สรุป Opportunity Day

AIMIRT สรุป Oppday Q2/2568: มองหาโอกาสลงทุนเพิ่ม รักษาอัตราการเช่า 91% พร้อมจ่ายปันผลต่อเนื่อง

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

Trust AIMIRT รายงานผลการดำเนินงานไตรมาส 2/2568 โดยมีประเด็นสำคัญดังนี้:

• อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 91%


• รายได้รวม (Total Income) อยู่ที่ 277 ล้านบาท


• รายได้จากการลงทุนสุทธิ (Net Investment Income) อยู่ที่ 173 ล้านบาท


• อัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์รวม (Interest-bearing Debt to Total Asset Value) อยู่ที่ 28.1%

บริษัทสามารถจ่ายเงินปันผลได้ในระดับสูงและต่อเนื่อง เมื่อเทียบกับกลุ่ม Industrial REIT ในตลาด

มีการรับรู้รายได้และกำไรเพิ่มจากการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมอย่างต่อเนื่อง

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

บริษัทมองเห็นโอกาสในการลงทุนอย่างต่อเนื่อง เพื่อเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินของกองทรัสต์ โดยมีแผนการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม:

• Precision Warehouse ที่จังหวัดระยอง


• Pacific Cold Storage (PCS) ที่จังหวัดสมุทรสาคร


• Alpha บางนา

ปัจจุบันมีการประกาศเข้าลงทุนไปแล้ว 2 โครงการ และล่าสุดคือโครงการ Alpha บางนา

บริษัทมีนโยบายลงทุนใน Industrial Asset ซึ่งเกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรม 4 ประเภทหลัก ได้แก่ คลังสินค้าให้เช่า โรงงานให้เช่า ห้องเย็น และถังเก็บสารเคมีเหลว

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

บริษัทเผชิญกับความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอก (Macro Factors) ซึ่งส่งผลต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่ของผู้เช่า:

• เศรษฐกิจในภาพรวม


• ความไม่ชัดเจนของอัตราภาษี

อัตราการว่างของ Unit ที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ ส่งผลให้เกิดการชะลอตัวในการตัดสินใจเช่าพื้นที่

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

บริษัทมีแผนการปรับปรุงโครงสร้างคลังสินค้า เพื่อดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่มี Unit ขนาดใหญ่

มีการบริหารจัดการความเสี่ยงทางการเงิน โดยการทบทวนและปรับโครงสร้างหนี้สินให้เหมาะสม

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

บริษัทคาดการณ์ว่าแนวโน้มของธุรกิจในอนาคตจะยังคงเติบโตได้ โดยมีปัจจัยสนับสนุนจาก:

• การลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม


• การบริหารจัดการทรัพย์สินที่มีประสิทธิภาพ

บริษัทมุ่งเน้นการหา Asset คุณภาพดี เพื่อสร้างรายได้และผลตอบแทนที่มั่นคงให้กับผู้ถือหน่วย

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [นาทีที่ 26:51]

1. 
   

   ปันผลรวมปีนี้จะเท่าปีที่แล้วหรือไม่

   
   

   การจ่ายปันผลขึ้นอยู่กับผลประกอบการ อัตราการเช่า และอัตราค่าเช่าเฉลี่ย

   
   


2. 
   

   ปันผลรอบนี้ลดลง รอบหน้ามีโอกาสปรับขึ้นหรือไม่

   
   

   เหตุผลที่ปันผลลดลงมาจากผลการดำเนินงานและค่าใช้จ่ายทางการเงินที่สูงขึ้น

   
   


3. 
   

   แผนการนำทรัพย์สินใหม่เข้ากอง

   
   

   บริษัทมีความตั้งใจที่จะหาทรัพย์สินเพื่อลงทุนเพิ่มอย่างต่อเนื่องทุกปี

   
   


4. 
   

