สรุป Opportunity Day

📌 หุ้น: AAMIRT
ชื่อบริษัท: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เอไอเอ็มอินดัสเทรียลโกรท
กลุ่มอุตสาหกรรม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง
หมวดธุรกิจ: กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

---

### 📅 ข้อมูลสำคัญ: OPPDAY งวด Q1 ปี พ.ศ. 2569 (ค.ศ. 2026)
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2569 / ค.ศ. 2026
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025

---

## 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

กองทรัสต์ AAMIRT คงที่ในตำแหน่งผู้นำด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม โดยผลประกอบการไตรมาสแรกปี 2569 สื่อถึงภาพรวมที่แข็งแกร่งและมีความยืดหยุ่นสูงภายใต้ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ไม่แน่นอน โดยเฉพาะจากเหตุการณ์ภายนอกเช่นสงครามในตะวันออกกลางและวิกฤตน้ำมัน ซึ่งกลับกลายเป็นปัจจัยบวกต่อความต้องการใช้พื้นที่จัดเก็บสินค้าคงคลังและวัตถุดิบที่มีมูลค่าสูง โดยเฉพาะในด้านถังเก็บสารเคมีเหลวและคลังสินค้าอุตสาหกรรม

จุดเปลี่ยนสำคัญ (Inflection Point):
- การปรับโครงสร้างธุรกิจให้เน้นย้ำกลยุทธ์ “การบริหารจัดการทรัพย์สินแบบเต็มศักยภาพ” โดยเฉพาะในโครงการที่มีการลงทุนเพิ่มเติมอย่าง Precision Wow, Alpha Bangkok และ PPF
- การปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้พื้นที่เช่าโดยเน้นขยายฐานรายได้ผ่านการต่อสัญญาและจัดหาผู้เช่าใหม่ในยูนิตขนาดเล็ก (1,000–3,000 sqm) อย่างต่อเนื่อง
- การยกระดับความรับผิดชอบด้าน ESG โดยมีการประกาศอัตราผลตอบแทนประจำปีและได้รับการจัดอันดับจากสถาบันไทยพักเป็นหนึ่งในกองทุนที่ปฏิบัติตามมาตรฐานสากลครบถ้วน

---

## 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญเชิงประเด็น (Performance & KPI Trends)

### 🔹 ทิศทางรายได้และกำไร:
- รายได้รวม (Total Income): เพิ่มขึ้น 13% YoY และ 11% QoQ จากไตรมาสก่อนหน้า
- สาเหตุหลัก:
- การรับรู้รายได้จากทรัพย์สินใหม่ที่เติมเข้ามาเต็มไตรมาส (Precision Wow, Alpha Bangkok และ PPF)
- อัตราการเช่าเฉลี่ยปรับตัวขึ้น 2.5% QoQ ส่งผลให้ฐานรายได้ขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญ

### 🔹 ประเด็นดัชนีชี้วัด (Key KPIs Indicator):
| KPI | ค่าที่รายงาน | เปรียบเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า | การวิเคราะห์เชิงคุณภาพ |
|-----|-------------|-------------------------------|------------------------|
| Occupancy Rate | 92.7% | เพิ่มขึ้น 2.5 pp จาก Q4 FY25 | เติบโตจากฐานสูงเดิม (90.2%) โดยเฉพาะในคลังสินค้าและถังเก็บสารเคมีเหลว |
| Net Investment Income (NII) | 180.1 ล้านบาท | เพิ่มขึ้น 16% QoQ, 11% YoY | สอดคล้องกับการเติบโตของรายได้และค่าใช้จ่ายที่บริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพ |
| Operating Profit (EBITDA) | 237.7 ล้านบาท | เพิ่มขึ้น QoQ และ YoY | สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของฐานรายได้และค่าใช้จ่ายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ |
| EBITDA Margin | 71.4% | เพิ่มขึ้นจากปีก่อน | เนื่องจากค่าใช้จ่ายดำเนินงานปรับตัวลดลงเนื่องจากฐาน Q4 FY25 มีค่าใช้จ่ายหนึ่งครั้ง (One-Time) จากการลงทุนใหม่ |

