สรุป OPPDAY หุ้น LHSC

สรุป OPPDAY

LHSC อัพเดทผลการดำเนินงานไตรมาส 3 ปี 2566 พร้อมกลยุทธ์ขับเคลื่อนการเติบโตอย่างยั่งยืน

สวัสดีครับ ขอต้อนรับเข้าสู่งาน Oppday ของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ LH Shopping Center หรือ LHSC นะครับ ในวันนี้ทาง บลจ. Land and Houses ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ จะขอเสนอภาพรวมของกองทรัสต์ และนำเสนอผลการดำเนินงานไตรมาส 3 ปี 2566 ครับ

กองทรัสต์ LHSC เป็นกอง Retail Center ลงทุนในทรัพย์สินประเภท Shopping Mall หลักๆ แล้วมีทรัพย์สินอยู่ทั้งหมด 2 ทรัพย์สิน ได้แก่ Terminal 21 อโศก และ Terminal 21 พัทยา เป็นกองทรัสต์ประเภทสิทธิการเช่า 100% และมีอายุคงเหลืออยู่ที่ประมาณ 19 ปี

มี Property Manager คือ LH Retail Management Trustee คือ SCBAM และ Sponsor คือ LH Mall & Hotel กองทรัสต์ได้จัดตั้งขึ้นตั้งแต่ปี 2557 และมี First Trade ตั้งแต่วันที่ 26 ธันวาคม 2557 เมื่อปลายปีที่แล้วได้มีการเพิ่มทุนเข้ามาคือตัว Terminal 21 พัทยา ในปี 2566 กองทรัสต์กองนี้ได้รับรางวัล Best Retail Performance จาก SET Award และในปี 2567 สองปีซ้อน และปีนี้เองก็กำลังเข้าชิงอยู่ จะรู้ผลวันที่ 27 พฤศจิกายนนี้ว่าจะได้รับรางวัลเป็นปีที่ 3 ติดต่อกันหรือไม่

ณ สิ้นไตรมาส 3 ปีนี้ กองทรัสต์มี Market Cap อยู่ที่ 9,492 ล้านบาท และมี Total Asset อยู่ที่ 13,832 ล้านบาท มี NAV อยู่ที่ 9,889 ล้านบาท และ NAV ต่อ Unit อยู่ที่ 12.7 บาท

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

Terminal 21 อโศก มี NLA (Net Leasable Area) พื้นที่ปล่อยเช่าทั้งหมดอยู่ที่ 37,191 ตารางเมตร มีผู้เช่ารวมทั้งหมด 543 ราย มี ARR อยู่ที่ 2,424 บาทต่อตารางเมตร ปรับเพิ่มขึ้นมาจากไตรมาสก่อนหน้า 0.8% และปรับเพิ่มขึ้นมาจากปีก่อนหน้า 4.3% โดยมี Occupancy Rate อยู่ที่ 98% มีการปรับลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าที่ 1% และจากปีก่อนหน้า 1.4%

Terminal 21 พัทยา มี NLA อยู่ที่ 44,818 ตารางเมตร มีผู้เช่ารวมอยู่ที่ 401 ราย มี ARR อยู่ที่ 1,771 บาทต่อตารางเมตร ปรับเพิ่มขึ้นมาจากไตรมาสก่อนหน้า 2% และถ้าเทียบกับปีก่อนหน้าอยู่ที่ 7.5% Occupancy Rate อยู่ที่ 95% มีปรับลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้าที่ 0.4% และปรับลดลงจากปีก่อนหน้าที่ประมาณ 2% คาดว่าในไตรมาสหน้า Occupancy Rate จะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเนื่องจากจะมีผู้เช่ารายใหม่เข้ามา

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

บริษัทฯ มีการจัด Event เพื่อกระตุ้นยอดขาย และสร้าง Awareness ให้กับนักท่องเที่ยวที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์ฯ และเพิ่มยอดขายให้กับทางผู้เช่าด้วย

Terminal 21 อโศก มีการจัดงานต่างๆ เช่น Kids World, Chinese New Year, Songkran, Foodies Fest เป็นต้น

Terminal 21 พัทยา มีการจัดงาน Songkran และ Pattaya Marathon เป็นต้น

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

Traffic ของ Terminal 21 อโศก ในปี 2566 เทียบกับปีก่อนหน้า (2565) มีการปรับตัวลดลง 5-6% แต่ Traffic ของพัทยาปรับเพิ่มขึ้นมาจากปีก่อนหน้าประมาณ 1%

