สรุป OPPDAY หุ้น ORI
Oppday
สรุป OPPDAY
ORI สรุปผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2566 พร้อมเปิดแผนธุรกิจและกลยุทธ์เติบโตอย่างยั่งยืน
1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):ธุรกิจของ Origin Property แบ่งเป็น 5 กลุ่มหลัก ได้แก่ คอนโดมิเนียม, Housing, บริการดูแลลูกบ้านต่อเนื่อง (Service Primo), โรงแรม (Origin Hotel) และ Logistics & Warehouse (Alpha)
ภาพรวมสิ้นปี บริษัทดูแล 203 โครงการ มูลค่ารวม 290,000 ล้านบาท
Pre-sale สะสม 9 เดือน ทำได้ 19,000 ล้านบาท
โครงการคอนโดมิเนียมที่จะเริ่ม Transfer ใน Q4 มี Backlog แล้ว 72% ใน 6 โครงการ เริ่มรับรู้ตั้งแต่พฤศจิกายนจนปิดไตรมาส
ปิด Deal โรงแรม Intercon 59 ในไตรมาส 3 ได้ Net cash proceeds 800 ล้านบาท
Alpha มีโครงการที่ดูแล 12 โครงการ พื้นที่ 400,000 ตารางเมตร Operate แล้ว 8 โครงการ (340,000 ตารางเมตร)
Transfer activity อยู่ที่ 3,055 ล้านบาท เป็นโครงการ Joint venture 1,700 ล้านบาท Net profit 184 ล้านบาท
รายได้หลักมาจาก Ready to move 59% (10,000 ล้านบาท) Housing มี Pre-sale เพิ่ม 3,700 ล้านบาท (เกือบ 20% ของพอร์ต)
2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):กลุ่มโรงแรมมีแผน Reit และ Exit โดยการขายให้กองทุนหรือ Private fund เพื่อเพิ่ม Value added
จับมือกับ IKEA เพื่อ Develop และ Create space ให้มีทั้ง Design และ Function ที่เหมาะสมกับห้องชุดและกลุ่มลูกค้า
ขยายการลงทุนในธุรกิจ Long-term investment อย่าง Alpha ซึ่งมี Occupancy ค่อนข้างคงที่ 93%
Online booking ได้รับผลตอบรับที่ดี เตรียมนำมาใช้เรื่อยๆ เพื่อตอบโจทย์ลูกค้าที่ต้องการ Spend เงินน้อย
3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):การแข่งขันสูงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
สถานการณ์ตลาดอาจไม่เอื้ออำนวยให้เปิดโครงการได้เร็ว และธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ
4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):เน้นระบาย Ready to move และบริหารจัดการต้นทุนอย่างเข้มงวด (Lean cost)
ใช้ข้อมูลลูกค้าเดิมมา Tracking ต่อ และนำเสนอโครงการที่ใกล้เคียงแต่ราคาย่อมเยากว่า
เจรจากับธนาคารเพื่อใช้ประวัติการผ่อนดาวน์ของลูกค้าช่วยให้ธนาคารมั่นใจมากขึ้น
ช่วยลูกค้าปิดหนี้ในช่วงต้น (ไม่เกิน 300,000 บาท) และแนะนำการรวมหนี้
5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):คาดการณ์ผลประกอบการ Q4 จะดีขึ้นจากการ Transfer 6 โครงการ และการปิด Deal โรงแรม
ปี 2569 เน้นกรุงเทพฯ และระบาย Inventory + Ready to move ปี 2570 เริ่มเปิดในหลายโซนมากขึ้น (ขอนแก่น, ระยอง, ชลบุรี) ปี 2571 เพิ่มโซนนนทบุรี
บริษัทตั้งเป้า Net profit ปี 2571 อยู่ที่ระดับ 17,000 ล้านบาท โดยมี Backlog, Lead value จากโรงแรม, และ Alpha เป็นตัวขับเคลื่อนหลัก
ลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก 7% ภายในปี 2571
6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): เริ่มต้น นาทีที่ 41:06
Q: ผลประกอบการไตรมาส 3 กำไรสุทธิลดลง เกิดจากสาเหตุใด และมีแผนรับมืออย่างไร?
A: มีโครงการที่คาดว่าจะโอนในไตรมาส 3 ขยับไปเป็นไตรมาส 4 เพื่อความพร้อมของโครงการและลูกค้า
มีการยกเลิกสัญญาที่ดินบางแปลง ทำให้มีค่าใช้จ่ายที่บันทึกเป็นต้นทุนโครงการ ประมาณ 100 ล้านบาท หากรวมกลับเข้ามาในผลประกอบการ จะมีกำไรเกือบ 300 ล้านบาท
Q: Backlog มูลค่า 41,000 ล้านบาท ทยอยแบ่งรับรู้อย่างไร?
