SENA โชว์รายได้ Q2/66 พุ่ง 97% รับแรงหนุนโอนกรรมสิทธิ์โครงการร่วมทุน
รายได้-กำไรโตแรงจากโครงการร่วมทุน ขณะที่ฝ่ายจัดการเน้นกลยุทธ์พัฒนาคุณภาพชีวิตลูกค้า
บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA รายงานผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2566 มีรายได้รวมจากการโอนกรรมสิทธิ์สูงถึง 2,053 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 97% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากการรับรู้รายได้จากโครงการที่อยู่ภายใต้กิจการร่วมค้าเป็นจำนวนมาก ขณะที่งวด 6 เดือนแรกของปี 2566 รายได้รวมอยู่ที่ 3,840 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 92% สะท้อนการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ายบริหารยังคงมุ่งมั่นพัฒนาธุรกิจตามแนวคิด "คิดละเอียดกว่า ก็อยู่สบายกว่า" พร้อมขยายสู่ธุรกิจบริการเพื่อดูแลคุณภาพชีวิตลูกค้าในทุกช่วงวัย
Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน
1) หัวใจคืออะไร
หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนผลประกอบการของ SENA ในไตรมาส 2 ปี 2566 คือ การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะจากโครงการที่อยู่ภายใต้กิจการร่วมค้า (Joint Venture) ซึ่งมีมูลค่าสูงถึง 1,529 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 188% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้รายได้รวมจากการโอนกรรมสิทธิ์ของบริษัทฯ และบริษัทย่อย รวมถึงบริษัทร่วมค้า อยู่ที่ 2,053 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 97% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565
2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น
การเติบโตของรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ในโครงการร่วมค้าเป็นผลมาจากการทยอยรับรู้รายได้จากโครงการที่สร้างยอดโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างมีนัยสำคัญในไตรมาสนี้ เช่น โครงการ นิช โมโน รามคำแหง, เสนาคิทท์ ฉลองกรุง - ลาดกระบัง เฟส 1 และ 2, และ นิช ไพรด์ เตาปูน – อินเตอร์เชนจ์ เป็นต้น นอกจากนี้ การรับรู้รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมในบริษัทร่วมค้ามีการเติบโตสูงถึง 189% ในไตรมาส 2/2566 โดยมีโครงการใหม่ 3 โครงการที่เริ่มสร้างรายได้ในปีนี้เป็นปัจจัยสนับสนุน
3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่
มีโอกาสต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากยอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) ณ สิ้นสุดไตรมาส 2/2566 ที่มีมูลค่ารวมประมาณ 6,879 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นของโครงการที่อยู่ภายใต้กิจการร่วมค้าถึง 6,010 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนเปิดโครงการใหม่ในกิจการร่วมค้าอีก 4 โครงการในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2566 ซึ่งจะช่วยสนับสนุนการรับรู้รายได้ในอนาคต
Highlight สำคัญ
- รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์พุ่ง 97% ในไตรมาส 2/2566 แตะ 2,053 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหลักจากการโอนกรรมสิทธิ์ในโครงการร่วมค้า
- ยอดขาย (Presale) เติบโต ทำได้ 2,698 ล้านบาทในไตรมาส 2/2566 และ 5,383 ล้านบาทในงวด 6 เดือนแรกของปี 2566
- Backlog แข็งแกร่ง อยู่ที่ 6,879 ล้านบาท พร้อมรองรับรายได้ในอนาคต
- อัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit Margin) ปรับตัวดีขึ้น อยู่ที่ 34% ในงวด 6 เดือนแรกของปี 2566 เพิ่มขึ้นจาก 32% ในปีก่อน
- กำไรสุทธิลดลง YoY อยู่ที่ 148 ล้านบาทในไตรมาส 2/2566 และ 239 ล้านบาทในงวด 6 เดือนแรกปี 2566 โดยมีปัจจัยจากรายการพิเศษในปี 2565 และต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น
