สรุป OPPDAY หุ้น AIMIRT
Oppday
สรุป OPPDAY
AIMIRT โชว์ผลงาน Q3 ปี 2568: อัตราเช่าแกร่ง ลงทุนเพิ่ม ขยายโอกาสเติบโต
1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):ในไตรมาสที่ 3 ปี 2568, AIMIRT ยังคงรักษาความมั่นคง โดยมีอัตราการเช่าพื้นที่ (occupancy rate) ที่ 90.6%.
มีรายได้รวม 272 ล้านบาท และ Net Investment Income 153 ล้านบาท.
อย่างไรก็ตาม, รายได้รวมลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากรายได้อื่น ๆ ที่เป็น One-Time Revenue ลดลง (เช่น การยึดเงินมัดจำและเงินจากการเคลมประกัน).
อัตราส่วนหนี้สินที่มีดอกเบี้ยต่อสินทรัพย์รวม (Interest-Bearing Debt to Total Assets) อยู่ที่ 29.1%.
2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):มีการลงทุนเพิ่มในโครงการ "Precision Ware" มูลค่า 324.8 ล้านบาท ในวันที่ 26 สิงหาคม.
กำลังพิจารณาลงทุนเพิ่มในทรัพย์สินอีก 3 โครงการ ได้แก่ โครงการ Alpha, Pacific Cold Storage (ส่วนต่อขยาย), และปิ่นทอง (ชุดที่ 3).
3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):ผู้เช่าในโครงการ MS Warehouse ไม่ต่ออายุสัญญา (1 ราย), เหตุผลหลักมาจากลูกค้าปลายทางของ Logistic Provider ไม่สามารถบิดงานเพิ่มได้ หรือมีการยกเลิกสัญญา
ความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจ, ปัจจัยภายนอกที่ควบคุมไม่ได้, และสถานการณ์ทางการเมืองที่ไม่ชัดเจน อาจส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจของผู้เช่า.
4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):บริษัทใช้เงินกู้ยืมระยะยาวและเงินส่วนเกินของกองทรัสต์ (Excess Cash) เพื่อสนับสนุนการลงทุนในโครงการใหม่ (Precision Ware).
ปรับปรุงและพัฒนา Facility ให้ครบถ้วนและดึงดูดลูกค้าใหม่ ๆ ในเซกเตอร์ใหม่ ๆ มากขึ้น (เช่น การทำ Free Zone ในโครงการสยามเคมี).
พยายามปรับสภาพทรัพย์สินให้ตัวถังสามารถอยู่ในบริเวณที่ปลอดอากร เพื่อตอบโจทย์ facility ที่มากขึ้นในการดึงดูดกลุ่มลูกค้าใหม่.
5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):คาดการณ์ว่าความต้องการเช่าพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าจะยังคงอยู่ในระดับที่ดี, โดยเฉพาะในอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับ Logistics.
AIMIRT ตั้งเป้าที่จะเติบโตโดยเน้นที่ผลตอบแทนและความเสี่ยงเป็นหลัก, มากกว่าการเติบโตในลักษณะที่มีขนาดใหญ่แต่มีความเสี่ยงสูง.
คาดว่าการลงทุนในอนาคตจะใช้ทั้งส่วนของทุนและส่วนของหนี้.
สำหรับปีหน้า บริษัทมีแผนเข้าลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยจะเน้นประเภทอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในกลุ่ม Industrial ซึ่งมีลักษณะไม่ต่างจากปัจจุบัน
6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [เริ่ม Q&A นาทีที่ 32.26]
- แผนการลงทุนเพิ่มในปี 2569
คำถาม: มีแผนการลงทุนเพิ่มในปีหน้า (2569) หรือไม่? ขอรายละเอียดทรัพย์สินที่คาดว่าจะลงทุน แหล่งเงินทุน และช่วงเวลา
คำตอบ: มีแผนที่จะเข้าลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยเน้นที่ประเภทอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในกลุ่ม Industrial (Real Estate) เช่น โรงงานและคลังสินค้า. Asset Class จะมีหน้าตาไม่ต่างจาก Asset ที่มีในปัจจุบัน. ยังมีความไม่แน่นอนเรื่องขนาดของการลงทุน. สิ่งที่มุ่งเน้นคือ Asset ที่ดี, ความเสี่ยงต่ำ, และ Return ที่เหมาะสม. แหล่งเงินทุนจะใช้ทั้งส่วนของทุนและหนี้.