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

ไม่มีข้อมูลในส่วนนี้

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

ชื่อก็บอกแล้ว Terminal Concept ของ Theme ของทางห้างเองก็จะมองเป็น Destination สำหรับเมืองต่างๆ ที่อยู่รอบโลก และจะเป็น Iconic Landmark ของทั่วโลกอยู่ในห้าง เช่น หอไอเฟล เป็นต้น และจะมีการกระจาย Brand ผู้เช่า และมีการแบ่งสัดส่วนพื้นที่เช่า โดยมีทั้งผู้เช่าที่เป็น Branding เช่น Pomma, H&M และผู้เช่าที่ขายในส่วน Fashion หรือว่าผู้เช่าที่ขายในส่วนที่เป็น Souvenir ของฝากสำหรับนักท่องเที่ยว รวมถึงมีร้านอาหารต่างๆ โดยเฉพาะ Food Court ที่มีชื่อเสียง

ตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นมา (ช่วงคลี่คลายของ Covid) Occupancy Rate มีการปรับตัวค่อยๆ เพิ่มขึ้น ตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นมา Occupancy Rate อยู่ที่ประมาณ 97%-99% ในส่วนของอโศก ในส่วนของพัทยาเอง Occupancy Rate ตั้งแต่ปี 2565 ก็อยู่ที่ 95% และปรับอยู่ระหว่าง 95-97% ARR ของอโศกมีการปรับเพิ่มขึ้นทุกปี ซึ่งล่าสุดอยู่ที่ 2,424 บาทต่อตารางเมตร ในส่วนของพัทยาก็ปรับเพิ่มขึ้นทุกปีเหมือนกัน ล่าสุดในปี 2566 อยู่ที่ 1,771 บาทต่อตารางเมตร

สัดส่วนสัญญาเช่าของอโศก แบ่งเป็น Fix Rent อยู่ที่ 85% และ Consignment อยู่ที่ 15% ในส่วนของพัทยา Fix Rent อยู่ที่ 73% และ Consignment อยู่ที่ 27% สัญญาเช่าของอโศกจะหมดอายุมากสุดในช่วงปี 2569 (55%) ส่วนของพัทยาจะหมดตอนปี 2570 (53%) ทาง Property Manager จะมีการเจรจากับทางผู้เช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 6 เดือนก่อนที่สัญญาจะหมด ทำให้พอรู้แล้วว่าจะมีการต่อสัญญาเช่าไปกี่เปอร์เซ็นต์แล้ว ซึ่งในอดีตที่ผ่านมามีการต่อสัญญาเช่าอยู่ที่ประมาณ 80% ขึ้นไป โดยส่วนของอโศกเองต่อที่ 91% ในปีก่อนหน้า

