สรุป Opportunity Day

สรุป Oppday: LH Shopping Center Trust (2024)

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

LH Shopping Center Trust มุ่งเน้นการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทพื้นที่ค้าปลีก โดยมีโครงการ Terminal 21 อโศก และ Terminal 21 พัทยา เป็นสินทรัพย์หลัก

กองทรัสต์ได้รับรางวัล Best REIT Excellence จากตลาดทรัพย์แห่งประเทศไทย และ Best REIT Performance Award ต่อเนื่อง 2 ปีซ้อน (2023-2024)

แม้จะได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ COVID-19 ในปี 2019 แต่กองทรัสต์สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว และมีอัตราการเช่ากลับมาที่ 85-90% ในปี 2022

โครงการ Terminal 21 อโศก มีผู้เช่าหลากหลายถึง 500 กว่าราย ครอบคลุมตั้งแต่แฟชั่น IT และอาหาร มีอัตราการเช่า 99% และจำนวนผู้ใช้บริการเฉลี่ย 50,000-55,000 คนต่อวัน

โครงการ Terminal 21 พัทยา มีผู้เช่า 403 ราย อัตราการเช่า 99% และจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มสูงขึ้น ทำ New High เมื่อเทียบกับช่วงก่อน COVID-19

มูลค่าสินทรัพย์ของกองทรัสต์เพิ่มขึ้นเป็น 13,000 ล้านบาท หลังจากการลงทุนใน Terminal 21 พัทยา NAV อยู่ที่ 11-12 บาท

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

กองทรัสต์มองเห็นโอกาสในการเติบโตจากแนวโน้มการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว โดยคาดการณ์ว่าจะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศไทย 38-40 ล้านคนในปีนี้

การออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ของศูนย์การค้า และทำเลที่ตั้งใจกลางเมือง ช่วยดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ

การทำ Event และ Marketing อย่างต่อเนื่อง สร้างความน่าสนใจและความแตกต่าง ทำให้มีผู้ใช้บริการกลับมาใช้บริการอย่างต่อเนื่อง (Repeat Guests)

มีแผนการลงทุนเพิ่มเติมใน Supporting Facility ของ Terminal 21 พัทยา

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

สถานการณ์ COVID-19 ส่งผลกระทบต่อธุรกิจ แต่กองทรัสต์สามารถปรับตัวได้ค่อนข้างไว

สัญญาเช่าบางส่วนจะหมดอายุในปีนี้ แต่เนื่องจากแนวโน้ม Traffic ที่ดี การปรับขึ้นค่าเช่ายังคงเป็นไปในทิศทางเชิงบวก

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

กองทรัสต์ปรับตัวโดยการปรับเปลี่ยนค่าเช่า Fix เป็นค่าเช่าแปรผันในช่วง COVID-19 เพื่อรักษาผู้เช่าที่มีคุณภาพ

เน้นการบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างมืออาชีพ และสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่า

ให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance) ในการบริหารจัดการ เพื่อสร้างความยั่งยืนในระยะยาว

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

แนวโน้มของธุรกิจยังคงเป็นบวก โดยมีแรงหนุนจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น และการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ

ตั้งเป้าหมายที่จะสร้างผลประกอบการที่สม่ำเสมอ และจ่ายเงินปันผลอย่างต่อเนื่อง

ให้ความสำคัญกับการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีศักยภาพ และการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [เริ่ม Q&A นาทีที่ 40:07]

1. อัตราการต่อสัญญาเช่า
   
   
   
   • คำถาม: อัตราการต่อสัญญาเช่าเมื่อเทียบกับในอดีตเป็นอย่างไร?
   
   
   • คำตอบ: อัตราการต่ออายุ (Retention Rate) ของศูนย์อยู่ที่ 80-90% มีแนวโน้มที่ดีต่อเนื่อง แม้ในช่วง COVID-19 ก็พยายามรักษาผู้เช่าที่มีคุณภาพไว้
   
   
   
   


2. โมเมนตัม Traffic และยอดขาย
   
   
   
   • คำถาม: โมเมนตัมของ Traffic และยอดขายเป็นอย่างไรบ้าง?
   
   
   • คำตอบ: Traffic ของอโศกกลับมาเกือบ 100% คาดหวังนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นในปีนี้ ส่วนพัทยา Traffic เกินปี 2019 แล้ว
   
   
   
   


3. แผนการซื้อสินทรัพย์เพิ่ม
   
   
   
   • คำถาม: ปีนี้มีแผนการซื้อสินทรัพย์เพิ่มหรือไม่?
   
   
   • คำตอบ: หาสินทรัพย์อยู่เรื่อยๆ แต่ไม่กล้านำเสนอสินทรัพย์ที่ทำให้ผลตอบแทนกองทรัสต์ด้อยลง ยังอยู่ระหว่างศึกษาทรัพย์ใหม่ๆ ทั้งในและนอกกลุ่มสปอนเซอร์ หากมีความคืบหน้าจะนำเสนอต่อไป
   
   
   
   


4. การปรับขึ้นค่าเช่า
   
   
   
   • คำถาม: มีแผนการปรับขึ้นค่าเช่าอย่างไร?
   
