สรุป Opportunity Day

CPN: ผลประกอบการ Q2/2569 แข็งแกร่งจากธุรกิจหลักและโครงการใหม่

### 1. Highlights
* การขยายพอร์ตธุรกิจแบบครบวงจร: CPN ยังคงเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-use Development) โดยมีการเปิดโครงการใหม่และปรับปรุงศูนย์การค้าเดิมอย่างต่อเนื่อง ซึ่งช่วยเสริมความแข็งแกร่งของพอร์ตโฟลิโอ
* การฟื้นตัวของ Traffic และ Tenant Sales: แม้จะมีปัจจัยภายนอก เช่น สถานการณ์ตะวันออกกลางที่ส่งผลกระทบต่อจำนวนนักท่องเที่ยว แต่ Traffic และ Tenant Sales ของศูนย์การค้า CPN ยังคงเติบโตในระดับที่ดี สะท้อนถึงความสามารถในการดึงดูดลูกค้าและผู้เช่า
* กลยุทธ์การดึงดูดผู้เช่าและจัดกิจกรรม: CPN มีจุดแข็งในการดึงดูดแบรนด์ใหม่ ๆ ทั้งแบรนด์ต่างประเทศที่เข้ามาเปิดในไทยเป็นครั้งแรก (First-time in Thailand) และแบรนด์ท้องถิ่นยอดนิยม รวมถึงการจัดอีเวนต์และกิจกรรมต่าง ๆ อย่างสม่ำเสมอ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อน Traffic
* การบริหารจัดการหนี้สินอย่างมีประสิทธิภาพ: แม้จะมีการลงทุนในโครงการใหม่ ๆ แต่ CPN ยังคงรักษาระดับ Net Gearing ให้อยู่ในระดับต่ำ สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการโครงสร้างเงินทุนที่ดี

### 2. Hero Story
การเปิด Central Khon Kaen Campus และผลตอบรับที่ดีเยี่ยม: การเปิด Central Khon Kaen Campus ซึ่งเป็นโครงการ Mixed-use ที่ประกอบด้วย Shopping Mall, โรงแรม Go Hotel และคอนโดมิเนียมชื่อ Phyll Khon Kaen ได้รับผลตอบรับที่ดีเยี่ยม โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่สามารถปิดการขายได้ภายในสัปดาห์แรกหลังเปิดตัว สะท้อนถึงศักยภาพของทำเลที่ตั้งและความต้องการของตลาดในภูมิภาค

### 3. Outlook
* ธุรกิจให้เช่าและบริการ (Retail & Service Business): CPN ยังคงเป้าหมายการเติบโตของรายได้ในระดับ High Single Digit สำหรับปี 2569 โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการเปิดพื้นที่เช่าใหม่ 3 แห่ง (Central Park, Central Krabi, Central Khon Kaen Campus) และการปรับปรุงศูนย์การค้าเดิม (ปิ่นเกล้า, แจ้งวัฒนะ)
* ธุรกิจโรงแรมและที่อยู่อาศัย (Hotel & Residential Business): คาดว่ารายได้จะเติบโตในระดับ Flat สำหรับปี 2569 แต่มีความมั่นใจมากขึ้นว่าจะสามารถทำได้ดีกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการเปิดโรงแรม Go Hotel ใหม่ 3 แห่งในครึ่งปีหลัง (เชียงราย, เชียงใหม่ ไฮเวย์, อยุธยา) และการรับรู้รายได้จากคอนโดมิเนียม 3 โครงการที่จะสร้างเสร็จ (Essence Bangna, Essence Ubon 2, Essence Phuket)
