บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

ไฮไลท์สำคัญ

KSS คาดการณ์ยอดขาย Presale ของ QH ในไตรมาส 4/2568 จะลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แม้จะเติบโตเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว โดยมีสาเหตุหลักมาจากยอดขายโครงการแนวราบ (Low-rise) ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ยอดขายรวมทั้งปีต่ำกว่าเป้าหมายที่บริษัทตั้งไว้

คาดการณ์ยอดขาย Presale ไตรมาส 4/2568 ลดลง

KSS คาดการณ์ยอดขาย Presale ในไตรมาส 4/2568 อยู่ที่ 1.49 พันล้านบาท (+5% y-y, -33% q-q) โดยยอดขายที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีที่แล้วมาจากโครงการคอนโดมิเนียมที่ใช้โปรโมชั่นด้านราคาเพื่อระบายสต็อก ในขณะที่ยอดขายโครงการแนวราบลดลงถึง 18% y-y แม้จะมีการเปิดโครงการใหม่ สะท้อนให้เห็นถึงการระบายสต็อกที่ไม่ดีนัก โดยสัดส่วนยอดขาย Presale ในไตรมาสนี้แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 69% และคอนโดมิเนียม 31%

สำหรับยอดขาย Presale โครงการแนวราบในไตรมาส 4/2568 คาดว่าจะอยู่ที่ 1.03 พันล้านบาท (-18% y-y, -16% q-q) แม้จะมีการเปิด 3 โครงการใหม่มูลค่ารวม 5.7 พันล้านบาท แต่มีอัตราการดูดซับ (take-up rate) เฉลี่ยเพียง 4% หรือประมาณ 0.2 พันล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าที่คาดไว้ นอกจากนี้ การระบายสต็อกยังลดลงอย่างมากจากแรงกดดันของอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) ที่สูงในกลุ่มลูกค้ากลาง-ล่าง และการชะลอการตัดสินใจซื้อของลูกค้ากลุ่มบน

ในส่วนของยอดขาย Presale คอนโดมิเนียมในไตรมาส 4/2568 คาดว่าจะอยู่ที่ 0.46 พันล้านบาท (+188% y-y, -55% q-q) โดยมียอดขายจากโครงการ Q Sukhumvit ประมาณ 0.4 พันล้านบาท หลังจากการทำโปรโมชั่นด้านราคาอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ ปัจจุบันคาดว่า % sold ของ Q Sukhumvit เท่ากับ 53% ของมูลค่าโครงการ 9.2 พันล้านบาท

ข้อสังเกตและคำแนะนำ

KSS คาดว่าเรื่องราว (story) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 จะยังไม่มีพัฒนาการเชิงบวกอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจาก i) คาดว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 อาจจะไม่มีการเปิดโครงการใหม่ ทำให้โอกาสที่ยอดขาย Presale จะฟื้นตัว (turnaround) เป็นไปได้ยาก ii) กลยุทธ์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ยังคงเน้นเรื่องการทำโปรโมชั่นด้านราคาเป็นหลัก ซึ่งอาจกดดันอัตรากำไรขั้นต้น (% GPM) อย่างต่อเนื่อง

KSS คงราคาเป้าหมายปี 2569 ที่ 1.50 บาท/หุ้น และคงคำแนะนำ "Neutral" โดยรวมแล้วธุรกิจที่อยู่อาศัยยังอ่อนแอกว่ากลุ่ม เนื่องจากมุ่งเน้นเพียงการระบายสต็อกโครงการเดิม และไม่เน้นการเปิดโครงการใหม่ ทำให้โอกาสที่จะเสียส่วนแบ่งตลาด (market share) ยังมีอยู่ต่อเนื่อง และโอกาสที่จะฟื้นตัวเป็นไปได้ยาก ทั้งนี้ QH เน้นการจ่ายเงินปันผล (dividend yield) ในปี 2568-2569 ในระดับสูงที่ 6.7-8.2% ซึ่งเป็นปัจจัยที่ช่วยประคองราคาหุ้น

สรุป

KSS มีมุมมอง เชิงลบเล็กน้อย ต่อผลการดำเนินงานของ QH โดยคาดว่ายอดขาย Presale ในไตรมาส 4/2568 จะลดลงอย่างมาก ส่งผลให้กำไรสุทธิปี 2568 อาจมี downside เล็กน้อย อย่างไรก็ตาม KSS ยังคงคำแนะนำ "Neutral" เนื่องจาก QH มีจุดเด่นในเรื่องการจ่ายเงินปันผลในอัตราที่สูง ซึ่งเป็นปัจจัยที่ช่วยประคองราคาหุ้น

ทั้งนี้ KSS ประเมินราคาเป้าหมายของ QH สำหรับปี 2569 ที่ 1.50 บาท อิงจากวิธี Sum-of-the-parts (SOTP) โดยมี implied PER (Price-to-Earnings Ratio) ที่ 8.3 เท่า