สรุป Opportunity Day

📅 ข้อมูลสำคัญ: OPPDAY งวดทั้งปี (YE) พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2567 / ค.ศ. 2024

---

### 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

AIMIRT ปีงบประมาณ 2568 ดำเนินงานภายใต้แนวคิด “ความยั่งยืนทางธุรกิจ” โดยรักษาอัตราการเช่า (Occupancy Rate) ไว้ที่ 99% สะท้อนความต้องการใช้งานทรัพย์สินอย่างต่อเนื่องจากผู้เช่ารายใหญ่และหลากหลายประเภท เน้นการลงทุนในทรัพย์สินอุตสาหกรรมประเภทฟรีโฮลด์ (Freehold) และเช่ากลับระยะยาว (Back-to-back lease) เพื่อสร้างความมั่นคงทางรายได้ในระยะยาว โดยเฉพาะในโครงการใหม่ที่มีสัญญาเช่ายาวถึง 15–17 ปี

จุดเปลี่ยนสำคัญของปีนี้คือการขยายพอร์ตโฟลิโอด้วยการลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินอุตสาหกรรมสามชิ้นใหญ่จากพันธมิตรรายใหม่และเก่า เช่น SCG JWD, กลุ่มปิ่นทอง และกองทุนข้ามชาติ โดยเน้นคุณภาพผู้เช่าและระยะเวลาสัญญาที่ยาวนาน เพื่อเสริมความหลากหลายของพอร์ตโฟลิโอและลดความเสี่ยงจากภายนอก

---

### 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญ (Financial & KPI Analysis)

ตารางสรุปผลประกอบการ (หน่วย: ล้านบาท)

| รายการ | พ.ศ. ก่อนหน้า | พ.ศ. ปัจจุบัน |
|------|----------------|--------------|
| รายได้รวม | - | 1,197 |
| กำไรจากการดำเนินงาน (EBIT) | - | 640 |
| กำไรสุทธิ (Net Profit) | - | 684 |
| DPU (Distributions per Unit) | - | 83 |
| NAV (Net Asset Value) | - | 1,540 |

---

#### การวิเคราะห์ Core vs Non-Core Profits

- Core Profit: กำไรจากการดำเนินงานหลักจากทรัพย์สินประเภทอุตสาหกรรมที่มีการเช่ากลับระยะยาว (Back-to-back lease) โดยเฉพาะโครงการ Precision Wall, อัลฟาบางนา และปิ่นทองสาม
- Non-Core: ไม่มีรายการพิเศษระบุในรายงาน

---

### 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

#### ปัจจัยภายใน
- ✅ การลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินประเภทฟรีโฮลด์ (Freehold) โดยเฉพาะโครงการที่มีผู้เช่ารายใหญ่และสัญญาเช่ายาวนาน (15–17 ปี)
- ✅ การปรับโครงสร้างทางการเงินให้มีสัดส่วนอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเพิ่มขึ้นจาก 66% ในปีนี้ ส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินลดลงอย่างชัดเจน
- ✅ การบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโออย่างรอบด้าน รวมถึงการพัฒนาความสัมพันธ์กับผู้เช่ารายใหญ่เพื่อสร้างความยืดหยุ่นในเรื่องการปรับขึ้นค่าเช่า

#### ปัจจัยภายนอก
- ⚠️ เศรษฐกิจโลกและไทยชะลอตัวในไตรมาสที่ 4 ปี 2568 ส่งผลให้ผู้บริโภคและภาคอุตสาหกรรมลดการลงทุนชั่วคราว
- ⚠️ การเกิดสถานการณ์สงครามโลกขึ้นมาในไตรมาสสุดท้าย กระทบความมั่นคงทางธุรกิจบางส่วน โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ผลิตอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์และโลจิสติกส์
- ⚠️ การเปลี่ยนแปลงนโยบายภาษีและค่าขนส่งอาจกระทบต้นทุนการดำเนินงานระยะยาว