* แผน 5 ปี (2566-2573):
* Revenue CAGR: ตั้งเป้าเติบโตในระดับ High Single Digit
* Retail Development: ตั้งเป้าเพิ่มพื้นที่เช่าอีก 500,000 ตร.ม. เป็น 2.8 ล้าน ตร.ม. (CAGR 5% ต่อปี) โดยคาดว่าศูนย์การค้าเดิมจะมี Organic Growth จาก Occupancy Rate และการปรับขึ้นค่าเช่า
* Non-Retail Business: คาดว่าจะเติบโตจากการเพิ่มโครงการใหม่ ๆ ทั้ง Office, Hotel และ Residential
* Revenue Contribution (ปี 2573): ธุรกิจหลัก (ศูนย์การค้าและออฟฟิศ) จะมีสัดส่วน 80-85% และ Non-Retail จะมีสัดส่วน 15-20%

### 4. ความเสี่ยง
* ความผันผวนของเศรษฐกิจและปัจจัยภายนอก: สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและภูมิรัฐศาสตร์ที่ไม่แน่นอนอาจส่งผลกระทบต่อจำนวนนักท่องเที่ยวและกำลังซื้อของผู้บริโภค ซึ่งอาจกระทบต่อ Traffic และ Tenant Sales ของศูนย์การค้า
* การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์: ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายยังคงมีความท้าทายและมีการแข่งขันด้านราคาสูง ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่ออัตรากำไรของธุรกิจ Residential
* การบริหารจัดการต้นทุน: แม้จะมีการควบคุมต้นทุนได้ดี แต่การเปิดโครงการใหม่และการปรับปรุงศูนย์การค้าอาจทำให้ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น ซึ่งต้องบริหารจัดการอย่างใกล้ชิดเพื่อรักษาอัตรากำไร

### 5. Q&A Highlights
* The Central พหลโยธิน เปิดปลายปี 2569 หรือเลื่อนออกไป? (01:04:00)
* คำตอบ: โครงการ The Central พหลโยธิน มีกำหนดเปิดดำเนินการในไตรมาส 1 ปีหน้า และการก่อสร้างยังคงเป็นไปตามแผน (on track)
* Gross profit margin ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ไตรมาส 1 ลดลงจาก 34% เหลือ 28% ในไตรมาส 2 มาจากอะไร? และครึ่งปีหลัง Gross profit margin จะกลับมายืนเหนือ 30% ได้หรือไม่? (01:04:00)
* คำตอบ: สาเหตุที่ Gross profit margin ลดลง QonQ มาจากสัดส่วนรายได้ที่เปลี่ยนแปลงในไตรมาส 2 เนื่องจากไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่และเริ่มโอน ทำให้สัดส่วนรายได้จากโครงการบ้านแนวราบเพิ่มขึ้นมาที่เกือบ 60% สำหรับ Gross profit margin ในครึ่งปีหลัง คาดว่ามีโอกาสที่จะเกิน 30% เพราะสัดส่วนรายได้จากโครงการคอนโดจะเพิ่มขึ้น เนื่องจากจะมีคอนโดมิเนียม 3 โครงการใหม่สร้างเสร็จและเริ่มโอน (Essence Bangna, Essence Ubon 2, Essence Phuket) โดยเฉพาะจะเห็น Gross profit margin ดีขึ้นชัดเจนในไตรมาส 4 ที่การโอนจะเข้ามามากขึ้น อย่างไรก็ตาม ขึ้นอยู่กับว่าบ้านแนวราบจะไม่มีสงครามราคาที่รุนแรงขึ้นจากสถานการณ์ปัจจุบัน