A: ทยอยรับรู้ใน 4 ปีข้างหน้า ปีละประมาณ 10,000 ล้านบาท ปี 2571 จะถูกเติมด้วยการขายใหม่เพิ่มขึ้น
Q: บริษัทมีแผนเปิดโครงการ 5-6 โครงการในไตรมาส 4 รายละเอียดโครงการที่น่าจับตามองและสร้างรายได้สูง?
A: โครงการบางเทา (ภูเก็ต) ที่เปิดและมีการรับรู้เงินดาวน์มาค่อนข้างเยอะ
Q: การร่วมมือกับแบรนด์ Marriott ในโครงการ Origin Residence ภูเก็ตบางเทา และแผนพัฒนาเป้าหมายธุรกิจ จะเสริมสร้างศักยภาพการแข่งขันได้อย่างไร?
A: ที่ดินที่ติดกันจะพัฒนาเป็นโรงแรม 5 ดาวในเครือ Marriott เพื่อ Support บริการให้ลูกค้าของ Origin Residence และไว้คอย Service เพื่อเพิ่ม Value ให้กับคอนโดมิเนียม
Q: ในสภาวะตลาดอสังหาฯ ที่มีการแข่งขันสูง บริษัทมีแนวทางการจัดการต้นทุนและการเพิ่มกำไรอย่างไร?
A: Lean ค่าใช้จ่าย เช่น การทำ Online booking ลดการเปิดโครงการใหม่ๆ พยายามระบาย Stock และใช้ข้อมูลลูกค้าเดิมมา Tracking ต่อ
บริษัทมี Component ของรายได้โอนจากทั้งบริษัทที่พัฒนาเองและบริษัท JV กำไรขั้นต้นที่แสดงอยู่เป็นกำไรส่วนที่เป็นโครงการเดิมที่อาจมี PPA โดนอยู่ช่วงต้น
Q: การฟื้นตัวของการท่องเที่ยว ส่งผลต่อยอดขายความต้องการที่อยู่อาศัยในภูเก็ตเพิ่มขึ้นอย่างไร และบริษัทมีแผนรับมือความผันผวนของตลาดนี้อย่างไร?
A: ช่วยให้กลุ่มต่างชาติสนใจคอนโดมิเนียมมากขึ้น (รัสเซีย, พม่า, ฯลฯ) ภูเก็ตยังเป็นจังหวัดที่หลายชาติสนใจมองเป็น Second home และมาอยู่อาศัยได้ในค่าครองชีพที่ต่ำ
Q: บริษัทวางแผนกลยุทธ์อย่างไรในการรักษาความต่อเนื่องของรายได้และกำไร ท่ามกลางเศรษฐกิจความไม่แน่นอน?
A: มี Business model ใหม่ๆ เพิ่มขึ้นมาต่อเนื่อง เช่น Long-term business model และหลังจากต่อยอดจาก New JV หรือ Joint venture เดิม ในปัจจุบัน ก็จะเข้า Loop ของช่วง Stable ของกลุ่มโรงแรม สามารถ Exit แล้วก็ทำเข้า Reit ได้
Q: ณ ไตรมาส 3 ยอดลูกหนี้บริหารโครงการกิจการร่วมค้า JV มีมูลค่าค่อนข้างสูง มีการตั้งค่าเผื่อด้วย อธิบายหลักการและเหตุผลที่ ECL ค่อนข้างสูง?
A: มาจากการทำ JV Landlord ตั้งแต่ปี 2563 ค่อนข้างเยอะ Structure ของมันคือการที่ใช้เงินน้อย ผู้ถือที่ดินไว้จะเป็น Landlord อยู่แล้วในการพัฒนา หลังจากการได้ Project finance ทาง Landlord ก็จะนำเงินมาลงทุน และมาชำระค่าบริหารโครงการ
เนื่องจากสถานการณ์ตลาดอาจจะไม่เอื้ออำนวยให้มีการเปิดโครงการได้เร็ว ทางบริษัท Conservative และธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โครงสร้างของ JV Landlord เลยจะเป็นว่าถ้ายังไม่ได้ Project finance หรือยังไม่ได้พัฒนาโครงการต่อ ตัวลูกหนี้จะยังคงค้าง
ถ้าได้ Project finance แล้ว ลูกหนี้ตัวนี้ก็จะถูก Clear ไป ยอดที่สูงมาจากการมีปริมาณโครงการที่ค่อนข้างเยอะ ECL จะเป็นการประเมินตามมาตรฐานบัญชี ที่คิดลด Value ทยอยรับรู้ จะไม่ได้เป็นก้อนเดียวทีเดียว
Q: ปัจจุบัน Origin ยังคงมี Credit line กับธนาคารอย่างไร?
A: มีประมาณ 50,000 ล้านบาท An drawdown สำหรับโครงการที่เริ่มพัฒนาแล้วและถึง Trigger เกณฑ์ ประมาณ 20,000 ล้านบาท Credit line Support ไปสำหรับโครงการในอนาคตเรียบร้อยแล้ว
Q: Update ธุรกิจ Warehouse และแนวโน้มของผู้เช่าเป็นอย่างไรบ้าง?