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): เริ่มต้น นาทีที่ 16:16

1. ความเป็นไปได้ในการจัด Oppday ทุกไตรมาส
   • คำถาม: มีความเป็นไปได้ขนาดไหนที่บริษัทจะมาออก Oppday ทุกไตรมาส เพราะรายงานการชี้แจงผลประกอบการแต่ละไตรมาสไม่มีรายละเอียดอะไรเลย?
   • คำตอบ: ทาง บลจ. จะนำกลับไปพิจารณาให้ว่าจะสามารถออก Oppday ทุกไตรมาสได้หรือไม่
2. แนวโน้มการเติบโตของปันผล
   • คำถาม: ปันผลปีหน้ามีแนวโน้มจะเติบโตสัก 1-2% ไหม?
   • คำตอบ: ถ้าดูจาก Occupancy Rate และ ARR ที่มีการเติบโตทุกปี ทางเราไม่สามารถ Confirm ได้ แต่เราอยากจะจ่ายปันผลที่ไม่น้อยกว่าเดิม และอยากให้มีการเติบโตในส่วนของธุรกิจ
3. แผนการนำทรัพย์สินเข้ามาเพิ่มในกอง REIT
   • คำถาม: ปีหน้ามีแผนจะนำทรัพย์สินเข้ามาเพิ่มในกอง REIT ไหม?
   • คำตอบ: ต้องดูสถานการณ์สภาวะเศรษฐกิจด้วยว่าช่วงนั้นสามารถเพิ่มทุนได้หรือไม่ แต่ทางเราก็หวังว่าจะมีการเพิ่มทุนในอนาคตอันใกล้ มีการพูดคุยกันอยู่ว่าจะสามารถเพิ่มทุนได้หรือไม่ในปีหน้า
4. Daily Foot Traffic ในช่วง Q4
   • คำถาม: Daily Foot Traffic ในช่วง Q4 ปีนี้ของ Terminal 21 อโศกจะลดลง YOY เหมือนช่วงที่ผ่านมาของปีนี้ไหม (ตั้งแต่มีนาคมถึงกันยายน) ส่วนของ Terminal 21 พัทยา ถ้าดูช่วง Q4 จะค่อนข้างสูงโดยเฉพาะในเดือนธันวาคม ดังนั้นจะนำเป็นฐานที่สูงและส่งผลให้ Q4 ลดลงไหม?
   • คำตอบ: เนื่องจากนักท่องเที่ยว ในไตรมาส 4 เป็นช่วง High Season เราคาดหวังว่านักท่องเที่ยวจะเข้ามาในไทยมากขึ้น และเลยคาดการณ์ว่าในไตรมาส 4 Traffic ไม่ว่าจะเป็นของอโศกเอง หรือของพัทยาเอง ไม่น่าจะน้อยกว่าไตรมาส 3
5. ผลการดำเนินงานของทรัพย์สินเดิม (Terminal 21 อโศก)
   • คำถาม: ผลการดำเนินงานถ้านับเฉพาะทรัพย์สินเดิมอย่าง Terminal 21 อโศกในช่วงไตรมาส 3 รายได้เติบโตไหม?
   • คำตอบ: เติบโตขึ้น เนื่องจาก Occupancy Rate อาจจะลดลง 1% แต่ว่าตัว ARR เองก็มีการปรับตัวเพิ่มขึ้น
6. Gap การเพิ่ม ARR ของศูนย์พัทยา
   • คำถาม: ทางศูนย์พัทยายังมี Gap สามารถเพิ่ม AR ได้อยู่ไหม?
   • คำตอบ: ยังมี Gap ครับ ภาพรวมเติบโตขึ้น
7. ปัจจัยที่น่ากังวลในไตรมาสนี้และปีหน้า
   • คำถาม: มีอะไรน่ากังวลในไตรมาสนี้และปีหน้าไหม?
   • คำตอบ: ในไตรมาส 4 คิดว่ายังไม่ได้มีปัจจัยภายนอกใหม่ๆ เข้ามา ก็เลยยังไม่ได้มีเพิ่มเติมจากต้นปีที่ผ่านมาที่มีหลายปัจจัยเข้ามาเยอะ ก็ยังคิดว่าไตรมาส 4 น่าจะเป็นไตรมาสที่ผลประกอบการไม่ด้อยกว่าไตรมาส 3
8. Q4 Oppday
   • คำถาม: Q4 Oppday จะมาไหม?
   • คำตอบ: จะนำไปพิจารณาให้ครับ
9. การอัพเดทข้อมูล
   • คำถาม: เนื่องจากกองนี้ Transaction ค่อนข้างจะไม่หวือหวาเหมือนกองบ้านใกล้เรือนเคียงเราเป็นกองโรงแรมที่อยู่ในเครือเดียวกัน?
   • คำตอบ: เราก็จะพยายามอัพเดทในทางหน้าเว็บไซต์ของกอง LHSC เป็นประจำทุกไตรมาสอยู่แล้ว ในกรณีที่เราไม่ได้ออก Oppday กอง LHSC อาจจะแตกต่างจาก LH Hotel หน่อย เพราะ Hotel นี่ก็ขึ้นอยู่กับ Seasonal แต่ LHSC ส่วนใหญ่จะเป็นสัญญาเช่า Fix ก็เลยจะหวือหวาน้อยกว่า
10. แผนการจ่ายปันผลเพิ่ม
    • คำถาม: ทางกองมีแผนจะจ่ายปันผลเพิ่มหรือไม่ หรือว่าเน้นจ่ายคืนเงินกู้มากกว่า?