* มีผู้เช่ารายใหม่สนใจเข้ามาเช่าหรือเซ็นสัญญาเช่าที่ Central Park Offices เพิ่มหรือไม่? (01:04:00)
* คำตอบ: Office Central Park ตอนนี้มีผู้เช่าสนใจและเซ็นสัญญาเข้ามาเช่าแล้วสูงถึง 80% ของพื้นที่ ซึ่งอยู่ระหว่างการส่งมอบพื้นที่และเข้าตกแต่ง โดย Occupancy Rate ได้ทยอยปรับเพิ่มขึ้นจาก ณ วันที่เปิดตึกเมื่อปลายปีที่แล้ว มาอยู่ที่ใกล้ระดับ 50% ณ สิ้นไตรมาส 2
* Lease expiry profile ครึ่งปีหลังปีนี้เหลือ 35% และปีหน้าอีก 37% ปัจจุบันพื้นที่เหล่านี้มีการเจรจาต่อสัญญาแล้วกี่เปอร์เซ็นต์ และ management คาด renewal rate สำหรับช่วงที่เหลือของปีนี้และปีหน้าเป็นประมาณเท่าไหร่? (01:04:00)
* คำตอบ: Property Manager จะติดต่อและติดตามเรื่องการต่อสัญญาของผู้เช่าล่วงหน้า 3-6 เดือนก่อนหมดอายุสัญญา โดยอ้างอิงจากตัวเลขครึ่งปีแรก Renewal Rate อยู่ที่ประมาณ 97% และคาดว่าจะรักษาระดับได้มากกว่า 95% ในปีนี้และปีหน้า
* Option การต่ออายุสัญญาโครงการ Central Rama 3 เป็นสิทธิที่ CPNREIT สามารถใช้ได้แน่นอนตามสัญญา หรือต้องเจรจาเงื่อนไขและค่าเช่าใหม่กับเจ้าของทรัพย์สิน? (01:04:00)
* คำตอบ: CPNREIT ได้ลงทุนไปทั้งหมดถึงปี 2095 โดยโครงสร้างสิทธิการเช่าเป็น 30+30+30 ปี และเมื่อครบอายุ 30 ปีแรกและ 30 ปีที่สอง ไม่ได้มีการชำระค่าเช่าเพิ่มเติมแต่ อย่างใด เป็นการต่อโดยอัตโนมัติ
* ในมุมมองของ management นักลงทุนควรมอง Economic Lease Life ของ Central Rama 3 ถึงปี 2095 หรือควรใช้เฉพาะอายุสัญญาปัจจุบันก่อนการใช้ option? (01:04:00)
* คำตอบ: ให้มองยาวไปถึงปี 2095 ได้เลย ซึ่งสะท้อนอยู่ใน Fair Value ของ Central Rama 3 ในงบดุลของ CPNREIT อยู่แล้ว
* ในไตรมาส 1 และ 2 ที่ผ่านมา มีการจ่ายประโยชน์ตอบแทนไตรมาสละ 0.28 บาทต่อหน่วย รวมครึ่งปีแรก 0.56 บาทต่อหน่วย หากผลประกอบการเป็นไปตามแผน management มองว่าระดับ distribution run rate นี้สามารถรักษาในครึ่งหลังปี 2569 และปี 2570 ได้หรือไม่? (01:04:00)
* คำตอบ: การพิจารณาการจ่ายประโยชน์ตอบแทนจะพิจารณาตามผลประกอบการของกองทรัสต์ที่ทำได้ และมองเป็นภาพรวมทั้งปี โดยปีนี้ต้องการจ่ายให้ได้มากกว่าปีที่ผ่านมา และมีเป้าหมายที่จะสร้างประโยชน์ตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยที่มีการเติบโตอย่างยั่งยืนและต่อเนื่อง
* ปัจจัยใดเป็นความเสี่ยงหลักที่จะทำให้ distribution ต่ำกว่า 0.28 บาทต่อหน่วยต่อไตรมาส เช่น เรื่องของการจ่ายคืนชำระหนี้ หรือการ refinance cost หรือเรื่องของ CapEx หรือการปรับปรุง/การกันเงินสดสำรองต่างๆ? (01:04:00)
