชาติ
- ปัญหาที่กำลังแก้ไข: การชะลอการเปิดโครงการใหม่เพื่อลดความเสี่ยงจากภาวะตลาด และการจัดการหนี้สิน โดยเฉพาะหุ้นกู้ที่มีดอกเบี้ยสูง

#### ปัจจัยภายนอก
- เศรษฐกิจมหภาค: การชะลอตัวของกำลังซื้อในประเทศ ส่งผลให้บริษัทเน้นการขยายตลาดต่างชาติเป็นหลัก
- นโยบายรัฐ: การควบคุมสินเชื่อบ้านและการผ่อนคลายกฎเกณฑ์การลงทุนส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว
- คู่แข่ง: บริษัทรายใหญ่ในภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มเน้นโครงการแนวสถานีขนส่งมวลชนมากขึ้น ส่งผลให้ออริจินต้องเน้นความแตกต่างด้านตำแหน่งและคุณภาพ

---

### 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

Q: มีรายได้บริหารจัดการจากโครงการร่วมทุนหรือไม่ และมีความเสี่ยงเรื่องการชำระเงินลูกหนี้หรือไม่?
A: มีรายได้บริหารจัดการ (Management Fee) จากโครงการร่วมทุน โดยมีลูกหนี้ค้างชำระบางส่วน แต่บริษัทได้ปรับโครงสร้างโครงการและชะลอการเปิดโครงการใหม่ตามสถานการณ์ตลาด เพื่อลดความเสี่ยง

Q: มีการผิดเงื่อนไขเรื่องอัตราส่วนทางการเงินจากธนาคารหรือไม่ และได้รับเวฟแล้วหรือยัง?
A: มีรายการผิดเงื่อนไขอัตราส่วนทางการเงินจำนวน 6 รายการ และเงินกู้ยืมล่วงทุน 3 แห่งจากโครงการจอยเวนเจอร์ โดยได้รับเวฟจากธนาคารครบถ้วนแล้วจากการปรับแผนพัฒนาและเปลี่ยนแปลงโครงสร้างหุ้นภายในกลุ่ม

Q: อัตรากำไรขั้นต้นเพิ่มขึ้นจากโครงการใดบ้าง?
A: เพิ่มขึ้นจากโครงการออริจินบังแคร์และออริจินเพชรขอนแก่น ซึ่งเป็นโครงการที่บริษัทพัฒนาเอง โดยมี GP สูงถึง 35–40%

Q: มีการตั้งสำรองความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนหรือการโอนหุ้นกู้หรือไม่?
A: มีการตั้งสำรองความเสี่ยงในแต่ละไตรมาส โดยเฉพาะสำหรับโครงการที่มีระยะเวลาโอนยาวนานเกินกว่า 4–5 เดือน และมีแผนแรมอัพ (Leverage Rate) เพิ่มขึ้นในช่วง 4–6 เดือนข้างหน้า

Q: อัตรา Reject Rate ในไตรมาสหนึ่งอยู่ที่เท่าใด และมีปัจจัยอะไรบ้างที่ส่งผล?
A: อัตรา Reject Rate โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 15% โดยเฉพาะในกลุ่ม Ready-to-Move มีแนวโน้มสูงถึง 35–40% เนื่องจากลูกค้าบางส่วนไม่มีเงินดาวน์เพียงพอ

Q: มีแผนจัมป์ (Exit) ในไตรมาสหนึ่งหรือไม่?
A: ไม่มีการประกาศแผนจัมป์ใหม่ในไตรมาสหนึ่ง แต่มีแผนทยอยจัมป์ในไตรมาสที่สองและสาม โดยเน้นโครงการโรงแรมที่สามารถ Exit และสร้าง Extra Cash ได้

Q: มีแผนลดภาระหุ้นกู้หรือไม่ และสภาพคล่องบริษัทอยู่ในระดับไหน?
A: มีแผนลดภาระหุ้นกู้โดยเน้นใช้เงินสดภายในบริษัท (Extra Cash) จากแผน Exit และผลตอบแทนจากโครงการร่วมทุน โดย IPD ปัจจุบันอยู่ที่ระดับ 1.4x และมีเป้าหมายลดลงเป็น 1.2x ในช่วงสามปีข้างหน้า

Q: มีแผนเปิดโครงการใหม่ในไตรมาสสองหรือไม่?
A: ไม่มีการเปิดโครงการใหม่ในไตรมาสสอง แต่มีแผนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมและฮาวซิ่งอีก 3 โครงการในครึ่งปีหลัง โดยเฉพาะโซออริจินสิริราชและโซออริจินเพรสเพกะเสม

---

### 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

#### เป้าหมายในระยะสั้นและระยะยาว
- ระยะสั้น (Q2–Q4 FY26): มุ่งเน้นการรับรู้รายได้จากโครงการที่มี Backlog สูง โดยเฉพาะโครงการที่พัฒนาเอง และใช้ Extra Cash จากแผน Exit เพื่อลดภาระหนี้สิน
- ระยะยาว: ยังคงเน้นการขยายฐานธุรกิจในแนวสถานีขนส่งมวลชน และปรับโครงสร้างให้มีความหลากหลายมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าต่างชาติ

#### สิ่งที่ต้องจับตามอง
- การเติบโตของ Backlog และการรับรู้รายได้ในไตรมาสที่สองและสาม
- การเปลี่ยนแปลงอัตรา Reject Rate และความต้องการของลูกค้าในกลุ่ม Ready-to-Move
- การดำเนินแผน Exit โรงแรมและผลตอบแทนจากโครงการร่วมทุนเพื่อลดภาระหนี้สิน
- การปรับโครงสร้างธุรกิจให้รองรับภาวะตลาดชะลอตัวในประเทศ

บริษัทยังคงแสดงภาพรวมเชิงกลยุทธ์ที่ชัดเจนและมีความมั่นคงทางการเงิน โดยเน้นการบริหารจัดการความเสี่ยงและคุณภาพกำไรจากธุรกิจหลักอย่างคอนโดมิเนียม