- ขยายธุรกิจสู่บริการ เพื่อสร้างการเติบโตที่หลากหลาย เช่น บริการบริหารนิติบุคคล, สินเชื่อ, การขายสินค้าที่อยู่อาศัย, สุขภาพ, คลังสินค้า, พลังงานสะอาด และการปลูกป่า
ภาพรวมผลประกอบการ
SENA รายงานรายได้รวมในไตรมาส 2/2566 อยู่ที่ 993 ล้านบาท ลดลง 12% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (966 ล้านบาท) โดยมีปัจจัยหลักมาจากการลดลงของรายได้ธุรกิจเช่าและบริการ 27% แม้ว่ารายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 3% และรายได้จากธุรกิจโซลาร์เติบโตโดดเด่น 1,816% อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณารายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการที่ไม่ได้อยู่ในกิจการร่วมค้า (524 ล้านบาท) รวมกับโครงการที่อยู่ภายใต้กิจการร่วมค้า (1,529 ล้านบาท) ทำให้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์รวมสูงถึง 2,053 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 97% เมื่อเทียบกับปีก่อน
สำหรับงวด 6 เดือนแรกของปี 2566 บริษัทมีรายได้รวม 1,912 ล้านบาท ลดลง 2% เมื่อเทียบกับปีก่อน (1,958 ล้านบาท) แต่รายได้หลักรวมเติบโต 23% มาอยู่ที่ 1,811 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหนุนจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่ไม่ได้อยู่ในกิจการร่วมค้าเพิ่มขึ้น 23% และโครงการร่วมค้าเติบโตถึง 148%
ในส่วนของกำไรสุทธิ ไตรมาส 2/2566 อยู่ที่ 148 ล้านบาท ลดลง 40% เมื่อเทียบกับปีก่อน (248 ล้านบาท) และงวด 6 เดือนแรกปี 2566 อยู่ที่ 239 ล้านบาท ลดลง 61% เมื่อเทียบกับปีก่อน (615 ล้านบาท) การลดลงของกำไรสุทธิส่วนใหญ่มาจากรายการพิเศษในปี 2565 ที่มีกำไรจากการต่อรองราคาซื้อบริษัท SENX 212 ล้านบาท และการปรับสัญญาว่าจ้างบริหารโครงการ 64 ล้านบาท รวมถึงต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น 38% ในงวด 6 เดือนแรก
โอกาส
- การเติบโตของโครงการร่วมค้า: Backlog ที่แข็งแกร่งจากโครงการร่วมค้า และแผนเปิดโครงการใหม่ จะเป็นแรงขับเคลื่อนรายได้ในอนาคต
- การขยายธุรกิจบริการ: การลงทุนในธุรกิจใหม่ๆ เช่น บริการบริหารนิติบุคคล, สินเชื่อ, สุขภาพ, คลังสินค้า, พลังงานสะอาด และการปลูกป่า จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว
- การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์: กลยุทธ์ Convenient Living และ Sustainable Living รวมถึงแนวคิด Zero Energy House และ Low-Carbon Condo จะช่วยสร้างความแตกต่างและตอบสนองความต้องการของตลาด
- การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์: สัญญาณการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้น จะส่งผลดีต่อรายได้ของบริษัท
ความเสี่ยง
- ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น: การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงินส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินของบริษัทเพิ่มสูงขึ้น
- การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีการแข่งขันสูง ทั้งในด้านราคาและการพัฒนาโครงการ
- ความผันผวนของเศรษฐกิจ: ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค เช่น อัตราเงินเฟ้อ และกำลังซื้อของผู้บริโภค อาจส่งผลกระทบต่อยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์
- ความล่าช้าในการพัฒนาโครงการ: ความล่าช้าในการก่อสร้างหรือการขออนุญาต อาจส่งผลกระทบต่อแผนการรับรู้รายได้
สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ
- การรับรู้รายได้จากโครงการร่วมค้า: ติดตามความคืบหน้าการโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการร่วมค้าใหม่ 4 โครงการที่จะเปิดในช่วงครึ่งปีหลัง