* คำตอบ: ผู้จัดการกองทรัสต์จะพิจารณาปัจจัยทั้งหมดที่กล่าวมา รวมถึงสภาพคล่องของกอง และจะจ่ายให้ผู้ถือหน่วยไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรที่ปรับปรุงแล้ว ซึ่งเป็นไปตามเกณฑ์
* ณ สิ้นไตรมาส 2 มีทั้งเงินกู้และหุ้นกู้ที่ครบกำหนดภายใน 1 ปีค่อนข้างมาก และหลังงวด กองทรัสต์ได้ออกหุ้นกู้ใหม่แล้ว อยากทราบว่าหนี้ที่จะครบกำหนดในช่วงที่เหลือของปีนี้และปีหน้า ถูกจัดหาเงินรองรับแล้วทั้งหมดหรือยัง? (01:04:00)
* คำตอบ: หุ้นกู้ที่ครบกำหนดปีนี้ (สิงหาคม) และเงินกู้ยืมที่ครบกำหนดปีหน้า (สิงหาคม) ได้ออกหุ้นกู้ใหม่รองรับไปแล้ว สำหรับส่วนที่เหลือ กองทรัสต์จะพิจารณาการคืนเงินกู้ยืมบางส่วนและการรีไฟแนนซ์ โดยดูความเหมาะสมทั้งในเรื่องของต้นทุนและเครื่องมือทางการเงินให้เหมาะสมกับภาวะตลาด
* หลัง Refinancing รอบล่าสุด management คาด Weighted Average Cost of Debt ในครึ่งปีนี้และปีหน้า อยู่ที่ประมาณกี่เปอร์เซ็นต์ และ Interest Expense จะเพิ่มหรือลดจาก Q2? (01:04:00)
* คำตอบ: คาดว่าจะรักษาระดับเดียวกับ Q2 เนื่องจากภาวะอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันยังไม่เปลี่ยนแปลงจาก Q2
* Net Property Income Margin ในครึ่งปีหลังของปีนี้และปีหน้า จะกลับขึ้นไปอยู่ประมาณระดับไหน? (01:04:00)
* คำตอบ: คาดว่าจะใกล้เคียงกับไตรมาส 2
* การปรับปรุง Central Chiangmai Airport ว่าเหลือเฟสสุดท้าย และคาดว่าจะเสร็จภายในปี 2569 อยากทราบว่าปัจจุบันงานเสร็จกี่เปอร์เซ็นต์ เหลือ CapEx ที่ต้องจ่ายประมาณเท่าไหร่? (01:04:00)
* คำตอบ: การรีโนเวท Central Chiangmai Airport เฟส 1 และ 2 เสร็จสิ้นแล้ว และยังอยู่ในงบประมาณที่ CPNREIT ได้แจ้งไว้ (ประมาณ 800 ล้านบาท) สำหรับเฟส 3 ซึ่งเป็นเฟสสุดท้าย ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ของ CPN คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปีนี้ หากมีความคืบหน้าจะมีการอัปเดตเป็นรายไตรมาส
* หลังโครงการ Central Chiangmai Airport เสร็จแล้ว Management คาด Occupancy และ Rental Income จะเพิ่มขึ้นประมาณเท่าไหร่? (01:04:00)
* คำตอบ: การรีโนเวททุก asset มีเป้าหมายเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน, Occupancy Rate และเพิ่มรายได้ โดย Occupancy Rate คาดว่าจะกลับมาที่ระดับ 95% ส่วน Rental Income มองเป็นภาพรวม ไม่ได้มีไกด์ไลน์เป็นเปอร์เซ็นต์ที่ชัดเจน
* ปีนี้ กองทรัสต์คาดว่า Cash CapEx ทั้ง Maintenance CapEx และ Asset Enhancement ทั้งปีประมาณเท่าไหร่ และครึ่งปีหลังยังต้องใช้เงินอีกประมาณเท่าไหร่? (01:04:00)