   แหล่งเงินทุนสำหรับการลงทุนเพิ่ม และผลกระทบต่อ DPU

   
   

   แหล่งเงินทุนส่วนใหญ่มาจากเงินกู้และเงินสดที่มีอยู่ และจะพยายามไม่ให้กระทบต่อผู้ถือหน่วย

   
   


5. 
   

   ความคืบหน้าในการหาผู้เช่าสำหรับ SCC และ MS Warehouse

   
   

   SCC มีผู้เช่าใหม่เข้ามาเช่าอย่างต่อเนื่อง แต่ถังเก็บน้ำมันขนาดใหญ่ยังหาผู้เช่าไม่ได้ MS Warehouse มีแผนปรับปรุงสภาพโครงการ

   
   


6. 
   

   ผู้เช่า TIP 7 และ 8 ไม่ต่อสัญญาเพราะอะไร

   
   

   ผู้เช่าเดิมทำธุรกิจโลจิสติกส์ และอาจมีปัญหาที่สัญญาปลายทาง

   
   


7. 
   

   Outlook อัตราการเช่าทั้งปี

   
   

   คาดการณ์ว่าอัตราการเช่าทั้งปีจะอยู่ที่ประมาณ 90%

   
   


8. 
   

   DPU ลดลงในไตรมาส 2 เพราะจ่ายคืนเงินต้นเพิ่มขึ้นหรือไม่

   
   

   DPU ลดลงหลักๆ จาก performance และอัตราการเช่าที่ลดลง ไม่เกี่ยวกับการจ่ายคืนเงินต้น

   
   


9. 
   

   อัตราดอกเบี้ยลดแล้วกำไรเพิ่มขึ้นเท่าไหร่

   
   

   เงินกู้ของบริษัทอิงกับ MLR ดังนั้นการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายจะค่อยๆ ปรับตัวตาม

   
   


10. 
    

    อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ยในไตรมาส 1 และ 2

    
    

    ไตรมาส 2 อยู่ที่ 4.6% และไตรมาส 1 อยู่ที่ 4.7% ลดลงเล็กน้อย

    
    


11. 
    

    การลงทุนเพิ่มใน 3 โครงการจะเกิดในไตรมาสไหน

    
    

    หากเจรจาสำเร็จ คาดว่าจะเกิดใน Q3 และ Q4 ของปีนี้

    
    


12. 
    

    ค่าใช้จ่ายพิเศษในการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุน Alpha

    
    

    จะไม่มีค่าใช้จ่ายพิเศษที่เป็นนัยสำคัญ

    
    


13. 
    

    การลงทุนเพิ่มต้องเพิ่มทุนหรือไม่

    
    

    ในปีนี้จะยังไม่มีการเพิ่มทุน

    
    


14. 
    

    ผลกระทบจาก Tariff ของสหรัฐต่อผู้เช่า

    
    

    ผู้เช่าต้องหาวิธีจัดการค่าใช้จ่ายของธุรกิจ การหยุดทำธุรกิจเป็นไปได้ยาก

    
    


15. 
    

    เงินมัดจำค่าเช่าในไตรมาส 2 มาจากโครงการอะไร

    
    

    มาจากโครงการ PCS Book และมีผู้เช่ารายใหม่เข้ามาแล้ว

    
    


16. 
    

    การปรับมาตรฐานถังเก็บสารเคมีเหลวต้องลงทุนเพิ่มเท่าไหร่

    
    

    เป็นการดำเนินการตามข้อกำหนดของกรมศุลกากร ไม่ได้ปรับลักษณะทางกายภาพของถัง

    
    


17. 
    

    TIP 8 อัตราการเช่าลดลงเพราะอะไร

    
    

    มาจากการที่ผู้เช่า 1 รายได้ออกไป

    
    

โดยสรุป AIMIRT ยังคงรักษาผลการดำเนินงานที่ดีในไตรมาส 2/2568 แม้จะมีความท้าทายจากปัจจัยภายนอก บริษัทยังคงมุ่งมั่นในการหาโอกาสลงทุนเพิ่มและบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหน่วย