A: มีผู้เช่ามากกว่า 90% แนวโน้มปัจจุบันที่พยายามหาลูกค้า จะ Focus ไปที่ลูกค้า Built to suit ก็คือจะเป็นการสั่งสร้างตาม Order ให้ลูกค้า Model นี้จะทำให้ธุรกิจ Warehouse เมื่อสร้างเสร็จจะมี Occupancy 100% ทันที และค่อนข้างจะมีระยะเวลาเช่าที่ระยะยาว
Q: บริษัทขาย Asset แต่หนี้สิน DE ดูไม่ลดลงเลย จะจัดการหนี้สินอย่างไร?
A: บริษัทมีแผนทยอยลดหนี้สินลงเรื่อยๆ เดิมที่เพิ่มสูงขึ้นอาจจะมาจากการที่เริ่ม Invest ใน Property Long-term ที่ว่า และเริ่มลงทุนในที่ดินค่อนข้างเยอะในช่วงปี 2563-64 เป็นต้นมา
หลังจากเริ่ม Ramp up Occupancy ต่างๆ ได้ตามที่แจ้งไป ตัว IBD per E ก็จะค่อยๆ ทยอยลดลงเช่นกัน จาก Performance ที่รับรู้มา และ Exit Hotel Long-term Business ที่แจ้งไป
Q: แนวโน้มผลการทำงานของไตรมาส 4?
A: คิดว่าจะเพิ่มขึ้นจากระดับของไตรมาส 1-3 ที่ผ่านมา เนื่องจากมีโครงการโอนทั้งหมด 6 โครงการ ที่จะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 และพร้อมรับรู้รายได้เลย
จะมีโครงการที่เป็น Top line ด้วยครึ่งๆ เป็นโครงการที่เป็น JV ครึ่งๆ เช่นกัน แนวโน้มไตรมาส 4 คิดว่าจะดีขึ้น และบวกกับการปิด Deal โรงแรมของ Servith ทองหล่อด้วย
Q: ภาพรวมปี 2569 จะเป็นอย่างไร บริษัทใช้กลยุทธ์ใดบ้าง?
A: จะเป็นเหมือนตามที่เรียนไปเมื่อสักครู่ คิดว่าภาพรวมก็คือปิดปีไตรมาส 4 ก็จะดีที่สุด กลยุทธ์หลักในการขับเคลื่อนจะเป็นตัว Backlog เองที่มีด้วย และบวกกับตัวโรงแรมที่เป็น Long-term business ที่จะเข้ามาเติม และ Warehouse ด้วย
Q: ภาพรวมอุตสาหกรรมในแง่ของกำลังซื้อและเทรนด์ในอนาคต?
A: กำลังซื้อมี Demand ในทุกๆ ที่ และไม่ได้มีโครงการเปิดใหม่ค่อนข้างเยอะ Supply ในตลาดเริ่มลดลง เดี๋ยวสักพักน่าจะสักอีก 1-2 ปี น่าจะกลับมาสมดุลกันมากขึ้น และ Demand ยังมีต่อเนื่อง
อาจจะเรื่อง Credit ต่างๆ ที่ธนาคารมีความเข้มงวดมากขึ้น เราก็พยายามคุยกับหลายๆ แบงค์ โดยเอารายการผ่อนงวดดาวน์ของลูกค้าที่เป็นลูกค้าดี ให้แบงค์พิจารณาภาพรวม เพื่อให้เห็นว่าเป็นลูกค้ากลุ่มที่มีวินัย และเพื่อพิจารณาลดเกณฑ์บางอย่าง เพราะลูกค้าก็มีการจ่ายดาวน์ จ่ายมาต่อเนื่อง
Q: ท่ามกลางปัญหาการไม่ปล่อยเงินกู้ของแบงค์ Rejection rate บริษัทมีแนวทางแก้ไขอย่างไร?
A: คุยกับแบงค์เพื่อใช้ประวัติการจ่ายเงินดาวน์ของลูกค้า ช่วยให้แบงค์มั่นใจมากขึ้น ในบางเคสอาจจะช่วยลูกค้าในการปิดหนี้ในช่วงต้น หลักไม่เกิน 300,000 บาท และแนะนำลูกค้าในเคสกลุ่มที่รวมหนี้ด้วยเช่นกัน
Q: หลาย Developer เร่งโครงการ Promotion ต่างๆ ในไตรมาส 4 จะทำให้ GPM จะทำให้ %GP ต่ำลงหรือไม่ อย่างไร?
A: ของบริษัทเองจะมีโครงการแล้วเสร็จใหม่ที่ %GP จะสูงขึ้น ก็คิดว่าจะมาช่ว
โดยสรุป Origin Property ยังคงมุ่งเน้นการเติบโตอย่างยั่งยืนด้วยการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และการขยายการลงทุนในธุรกิจที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้ระยะยาว แม้จะมีความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่บริษัทก็พร้อมปรับตัวและใช้กลยุทธ์ที่เหมาะสมเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันและสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหุ้น