---

### 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

Q: โครงการอัลฟา พีซีเอส และปิ่นทองสามลงทุนเสร็จแล้วหรือยังครับ?
A: โครงการทั้งสามลงทุนเสร็จเรียบร้อยแล้วในปี 2568 โดยอัลฟาบางนาเป็นห้องเย็นขนาดใหญ่ภายใต้กลุ่ม SCG JWD และปิ่นทองสามเป็นโรงงานขนาดใหญ่

Q: อัตราผลตอบแทน (Yield) ของทรัพย์สินใหม่อยู่ที่เท่าไหร่ครับ?
A:
- อัลฟาบางนา: >9%
- ปิ่นทองสาม: >7%
- พีซีเอสเอ็กซ์เทรนชั่น: ยังไม่มีข้อมูลเนื่องจากยังไม่ได้ลงทุน

Q: มีแผนปรับขึ้นค่าเช่าในปี 2569 มากกว่าปี 2568 หรือไม่ครับ?
A: ไม่น้อยกว่าเดิม โดยมีเป้าหมายปรับขึ้นตามสัญญาเช่าตลอดอายุสัญญา เช่น อัลฟาบางนาและปิ่นทองสาม

Q: มีแผนจ่ายปันผลในระดับเดียวกับปี 2568 (83 สตางค์ต่อหน่วย) ในปี 2569 หรือไม่ครับ?
A: มีความเป็นไปได้สูงในการรักษาระดับปันผลเดิม โดยไม่ต้องลงทุนเพิ่มเติม

Q: มีแผนปรับปรุงโครงสร้างทางการเงินหรือไม่ครับ?
A: มีแผนรีไฟแนนซ์ทรัพย์สินฟรีโฮลด์ที่ครบกำหนดชำระในปี 2569 และ 2570 โดยใช้เงินกู้ระยะยาวใหม่เพื่อลดต้นทุนทางการเงิน

Q: มีผลกระทบจากสถานการณ์สงครามต่อผู้เช่าหรือไม่ครับ?
A: ยังไม่มีข้อมูลอัปเดตชัดเจน แต่เห็นว่าผู้เช่ารายใหญ่ไม่มีความเสียหายโดยตรง โดยเฉพาะในกลุ่มเก็บสารเคมีเหลวที่ไม่ใช่น้ำมัน

Q: มีแผนพัฒนาห้องเย็นเพิ่มเติมหรือไม่ครับ?
A: มีการพัฒนาห้องเย็นตามความต้องการของผู้เช่าเดิมและใหม่ โดยเน้นการรักษาคุณภาพและความปลอดภัย

---

### 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

#### เป้าหมาย (Targets)
- ระยะสั้น (2025–2026):
- รักษาระดับ Occupancy Rate ไม่น้อยกว่า 99%
- เพิ่ม DPU เข้าใกล้ 85–87 สตางค์/หน่วย จากการลงทุนเพิ่มเติมในปี 2569
- ระยะยาว:
- พัฒนาพอร์ตโฟลิโอให้มีความหลากหลายทางภูมิศาสตร์และประเภททรัพย์สิน (Freehold, Warehouse, Cold Storage)
- เพิ่ม Share of Asset Value ไปสู่ระดับ 15,000 ล้านบาท ในช่วง 3–5 ปีข้างหน้า

#### สิ่งที่ต้องจับตามอง (Key Watch-out)
- การเปลี่ยนแปลงนโยบายภาครัฐและภาษีที่อาจกระทบต้นทุนการเช่าหรือการขนส่ง
- สถานการณ์ภายนอก เช่น สงครามโลก ที่อาจส่งผลต่อความมั่นคงของผู้เช่ารายใหญ่ในอุตสาหกรรมโลจิสติกส์และอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์
- การปรับตัวของอัตราค่าเช่าจากผู้เช่ารายใหม่ที่อาจไม่สามารถรักษาระดับรายได้ตามแผนได้

---