### 🔹 การวิเคราะห์คุณภาพกำไร (Core vs Non-Core):
- กำไรทั้งหมดเกิดจาก ธุรกิจหลัก (Core Business) โดยไม่มีรายการกำไร/ขาดทุนจากสินทรัพย์หรืออัตราแลกเปลี่ยน
- การเติบโตของ NII และ EBITDA มาจาก รายได้ดำเนินงานจริง จากทรัพย์สินที่มีการเช่าอยู่แล้วและทรัพย์สินใหม่ที่เติมเข้ามาเต็มไตรมาส
- ไม่มีรายการกำไรจาก "การประเมินมูลค่าทรัพย์สินประจำปี" ในไตรมาสนี้ ส่งผลให้ Net Profit เท่ากับ NII

---

## 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

### 🔹 ปัจจัยภายใน:
- กลยุทธ์ที่ได้ผล:
- การลงทุนเพิ่มเติมในโครงการอุตสาหกรรมขนาดกลางถึงใหญ่ โดยเฉพาะคลังสินค้าและถังเก็บสารเคมีเหลว
- การปรับโครงสร้างค่าคอมมิชชั่นให้กับนายหน้าเพื่อส่งเสริมประสิทธิภาพการหาผู้เช่าใหม่ (แม้ยังไม่มีผลลัพธ์ชัดเจนใน Q1)
- ปัญหาที่กำลังแก้ไข:
- การปรับตัวของ Occupancy Rate ในโครงการบางแห่ง เช่น PPF และ Project No.8 ที่มีการปรับตัวลดลงเล็กน้อย (จาก 98% → 96%) เนื่องจากรายการยูนิตส่วนน้อยและไม่สามารถจัดหาผู้เช่าใหม่ได้ทันที

### 🔹 ปัจจัยภายนอก:
- ผลกระทบจากเศรษฐกิจมหภาค:
- เหตุการณ์สงครามในตะวันออกกลางและวิกฤตน้ำมันส่งผลให้ราคาวัตถุดิบปรับสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายเร่งจัดเก็บสินค้าคงคลังในราคาปัจจุบันเพื่อป้องกันความเสี่ยง
- ส่งผลให้เกิด แรงจูงใจเชิงบวกต่อผู้เช่าในประเภทอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับพลังงานและโลจิสติกส์ โดยเฉพาะโครงการถังเก็บสารเคมีเหลว
- นโยบายรัฐ:
- การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ยลดลงจาก 4.3% → 4.2% (QoQ)
- คู่แข่ง:
- บริษัทในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมรายอื่นๆ เริ่มปรับตัวเร็วขึ้นในการจัดหาผู้เช่าใหม่ โดยเฉพาะในยูนิตขนาดเล็ก

