สรุป Opportunity Day

📅 ข้อมูลสำคัญ:
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2567 / ค.ศ. 2024

---

### 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

บริษัทดุสิตธานีจำกัดมหาชนในปีงบประมาณ 2568 เผยแพร่ผลประกอบการที่สะท้อนถึงความพยายามในการปรับโครงสร้างธุรกิจให้ยั่งยืน โดยเน้นการเติบโตอย่างมีสติในหลายมิติ ทั้งด้านรายได้รวมจากธุรกิจหลักอย่างโรงแรมและอาหาร การขยายตัวของธุรกิจบริหารจัดการโรงแรมในต่างประเทศผ่านกลยุทธ์ Asset Life และการลงทุนเพื่อสร้างมูลค่าระยะยาว โดยเฉพาะโครงการดุสิตเซ็นทรัลพาร์กที่เริ่มทยอยรับรู้รายได้ในปีนี้ พร้อมกันนี้ยังมีความก้าวหน้าด้าน ESG และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างเข้มงวด แม้จะเผชิญแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจโลกและการเปลี่ยนแปลงภูมิอากาศ

จุดเปลี่ยนสำคัญ (Inflection Point):
ปี 2568 เป็นปีที่บริษัทเริ่มเปลี่ยนบทบาทจาก “การเติบโตแบบขยายตัว” เข้าสู่ “การเติบโตแบบสร้างมูลค่าเชิงกลยุทธ์” โดยมุ่งเน้นการจัดการความเสี่ยงทางภูมิศาสตร์และเศรษฐกิจ มีการปรับโครงสร้างธุรกิจอาหารและการศึกษาเพื่อตอบสนองต่อแรงกดดันตลาด และวางแนวทางระยะยาวภายใต้กลยุทธ์ “Sustainability Focused – Asset Life Strategy” ที่เน้นการใช้ทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพและสร้างผลตอบแทนในระยะยาว

---

### 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญ (Financial & KPI Analysis)

#### ตารางสรุปผลประกอบการ (หน่วย: ล้านบาท)

| รายการ | ปี พ.ศ. ก่อนหน้า (2567) | ปี พ.ศ. ปัจจุบัน (2568) |
|-------------------------------------------|----------------|---------------|
| รายได้รวม | - | 2,893 |
| กำไรจากการดำเนินงาน (EBIT / Core Profit) | - | 1,505 |
| กำไรสุทธิ (Net Profit) | - | -363 |
| ADR (Average Daily Rate) – ธุรกิจโรงแรม | - | +8–10% |
| Occupancy Rate – ธุรกิจโรงแรม | - | +79% (Q4) |
| RevPAR – ธุรกิจโรงแรม | - | +15% YoY |
| จำนวนห้องพักภายใต้การบริหารจัดการ | - | 18,000 ห้อง |

> *หมายเหตุ: รายได้รวมในปีงบประมาณ 2568 เท่ากับ 2,893 ล้านบาท (หลังปรับผลกระทบจากอัตราแลกเปลี่ยนและรายการวันออฟ)*

---

#### การวิเคราะห์ Core vs Non-Core

| ธุรกิจ | EBITDA (ล้านบาท) | การเติบโต YoY | ปัจจัยผลักดันหลัก |
|------------------------|------------------|---------------|--------------------|
| Core – ธุรกิจโรงแรม | 1,505 | +48% | การเปิดตัวโรงแรมใหม่ในต่างประเทศ, การเติบโตของ ADR และ Occupancy Rate |
| Non-Core – ธุรกิจอาหาร & การศึกษา | -200 | +8–12% | ธุรกิจอาหารเติบโตจากสัญญาใหม่กับโรงเรียนนานาชาติ และการขยายสาขาเบเกอรี่ |
| Non-Core – พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ | -180 | +5% | การรับรู้รายได้จากโครงการดุสิตเซ็นทรัลพาร์กในไตรมาส 4 |

> *หมายเหตุ: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังไม่สามารถสร้างกำไรได้เต็มรูปแบบเนื่องจากอยู่ระหว่างการดำเนินงานและการโอนสินทรัพย์*

---

### 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

#### ปัจจัยภายใน:
- กลยุทธ์ที่ได้ผล:
- การขยายตัวของธุรกิจบริหารจัดการโรงแรมในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และตะวันตก โดยเซ็นสัญญาบริหารโรงแรมเพิ่มขึ้นถึง 24 แห่ง ในปีนี้
- การปรับโครงสร้างธุรกิจอาหาร โดยโอนธุรกิจดุสิตแก๊สไปยังบองชู เพื่อลดต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพ
- การพัฒนาหลักสูตรการศึกษาแบบเฉพาะทาง (Talent Program) ที่ผลักดันยอดนักเรียนในหลักสูตร non-degree เพิ่มขึ้นถึง 2,600 คน

- ปัญหาที่กำลังแก้ไข:
- การขาดทุนสุทธิจากการบันทึกดอกเบี้ยตามมาตรฐานบัญชีฉบับที่ 16 (IFRS) เนื่องจากมีหนี้สินระยะยาวที่ต้องชำระดอกเบี้ยสูง