- การเติบโตของธุรกิจบริการ: ประเมินผลการดำเนินงานของธุรกิจบริการใหม่ๆ ที่บริษัทได้ลงทุนไป
- อัตรากำไรขั้นต้น: จับตาแนวโน้มอัตรากำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ว่าจะสามารถรักษาหรือปรับตัวเพิ่มขึ้นได้หรือไม่
- ต้นทุนทางการเงิน: ติดตามแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยและผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของบริษัท
- การเปิดตัวโครงการใหม่: ความสำเร็จในการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ทั้งในส่วนของบริษัทเองและโครงการร่วมค้า
รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง)
การโอนกรรมสิทธิ์: รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 2/2566 เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ 97% มาอยู่ที่ 2,053 ล้านบาท โดยมีแรงหนุนหลักจากโครงการร่วมค้า (JV) ที่สร้างรายได้ 1,529 ล้านบาท โครงการที่สร้างยอดโอนได้ดี ได้แก่ นิช โมโน รามคำแหง, เสนาคิทท์ ฉลองกรุง - ลาดกระบัง เฟส 1 และ 2, และ นิช ไพรด์ เตาปูน – อินเตอร์เชนจ์
ยอดขาย (Presale): ไตรมาส 2/2566 ทำยอดขายได้ 2,698 ล้านบาท โดย 67.30% เป็นคอนโดมิเนียมในบริษัทร่วมค้าเป็นหลัก สำหรับงวด 6 เดือนแรก ทำยอดขายได้ 5,383 ล้านบาท
Backlog: ณ สิ้นไตรมาส 2/2566 มี Backlog รวม 6,879 ล้านบาท โดย 6,010 ล้านบาทมาจากโครงการร่วมค้า ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้ในอนาคต
อัตรากำไรขั้นต้น: อัตรากำไรขั้นต้นจากการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 34% ในงวด 6 เดือนแรกของปี 2566 เพิ่มขึ้นจาก 32% ในปีก่อน
สินค้าคงเหลือ: มีสินค้าคงเหลือสะสมทั้งหมด 27,224 ล้านบาท ณ สิ้นสุดไตรมาส 2/2566 ซึ่งจะเป็นส่วนสำคัญในการสร้างรายได้ในอนาคต
ฐานะการเงินและกระแสเงินสด
ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2566 บริษัทมีสินทรัพย์รวม 24,162 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 799 ล้านบาท จากสิ้นปี 2565 โดยมีสินทรัพย์หมุนเวียนเพิ่มขึ้นจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และเงินให้กู้ยืมระยะสั้นแก่บริษัทที่เกี่ยวข้องกัน ส่วนสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนเพิ่มขึ้นจากการลงทุนในโครงการใหม่กับบริษัทฮันคิว
หนี้สินรวมอยู่ที่ 14,095 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 684 ล้านบาท โดยหนี้สินหมุนเวียนลดลงจากการชำระคืนตั๋วสัญญาใช้เงิน ขณะที่หนี้สินไม่หมุนเวียนเพิ่มขึ้นจากการกู้ยืมสถาบันการเงินและการออกหุ้นกู้ 2,000 ล้านบาท อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E Ratio) อยู่ที่ 1.4 เท่า ซึ่งยังคงต่ำกว่าเกณฑ์ที่กำหนดไว้ที่ 2.5 เท่า
ส่วนของผู้ถือหุ้นรวมอยู่ที่ 10,067 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 114 ล้านบาท จากการลดและเพิ่มทุนจดทะเบียนเพื่อรองรับ ESOP และกำไรสะสม
สรุปท้าย
SENA ในไตรมาส 2/2566 แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งของรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะจากโครงการร่วมค้า ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนผลประกอบการ แม้ว่ากำไรสุทธิจะลดลง YoY เนื่องจากรายการพิเศษในปีที่แล้วและต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น แต่ Backlog ที่แข็งแกร่งและแผนการเปิดโครงการใหม่ รวมถึงการขยายธุรกิจสู่บริการต่างๆ ชี้ให้เห็นถึงโอกาสในการเติบโตอย่างต่อเนื่องในอนาคต อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรจับตาปัจจัยเสี่ยงด้านต้นทุนทางการเงินและสภาวะเศรษฐกิจที่อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ.