สรุป Opportunity Day

# วิเคราะห์ผลประกอบการ WHART – OPPDAY ปี พ.ศ. 2568 (ค.ศ. 2025)

---

## 🔹 ประเภทอุตสาหกรรมและดัชนีชี้วัดสำคัญ

- ประเภทอุตสาหกรรม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง
- หมวดธุรกิจ: กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
- KPI สำคัญสำหรับอุตสาหกรรมนี้:
- DPU (Distribution Per Unit): อัตราผลตอบแทนต่อหน่วยทรัพย์สิน
- Occupancy Rate: อัตราการใช้งานพื้นที่ให้เช่า
- Rental Yield: อัตราผลตอบแทนจากการเช่า
- Net Property Income (NPI): รายได้บริษัทสุทธิจากทรัพย์สิน
- NAV (Net Asset Value): ค่าตลาดสุทธิของทรัพย์สิน
- WALE (Weighted Average Lease Expiry): เวลาเฉลี่ยที่สัญญาเช่าจะหมดอายุ
- ประเภททรัพย์สิน: สัดส่วนทรัพย์สินตามทำเลและประเภทการใช้งาน

---

## 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

- WHART เติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โดยทรัพย์สินให้เช่าเพิ่มขึ้นกว่า 10 เท่า จากประมาณ 167,000 sqm ในปี พ.ศ. 2563 เป็นไปอยู่ที่ประมาณ 1,980,000 sqm ในปี พ.ศ. 2568
- อัตราการเช่า (Occupancy Rate) มีแนวโน้มฟื้นตัวจากระดับต่ำสุดในปีก่อนหน้า และปิดปีอยู่ที่ 87.15% โดยคาดว่าจะปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 1% เข้าใกล้เป้าหมายระยะยาว 90%+
- การเติบโตของรายได้ค่าเช่าเกิดจากสองปัจจัยหลัก: (1) การเพิ่มทรัพย์สินใหม่ที่มีอัตราการเช่า 100% และ (2) การปรับตัวของอัตราการเช่าขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลหลักอย่างบางนาและสลลัดบุรี
- มีแผนการลงทุนเพิ่มเติมในปี พ.ศ. 2569 จาก WHA Sponsor Pipeline โดยมีเป้าหมายนำทรัพย์สินโลจิสติกส์เข้ากองรวมกว่า 150,000 sqm
- โครงสร้างหนี้ (Debt Profile) เต็มเปี่ยมด้วยการเรียกชำระหนี้ในปี 2567–2568 และมีแผนรีไฟแนนซ์ในปี 2569 โดยใช้ดอกเบี้ยลอยตัวที่ต่ำลงอย่างต่อเนื่อง
- สัดส่วนผู้ถือหน่วยเพิ่มขึ้นจากสถาบัน (สถาบันการเงิน, หน่วยงานรัฐ, ประกันชีวิต) จากประมาณ 66% ในปีก่อนหน้า เป็นไปอยู่ที่ 67% ในปีนี้

---

## 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญ (Financial & KPI Analysis)

### 📊 ตารางสรุปผลประกอบการ (หน่วย: ล้านบาท)

| รายการ | ปี พ.ศ. ก่อนหน้า (2567) | ปี พ.ศ. ปัจจุบัน (2568) |
|--------|--------------------------|--------------------------|
| รายได้รวม | - | - |
| กำไรจากการดำเนินงาน (EBIT / Core Profit) | - | - |
| กำไรสุทธิ (Net Profit) | - | - |
| อัตราการเช่าเฉลี่ย (Occupancy Rate) | 84–85% | 87.15% |
| อัตราผลตอบแทนจากทรัพย์สิน (Rental Yield) | - | - |
| DPU (Distribution Per Unit) | เสถียร (ไม่เติบโต) | เติบโตอย่างต่อเนื่อง |
| WALE (Weighted Average Lease Expiry) | - | 7–10 ปี |
| พื้นที่ให้เช่ารวม | ~167,000 sqm | ~1,980,000 sqm |

> ⚠️ *หมายเหตุ: เนื่องจากข้อมูลไม่ระบุตัวเลขรายได้รวม กำไรสุทธิ และ EBIT โดยตรงใน Transcript จึงไม่สามารถกรอกได้ตามคำสั่ง*

---

### 🔍 การวิเคราะห์ Core vs Non-Core

- Core Profit: เกิดจากทรัพย์สินประเภทโลจิสติกส์ (Logistics) และโรงงาน (Factory) ที่มีสัดส่วนมากกว่า 90%
- Non-Core: มีเพียงส่วนเล็กน้อยจาก retail และ office
- การเติบโตของ Core Profit มาจาก:
- การลงทุนเพิ่มในโครงการ WHA Mega Logistics Center (เทพารักษ์ 21) โดยซื้อเพิ่มอีก 4 ตึก (AL, CU, IV, R)
- อัตราการเช่าเฉลี่ยปรับสูงขึ้นจาก 85% ในปีก่อน เป็น 87.15% ในปีนี้
- มีการเติบโตของ DPU จากปี 2563–2565 โดยไม่มีการปรับขึ้นชัดเจนในปี 2566–2568 แต่คาดว่าจะฟื้นตัวในปี 2569 เนื่องจาก occupancy เติบโตอย่างต่อเนื่อง

---

## 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

### ✅ ปัจจัยขับเคลื่อนภายใน
- กลยุทธ์การเติบโตแบบกระจายความเสี่ยง: เน้นทำเลหลักอย่างบางนา (61%) และสลลัดบุรี (18%) พร้อมขยายไปสมุทรสาคร
- ความยั่งยืนทางธุรกิจ: สัญญาเช่าส่วนใหญ่มีอายุยาวถึง 5–10 ปี มี option to renew เพิ่มเติม
- การรีโนเวทเพื่อดึงดูดผู้เช่ารายใหม่: เพิ่มค่าใช้จ่ายด้านการบำรุงรักษาและรีโนเวท แต่ได้ผลตอบแทนในรูปแบบของ occupancy และ rent increases
- การจัดการหนี้อย่างมีประสิทธิภาพ: เปลี่ยนโครงสร้างหนี้จากดอกเบี้ยลอยตัวสู่อัตราที่ต่ำลง ช่วยลด Financial Cost โดยเฉลี่ยลดลงประมาณ 1.5–2%

### ❌ ปัจจัยภายนอก
- เศรษฐกิจโลกและอุปสงค์โลจิสติกส์: อุปสงค์ในประเทศไทยยังคงเติบโตอย่างมั่นคง โดยเฉพาะจากภาคอุตสาหกรรมและอีคอมเมิร์ซ
- นโยบายรัฐ: การสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐานโลจิสติกส์ในประเทศ เช่น พัฒนาศูนย์กระจายสินค้าในภาคใต้และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ
- คู่แข่ง: มีการแข่งขันจากกองทรัสต์อื่นๆ ในภูมิภาค เช่น WHA RT และ REIT อื่นๆ ที่เน้นทำเลเดียวกัน แต่ WHART มีความได้เปรียบด้านความยั่งยืนและสัญญาเช่ายาวนาน

---

## 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

### Q: ผู้เช่าที่เซ็นสัญญาแล้ว 4% จะทยอยเข้าในช่วงไหน?
A: จะทยอยเข้าในช่วง Q1–Q3 โดยมีส่วนใหญ่ใน Q2 เป็นหลัก

---

### Q: อัตราการขึ้นค่าเช่าในปี 2569 จะเติบโตเท่าไหร่?
A: จากอัตราเฉลี่ยปีที่ผ่านมาประมาณ 1–2% เปลี่ยนเป็น 2%+ เนื่องจาก occupancy เติบโตสู่ระดับ 90%+

---

### Q: มีแผนขายทรัพย์สินเข้ากอง WHA RT ในปี 2569–2570 หรือไม่?
A: ยังไม่มีข้อมูลตัวเลขชัดเจนจาก WHA Sponsor Pipeline เนื่องจากกำลังอยู่ระหว่างเจรจาโครงการใหม่ๆ โดยมีเป้าหมายนำทรัพย์สินเข้ากองรวมกว่า 150,000 sqm

---

### Q: มีแผนรีไฟแนนซ์หนี้ครบกำหนดในปี 2567–2568 หรือไม่?
A: มีแผนเรียกชำระหนี้ในปี 2567 และมีการออก Bond เดิมในปี 2568 โดยใช้ดอกเบี้ยลอยตัวที่ต่ำลง ทำให้ Financial Cost ลดลงโดยเฉลี่ยประมาณ 1.5–2%

---

### Q: การปรับขึ้น DPU จะเกิดขึ้นในช่วงใด?
A: มีโอกาสปรับขึ้นตั้งแต่ปี พ.ศ. 2569 เป็นต้นไป เนื่องจาก occupancy เติบโตอย่างต่อเนื่อง และมี room ในการปรับขึ้นค่าเช่า โดยเฉพาะในทำเลบางนาและสลลัดบุรีที่ occupancy สูงกว่า 90%

---

### Q: มีสัญญาเช่าหมดอายุในปี 2569 กี่ตารางเมตร?
A: มีประมาณ 40,000 sqm เติบโตอย่างต่อเนื่อง และ Renewal Rate โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 70–80%

---

### Q: มีการปรับขึ้นค่าใช้จ่ายด้าน Maintenance และ Renovation ในปี 2568 เท่าไหร่?
A: เพิ่มขึ้น 11% จากปี 2564 โดยเน้นจากค่าคอมมิชชั่นจากการรีโนเวทโครงการเพื่อดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ โดยค่าใช้จ่ายเฉลี่ยอยู่ที่ 2–3% ของรายได้ต่อตารางเมตรต่อปี

---

### Q: สัดส่วนรายได้จาก Top 3 ผู้เช่าคือเท่าไหร่?
A: โดยเฉลี่ยประมาณ 16–17% ของรายได้รวม จากตัวแรกมีสัดส่วนพื้นที่เช่าประมาณ 10%

---

### Q: มีแผนลงทุนเพิ่มเติมในปี 2569 เท่าไหร่?
A: มีแผนเรียกผู้จำหน่ายเพิ่มทุนรองทุน (additional equity raise) โดยมูลค่าประมาณ 3,500 ล้านบาท และมีพื้นที่ให้เช่ารวมกว่า 150,000 sqm

---

## 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

### 🎯 เป้าหมายในระยะสั้นและระยะยาว
- ระยะสั้น (2569):
- เพิ่ม occupancy rate เป็นระดับ 90%+
- เติบโตรายได้ค่าเช่าเฉลี่ยปีละ 1–2% โดยเฉพาะในช่วง Q2–Q3
- มีการปรับขึ้นค่าเช่าอย่างมั่นคง โดยเฉลี่ย 2%+
- ระยะยาว (2570–2575):
- เติบโตพื้นที่ให้เช่าอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจาก WHA Sponsor Pipeline
- เพิ่ม DPU จากปี 2569 เป็นขึ้นอย่างชัดเจน
- พัฒนาโครงสร้างหนี้ให้มั่นคงและลดความเสี่ยงทางการเงิน

### 🔍 สิ่งที่ต้องจับตามอง (Key Watch-out)
- การเติบโตของอุปสงค์โลจิสติกส์ในภูมิภาคอื่นๆ เช่น ภาคใต้และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ
- การปรับตัวของอัตราดอกเบี้ยโลก โดยเฉพาะในปีที่มีนโยบายผ่อนคลายหรือเงียบสงบ
- การแข่งขันจาก REIT อื่นๆ ในทำเลเดียวกัน โดยเฉพาะในบางนาและสลลัดบุรี
- การปรับตัวของอัตราการเช่าจากผู้เช่ารายใหม่ที่มีสัญญาระยะยาวสั้นกว่าเดิม

---

📌 สรุปภาพรวม: WHART แสดงศักยภาพเติบโตอย่างมั่นคงในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โดยอิงจากความยั่งยืนของทรัพย์สิน การรักษา occupancy rate และแผนการลงทุนระยะยาว เห็นได้ชัดเจนจากภาพรวมผลประกอบการและกลยุทธ์การบริหารจัดการหนี้อย่างมีประสิทธิภาพ