---

## 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

| Q: | A: |
|----|----|
| Q: OPEX ลดลง QoQ เพราะเหตุใดแม้จะมีโครงการใหม่เข้ามาเต็มไตรมาส? | A: เนื่องจากฐาน OPEX ในไตรมาสที่แล้วมีค่าใช้จ่ายหนึ่งครั้ง (One-Time) จากการลงทุนในทรัพย์สินใหม่ ส่งผลให้ตัวเลข QoQ เปรียบเทียบดูเหมือนลดลง ขณะที่ในไตรมาสนี้ไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจากโครงการใหม่ |
| Q: List expiry ใน Q1 มีส่วนใหญ่เป็นประเภทใด และสามารถขึ้นค่าเช่าได้กี่เปอร์เซ็นต์? | A: ส่วนใหญ่เป็นถังเก็บสารเคมีเหลวและคลังสินค้า โดยมีการปรับขึ้นค่าเช่าได้ประมาณ 1–3% ขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้เช่า |
| Q: เหตุใด OR ของ Project No.8 ลดลงจาก 98% → 96%? | A: เนื่องจากรายการยูนิตรวมมีเพียง 4 ยูนิต และจำนวนยูนิตว่างเพิ่มขึ้นจาก 2 ยูนิต ส่งผลให้อัตรา OR ปรับตัวลดลงเล็กน้อย แต่เฉลี่ยของทุกโครงการอยู่ที่ประมาณ 76% |
| Q: มีผู้เช่ารายใดได้ร้องขอปรับลดค่าเช่าหลังจากเหตุการณ์สงครามสหรัฐฯ-อิหร่านหรือไม่? | A: มีผู้เช่ารายหนึ่งในอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ที่เกี่ยวข้องกับพลาสติกขอปรับลดค่าเช่าเนื่องจากปริมาณสินค้าขนส่งลดลงอย่างชัดเจน |
| Q: อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ยใน Q1 เท่าไหร่ และหากปรับเป็น 4.25% จะกระทบ DPU กี่บาทต่อหน่วย? | A: อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยอยู่ที่ 4.2% จากไตรมาสก่อนหน้าที่ 4.3% ส่วนหากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเป็น 4.25% จะกระทบ DPU โดยประมาณ 1 สตางค์ต่อหน่วย |
| Q: การปรับโครงสร้างค่าคอมมิชชั่นส่งผลต่อแรงจูงใจในการหาผู้เช่าใหม่อย่างไร? | A: เป็นกลยุทธ์เชิงรุกเพื่อส่งเสริมประสิทธิภาพการตลาด โดยยังไม่มีผลลัพธ์ชัดเจนใน Q1 แต่กำลังรวบรวมข้อเสนอและวางแผนขออนุมัติจากผู้ถือหน่วยอีกครั้ง |
| Q: หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเป็น 4.25% จะกระทบ DPU กี่บาทต่อหน่วย? | A: จากฐานรายได้และค่าใช้จ่ายใน Q1 จะกระทบ DPU โดยประมาณ 1 สตางค์ต่อหน่วย |
| Q: อุตสาหกรรมหลักของ Industrial Parts เป็นอะไร? | A: สัดส่วนอุตสาหกรรมออโต้ประมาณ 12%, แมชชีนประมาณ 6%, ส่วนที่เหลือเป็นอุตสาหกรรมอื่นๆ เช่น เครื่องจักรและโลจิสติกส์ |
| Q: หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเป็น 4.25% จะกระทบ DPU กี่บาทต่อหน่วย? | A: จากฐานรายได้และค่าใช้จ่ายใน Q1 จะกระทบ DPU โดยประมาณ 1 สตางค์ต่อหน่วย |

---

## 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

### ✅ เป้าหมาย (Targets):
- ระยะสั้น (Q2–Q4 FY26):
- รักษาระดับ Occupancy Rate ไว้เหนือ 90% โดยเฉพาะในคลังสินค้าและถังเก็บสารเคมีเหลว
- เพิ่มอัตราการต่อสัญญาเช่า (Renewal Rate) เป็นอย่างน้อย 65% จากปัจจุบันที่อยู่ที่ 63.9%
- ระยะยาว:
- รักษาระดับ DPU และ IRR ไว้เหนือ 25 สตางค์ต่อหน่วยต่อปี โดยไม่ลดลงกว่าเป้าหมายในอดีต

### 🔍 สิ่งที่ต้องจับตามอง (Key Watch-out):
- ความเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลก: โดยเฉพาะผลกระทบจากการชะลอตัวของอุตสาหกรรมโลจิสติกส์และอุตสาหกรรมพลังงาน
- การเปลี่ยนแปลงนโยบายทางการเงิน: หากอัตราดอกเบี้ยนโยบายปรับสูงขึ้นอีกจะกระทบต้นทุนทางการเงินและ DPU
- การเติบโตของผู้เช่าใหม่ในยูนิตขนาดเล็ก: จะต้องติดตามว่าสามารถรองรับความต้องการของตลาดได้หรือไม่

---
📌 *ข้อมูลทั้งหมดอ้างอิงจาก Transcript และจัดทำโดยระบบวิเคราะห์เชิงกลยุทธ์ภายใต้กรอบ MD&A*