- Guideline อุปสงค์โรงงานและคลังสินค้า
คำถาม: ขอ Guideline สำหรับอุปสงค์ในฝั่งโรงงานและคลังสินค้าในปัจจุบัน และ Outlook ในอีก 1 ปีข้างหน้า? อุตสาหกรรมใดที่มีแนวโน้มเป็นแรงหนุนต่ออุปสงค์
คำตอบ: ช่วงปลายไตรมาส 3 ต่อเนื่องต้นไตรมาส 4 มีความต้องการเช่าพื้นที่มาก. เป็นผลกระทบจากนโยบายภาครัฐที่ชัดเจนขึ้น. ในช่วง 1 ปีข้างหน้า, สิ่งที่ชะลอการตัดสินใจ (เช่น ภาษี, สภาพเศรษฐกิจ, การเมือง) คลี่คลายไป. อุปสงค์น่าจะอยู่ในระดับที่ดี. อุตสาหกรรมที่เห็นเป็นแนวโน้มแรงหนุนมากที่สุดคือ Logistics.
- ตัวเลขโครงการทิพย์
คำถาม: ขอตัวเลขของโครงการทิพย์เป็นราย Project เทียบกับ OR Average ของทิพย์ไตรมาส 2
คำตอบ: OR ของทิพย์ 7 อยู่ที่ 91.7%, ทิพย์ 8 อยู่ที่ 77.4%, และทิพย์ 5/8 อยู่ที่ 100%. ผู้เช่าไม่ได้มีการว่างเพิ่ม แต่ในไตรมาส 2 มีผู้เช่าออกไป ทำให้ไตรมาส 3 มี Effect เต็ม Quarter.
- โครงการ MS Warehouse
คำถาม: โครงการ MS มีลูกค้าไม่ต่ออายุสัญญาหรือไม่? ธุรกิจอะไร และเหตุผล
คำตอบ: มี 1 รายที่ไม่ต่อสัญญา ทำธุรกิจ Logistics. สาเหตุคือ ลูกค้าปลายทางของ Logistic Provider ไม่สามารถบิดงานเพิ่มได้ หรือยกเลิกสัญญา.
- Other Incomes ลดลง
คำถาม: ทำไม Other Incomes ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ค่อนข้างเยอะ?
คำตอบ: หลัก ๆ เป็นเรื่องการยึดเงินมัดจำของผู้เช่า ซึ่งในไตรมาส 2 และ 3 มีการยึดเงินมัดจำจากผู้เช่า 1 ราย แต่ Amount แตกต่างกัน.
- Other Expenses เพิ่มขึ้น
คำถาม: Other Expenses ใน Q นี้เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เป็นค่าใช้จ่ายอะไร?
คำตอบ: เป็น One-Time Expense ที่เกี่ยวข้องกับการเข้าไปลงทุนในโครงการใหม่ Precision Ware. Amount ไม่ได้แตกต่างมากนักจากการลงทุนในโครงการอื่น ๆ และ Source of Fund หลัก ๆ คือ เงินกู้ยืมและ Excess Cash ของกอง.
- สัญญาเช่าหมดอายุ
คำถาม: สัญญาเช่าที่ครบกำหนดอายุในไตรมาส 3 มี Asset โครงการไหนที่ไม่ได้ต่ออายุบ้าง?
คำตอบ: มีการกระจายตัวในทุก ๆ โครงการที่มีการหมดอายุสัญญาเช่า. มีตั้งแต่ตัว Tank, Warehouse, และ Factory.
- ความคืบหน้าการหาผู้เช่า MS Warehouse และ SCC
คำถาม: ความคืบหน้าในการหาผู้เช่าในโครงการ MS Warehouse และ SCC (ส่วน Tank) เป็นอย่างไรบ้าง?
คำตอบ: MS Warehouse มีการสอบถามจากผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ต้นปี แต่ยังไม่มีข้อสรุป. ในไตรมาส 4 มีทิศทางที่ดีขึ้นในการเจรจา และคาดว่าจะสามารถทำสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายใหม่ ๆ ได้เร็ว ๆ นี้. ส่วนสยามเคมี (Tank) มีหลายขนาด. Tank ขนาดเล็ก (เก็บ Solvent) มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างเร็ว. Tank ขนาดใหญ่มีการพยายามปรับสภาพทรัพย์สินให้มี Facility ที่ครบถ้วนและดึงดูดลูกค้าในเซกเตอร์ใหม่ ๆ มากขึ้น (ทำ Free Zone).
- ดอกเบี้ยจ่าย
คำถาม: ดอกเบี้ยจ่ายของธนาคารเป็นดอกเบี้ยลอยตัว 100% หรือไม่? สงสัยว่าทำไมดอกเบี้ยจ่ายไม่ค่อยลดลงในแต่ละไตรมาส
คำตอบ: สัดส่วนโครงสร้างของดอกเบี้ยในไตรมาส 3: 60% เป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว, 40% เป็น Fixed Rate. ที่ดอกเบี้ยจ่ายที่เห็นใน P&L ไม่ลดลง เพราะมีการจ่ายดอกเบี้ยของเงินกู้ที่กู้มาเพิ่มของโครงการ Precision Ware. แต่ถ้าดูถึงต้นทุนทางการเงินที่เป็นเปอร์เซ็นต์ อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยปรับตัวลดลงจาก 4.6% ในไตรมาสที่แล้ว เหลือ 4.4% ในไตรมาสนี้.
- คาดการณ์ DPU ปีหน้า
คำถาม: ในไตรมาส 4 ปีนี้ คาดว่าจะสามารถ Maintain DPU ได้เท่ากับไตรมาส 3 หรือไม่
คำตอบ: หากพิจารณาจากอัตราการเช่าที่คิดว่าจะสามารถ Maintain และรักษาอยู่ในระดับเดิมได้ คาดว่าจะสามารถรักษาให้อยู่ในระดับที่ใกล้เคียงเดิมได้
- Operating Expense ในไตรมาสที่ 3 ปี 2024
คำถาม: Operating Expense ในไตรมาสที่ 3 ปี 2024 ทำไมถึงเยอะเป็นพิเศษเมื่อเทียบกับไตรมาสอื่น
คำตอบ: เข้าใจว่าน่าจะถามถึงไตรมาสที่ 2 ปีที่แล้วที่เพิ่มขึ้น เพราะมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการแปลงสภาพ PPF เข้ามาสู่กอง
- ทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการศึกษา คาดว่าจะสามารถซื้อเข้ามาได้ทันภายในปีนี้อีกกี่ตัว
คำถาม: ทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการศึกษา คาดว่าจะสามารถซื้อเข้ามาได้ทันภายในปีนี้อีกกี่ตัว
คำตอบ: Study อยู่ 3 ตัว คิดว่าจะปิดปีนี้ได้ 2 โครงการ คือโครงการ Alpha และโครงการปิ่นทอง Project 3 และแนวโน้มเรื่อง gearing ยังอยู่ใน gearing level ไม่เกิน 35%
โดยสรุป, AIMIRT ยังคงมีผลการดำเนินงานที่มั่นคงและมีโอกาสเติบโตจากการลงทุนเพิ่ม, แต่ก็ต้องเผชิญกับความเสี่ยงและความท้าทายจากปัจจัยภายนอก. บริษัทมีแผนการแก้ไขปัญหาและปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์, โดยเน้นที่การสร้างผลตอบแทนที่ดีและความเสี่ยงที่ต่ำ.