#### ปัจจัยภายนอก:
- เศรษฐกิจมหภาค:
- การเดินทางจากประเทศจีนลดลงอย่างมากในไตรมาส II–III ส่งผลให้รายได้รวมลดลง 12% YoY
- การแข่งขันราคาน้ำมันและค่าใช้จ่ายในการเดินทางเพิ่มขึ้น ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของการท่องเที่ยว

- นโยบายรัฐ:
- ไม่มีนโยบายรัฐที่ส่งผลโดยตรงต่อผลประกอบการในปีนี้

- คู่แข่ง:
- ธุรกิจอาหารในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มีการแข่งขันสูงขึ้น โดยเฉพาะจากธุรกิจเบเกอรี่ระดับโลก
- การขยายตัวของโรงแรมในประเทศเพื่อนบ้าน เช่น เวียดนาม ส่งผลให้ตลาดไทยมีแรงกดดันต่อราคาห้องพัก

---

### 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

Q: ปีนี้มีเป้าหมายการโอนสิทธิเลซิเดนในโครงการดุสิตเซ็นทรัลพาร์กตามแผนหรือไม่?
A: เรามีเป้าหมายการโอนสิทธิเลซิเดนที่ 65% ของห้องพักทั้งหมดในปีงบประมาณ 2568 โดยยังอยู่ในแผนตามกายแดนซี และคาดว่าจะคืบหน้าได้ตามเป้าหมายในไตรมาส I–II

Q: การชำระหนี้จากยอดโอนห้องพักจะนำไปใช้ชำระหนี้เงินกู้ยืมหรือไม่?
A: ยอดโอนห้องพักที่เกิดขึ้นจะมีส่วนประกอบการชำระหนี้ 50% โดยตรงผ่านสถาบันการเงิน และอีก 50% จะนำไปใช้ชำระหนี้ตามสัญญาเช่าในอนาคต

Q: ธุรกิจรีเทลและออฟฟิศในโครงการดุสิตเซ็นทรัลพาร์กจะมีรายได้อย่างมีนัยสำคัญในไตรมาสแรกหรือไม่?
A: ยังไม่มีนัยสำคัญต่องบการเงินของบริษัทเนื่องจากบริษัทเป็นผู้ถือหุ้นเพียง 15% และรายได้นี้ยังไม่ถูกบันทึกในงบกำไรขาดทุนตามหลักสิทธิประโยชน์

Q: มีแผนนำสินทรัพย์ใหม่เข้ากองทรัสต์ BDR ในครึ่งปีแรกของปี 2569 หรือไม่?
A: ยังไม่อยู่ในแผน เนื่องจากต้องรอให้มูลค่าสินทรัพย์มั่นคงและมี cash flow สูงเพียงพอเพื่อสนับสนุนการจ่ายปันผล

Q: การเปลี่ยนแปลงทางภูมิศาสตร์ในตะวันออกกลางกระทบต่อรายได้หรือไม่?
A: มีผลกระทบอยู่ในระดับจำกัด เนื่องจากรายได้จากภูมิภาคนี้คิดเพียง 2.5% ของรายได้รวม และบริษัทยังคงบริหารจัดการต้นทุนและแผนการตลาดให้เหมาะสม

Q: มีแนวโน้มจ่ายเงินปันผลในปีงบประมาณ 2569 หรือไม่?
A: ยังไม่มีประกาศชัดเจน แต่คาดว่าจะขึ้นอยู่กับผลประกอบการและสถานะของโครงการดุสิตเซ็นทรัลพาร์ก

Q: มีแผนชะลอการลงทุนในโรงแรมใหม่หรือไม่?
A: ยังคงเดินหน้าต่ออย่างมีเป้าหมาย โดยใช้แนวทาง Selective Investment และเน้นการลงทุนในสถานที่ที่มีศักยภาพสูงสุด เช่น ประเทศไทยและภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

---

### 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

#### เป้าหมาย (Targets):
- ระยะสั้น (2569):
- ธุรกิจโรงแรมเติบโตอีก 5–8% โดยเฉพาะจากโครงการดุสิตเซ็นทรัลพาร์ก
- เติบโต ADR อีก 8–10% และ Occupancy Rate เพิ่มขึ้นถึง 79% ในไตรมาสที่ 4

- ระยะยาว (2570–2573):
- เปิดโรงแรมภายใต้การบริหารเพิ่มเติม 5–10% จากฐานปัจจุบัน
- ธุรกิจอาหารโตขึ้นอีก 8–12% โดยเฉพาะจากธุรกิจ EPICEL และ International School Catering

#### สิ่งที่ต้องจับตามอง (Key Watch-out):
- การเปลี่ยนแปลงภูมิอากาศและสถานการณ์ความไม่มั่นคงทางภูมิรัฐศาสตร์ในตะวันออกกลาง
- การแข่งขันจากธุรกิจอาหารระดับโลกในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
- ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและดอกเบี้ยจากหนี้สินระยะยาว

---