   
   • คำตอบ: ปกติปรับขึ้นค่าเช่าเฉลี่ย 3-5% ต่อปี แต่ปีนี้สถานการณ์ Traffic ดีขึ้นมาก คาดว่าจะปรับขึ้นค่าเช่าได้ดี
   
   
   
   


5. ต้นทุนซ่อมแซมและปรับปรุง
   
   
   
   • คำถาม: มีต้นทุนค่าใช้จ่ายซ่อมแซม หรือปรับปรุงศูนย์อย่างไรบ้าง?
   
   
   • คำตอบ: มีการซ่อมแซมเป็นประจำอยู่แล้ว แต่อาจมีรายการพิเศษที่อาจเกิดขึ้น ซึ่งพูดถึงค่าใช้จ่ายประมาณ 50-100 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงศูนย์ให้ดึงดูดคนมาเดิน และไม่กระทบต่อพื้นที่เช่า
   
   
   
   


6. Traffic พัทยาฟื้นตัวเร็วกว่ากรุงเทพฯ
   
   
   
   • คำถาม: ทำไม Traffic ที่พัทยาฟื้นตัวเร็วกว่ากรุงเทพฯ?
   
   
   • คำตอบ: พัทยาการท่องเที่ยวฟื้นตัวสูงกว่าช่วงก่อน COVID-19 แล้ว นอกจากนักท่องเที่ยวต่างชาติแล้ว ลูกค้าหลักคือคนกรุงเทพฯ ที่เดินทางมาพักผ่อนช่วงเสาร์-อาทิตย์
   
   
   
   


7. สัดส่วน Revenue Sharing
   
   
   
   • คำถาม: สัดส่วน Revenue Sharing เป็นอย่างไร?
   
   
   • คำตอบ: อโศก: รายได้ Fix เกือบ 70%, Consign/Revenue Sharing 32% พัทยา: รายได้ Fix ประมาณ 80%, Consign/GP 20%
   
   
   
   


8. ร้าน Pop Mart เป็น Sharing หรือไม่
   
   
   
   • คำถาม: ร้าน Pop Mart เป็น Sharing หรือไม่?
   
   
   • คำตอบ: ไม่ได้เป็น Sharing เป็น Fix
   
   
   
   


9. Seasonal ของรายได้
   
   
   
   • คำถาม: Q1 vs Q4 รายได้ไหนสูงกว่ากัน?
   
   
   • คำตอบ: สัญญา 2 ใน 3 หรือ 80% เป็นรายได้ Fix ดังนั้น Seasonal มีผลจาก 2 เรื่อง Q1 ได้อานิสงส์จากการปรับขึ้นค่าเช่าที่ทยอยหมด แต่ Q4 มักมี Traffic ที่ดีกว่า
   
   
   
   


10. สัญญาเช่า GP
    
    
    
    • คำถาม: Traffic ที่ดีขึ้นวิ่งเข้าสัญญาเช่า GP เท่าไหร่?
    
    
    • คำตอบ: อโศก 32% พัทยา 19%
    
    
    
    


11. สัญญาเงินกู้ของกองทรัสต์
    
    
    
    • คำถาม: สัญญาเงินกู้ของกองทรัสต์เป็นอย่างไร?
    
    
    • คำตอบ: ใช้การ Financing ด้วยการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน อ้างอิงอัตราดอกเบี้ยตาม MLR มีส่วนลดเล็กน้อยจากการปรับดอกเบี้ยของ กนง.
    
    
    
    


12. สัดส่วนลูกค้า Local vs Foreign
    
    
    
    • คำถาม: สัดส่วน Traffic ลูกค้า Local vs Foreign เป็นอย่างไร?
    
    
    • คำตอบ: อโศก: คนไทย 60%, ต่างชาติ 40% พัทยา: คนไทย 40%, ต่างชาติ 60%
    
    
    
    


13. ค่าใช้จ่าย Marketing ใครจ่าย
    
    
    
    • คำถาม: ค่าใช้จ่าย Marketing ใครจ่าย? กองทรัสต์ หรือ สปอนเซอร์?
    
    
    • คำตอบ: พอสินทรัพย์อยู่ในกองทรัสต์แล้ว การ Marketing ศูนย์เอง เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเพื่อดึงดูดลูกค้าในศูนย์ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายของกองทรัสต์
    
    
    
    


14. ผลกระทบจากฝุ่น PM และนโยบายรัฐ
    
    
    
    • คำถาม: นโยบายรัฐเรื่องรถไฟฟ้า 20 บาท ทำให้ Traffic เพิ่มขึ้นหรือไม่?
    
    
    • คำตอบ: เรื่องนี้มีนัยสำคัญ เพราะศูนย์เป็นจุดตัดของรถไฟฟ้า 2 สาย หากผลักดันได้จะเป็นประโยชน์ในภาพระยะยาว