* คำตอบ: ผู้จัดการกองทรัสต์ได้เปิดเผยในรายงานประจำปี (แบบ 56-1) ว่าปีนี้กองมองว่าจะมีการตั้ง Reserve ในส่วนของ CapEx Reserve ประมาณ 103 ล้านบาท และ Loan Repayment Reserve ไม่เกิน 347 ล้านบาท โดยครึ่งปีแรกตั้งไปแล้วประมาณ 65 ล้านบาท สำหรับครึ่งปีหลังจะดู Performance ของ Asset และการ Reserve ในส่วนของ CapEx เป็นหลัก
* ปี 2570 มี Major Renovation หรือ AEI ที่ทราบแล้วหรือไม่ และ Management คาดว่าจะกัน Cash Reserve สำหรับรายการเหล่านี้ประมาณเท่าไหร่? (01:04:00)
* คำตอบ: ณ ตอนนี้ยังไม่มีแผนเกี่ยวกับ Major Renovation ในศูนย์ที่ CPNREIT ลงทุนในปัจจุบัน
* ลูกหนี้ค่าเช่าและบริการที่เกินกำหนด 91-180 วัน เพิ่มเป็นประมาณ 11.4 ล้าน จากประมาณ 0.9 ล้านบาท อยากทราบว่าเกิดจากผู้เช่ากลุ่มใด เป็นเหตุการณ์ชั่วคราวหรือไม่ และปัจจุบันเก็บเงินได้แล้วหรือไม่? (01:04:00)
* คำตอบ: เรื่องลูกหนี้หลังโควิด-19 สามารถบริหารจัดการได้ดี สิ่งที่เห็นเป็นยอดคงค้างส่วนใหญ่เป็น Timing ไม่ได้มีปัญหา
* Management เห็นความเสี่ยงที่ต้องเพิ่ม ECL หรือ Maintenance Default ที่เป็นสาระสำคัญหรือไม่? (01:04:00)
* คำตอบ: จากข้อมูล ณ ปัจจุบัน ไม่มีประเด็นนี้เป็นสาระสำคัญ
* CPNREIT ยังมีเป้าหมายรับทรัพย์สินจากสปอนเซอร์ทุกประมาณ 2 ปี หรือไม่ และในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้ามีทรัพย์สินใดที่กำลังพิจารณาอยู่ หากมี Management คาดใช้ Debt หรือ Equity หรือ RO เป็นแหล่งเงินจากใด? (01:04:00)
* คำตอบ: ตามแผน CPNREIT มีเป้าหมายเพิ่ม Asset Size เป็น 2 เท่าจากปัจจุบัน และคาดว่าจะเพิ่มทุนทุก 2 ปี หรือลงทุนใน Asset เพิ่มเติมทุก 2 ปี โดยใช้หนี้ประมาณ 35% และส่วนใหญ่จะเป็น Equity สำหรับทรัพย์สิน หากสามารถเปิดเผยได้จะมีการแจ้งออกไป
* ค่าเช่าจากโรงแรม Hilton Pattaya ในไตรมาส 2 ประกอบด้วยค่าเช่าคงที่และค่าเช่าผันแปร ขณะที่ Occupancy Rate อยู่ประมาณ 85% อยากทราบว่า Management คาด Variable Rent ใน Second Half ปีนี้และปีหน้า เพิ่มหรือลด หรือทรงตัวจากปัจจุบันอย่างไร? (01:04:00)
* คำตอบ: โครงสร้างค่าเช่าจากโรงแรมประกอบด้วยค่าเช่าคงที่และ Variable โดย Variable มีสัดส่วนประมาณครึ่งหนึ่งของ Fixed Rent ซึ่งกองทรัสต์ได้รับค่าเช่าจากโรงแรมเต็มจำนวนทั้ง Fixed Rent และ Variable มาอย่างครบถ้วนต่อเนื่อง สำหรับภาพในครึ่งปีหลังปีนี้ คาดว่าค่าเช่าจะเห็นเหมือนตอนไตรมาส 1-2 คือประมาณใกล้เคียงกัน สำหรับปีหน้าอาจจะต้องรอความคืบหน้า ซึ่งกองทรัสต์จะอัปเดตออกไปในเรื่องของการต่อสัญญาค่าเช่าในส่วนที่มาจากโรงแรม