    • คำตอบ: อันนี้ต้องดูจริงๆ เราก็พิจารณาทั้งสอง Way ดูทั้งโครงสร้างเงินทุนด้วยว่า ณ วันที่เราเอาทรัพย์สินเข้ากองทรัสต์ โครงสร้างเงินทุนของเงินกู้ยืมกับคิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ เพื่อเราก็ไม่อยากจะให้โครงสร้างอันนี้ที่เราเหมือนขายหุ้นกู้หน่วยไป ณ วันแรก จะเปลี่ยนแปลงหรือทำให้ผู้ถือหน่วยกระทบ เราก็จะพิจารณาจุดนี้จุดนึง และก็จะดูถึงสภาพผลประกอบการ แล้วก็สภาพสภาวะเศรษฐกิจด้วยว่าปันผลนี้ถ้าเกิดยังมี Room จ่ายได้ก็อาจจะจ่ายเพิ่ม หรือว่าถ้าเกิดอนาคตต้องมีการคืนเงินกู้ หรือว่ามีแผนการเพิ่มทุนอะไรหลายๆ อย่าง จะเอาเข้ามาเป็นปัจจัยในการพิจารณาด้วย แต่ยังไงก็ตามเราก็ไม่อยากจะจ่ายปันผล เราก็ตั้งใจว่าจะจ่ายปันผลให้สม่ำเสมอ
11. แผน Renovate Terminal ทั้งสองโครงการ
    • คำถาม: Terminal ทั้งสองโครงการจะมีแผน Renovate ไหม?
    • คำตอบ:
      • อโศก: ปีนี้ Renovate ห้องน้ำไปแล้ว โซนด้านหลังเฟส 1 แล้วก็ตอนนี้กำลังไปตัวเฟส 2 กำลังดำเนินการไป ปีหน้าของอโศกจะ Renovate ในส่วนส่วนกลาง พื้นที่ส่วนกลางอีกครั้ง
      • พัทยา: ตอนนี้ยังไม่มี Renovate ใหญ่
      ในส่วนของแผน Renovate เราจะเปิดอยู่ใน Annual Report และจะมีการชี้แจงว่า Capex ใช้ไปเท่าไหร่ สำหรับปีนี้ก็ใช้ไม่เกิน 100 ล้านบาท
12. Q4 เป็นช่วงที่จ่ายปันผลเยอะ
    • คำถาม: ปกติไตรมาส 4 จะเป็นปีที่จ่ายปันผลเยอะ?
    • คำตอบ: ตามกฎของ กลต. เราต้องจ่ายปันผลไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว เพราะงั้นไตรมาส 4 จะเป็นไตรมาสที่จริงๆ ก็หนึ่งเหตุผลก็คืออาจจะเป็นไตรมาสที่ต้องมีการ Adjust การจ่ายปันผลเพื่อให้เป็นไปตามกฎ กลต. ด้วย เพราะฉะนั้นเนี่ยถ้าเกิดบางครั้งเราอาจจะจ่ายปันผลได้ไม่ครบตามกฎ กลต. นั้นไตรมาส 4 ก็อาจจะเป็นไตรมาสที่มีการจ่ายปันผลมากขึ้น อย่างไรก็ตามอันนี้ก็ขึ้นอยู่กับการประมาณการในหลายๆ ตัวในงบการเงิน ก็อยากจะจ่ายปันผลให้สม่ำเสมอมากกว่า
13. การดูการจ่าย 90%
    • คำถาม: การจ่าย 90% ดูเป็นไตรมาสหรือเป็นรายปี?
    • คำตอบ: ดูเป็นรายปีครับ ดูภาพรวมทั้งปี ตามกฎ กลต. หลังจากการ Adjust ค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว
14. ค่าใช้จ่ายในการ Renovate
    • คำถาม: ปกติห้าง Renovate กองเป็นคนรับผิดชอบค่าใช้จ่ายหรือทาง Sponsor?
    • คำตอบ: อันนี้ไม่ใช่กองแบบโรงแรม ที่มีแบ่งสัดส่วนค่าใช้จ่ายกัน ค่าใช้จ่ายทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นค่าใช้จ่ายต้นทุนการขายเอง ค่าใช้จ่ายในการบริหาร หรือว่าค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม Renovate จะเป็นค่าใช้จ่ายกองทรัสต์
15. การคืนเงินกู้ให้ครบก่อนหมดอายุ
    • คำถาม: เรื่องของเงินกู้ยืม ทางกองมีนโยบายจ่ายให้ครบก่อนหมดอายุอย่างน้อยกี่ปีไหม?
    • คำตอบ: เราจะดูโครงสร้างเงินทุนของกองทรัสต์ว่าสมควรจะมีเงินกู้ยืมอยู่กี่เปอร์เซ็นต์ และถ้าเกิดสมมุติว่ามีความเป็นไปได้ไหม ก็ขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจด้วยว่าจะจ่ายเงินกู้ครบหมดหรือเปล่า แต่ว่าถ้าเกิดมองว่าการมีโครงสร้างเงินทุนเงินกู้ยืมอยู่ก็อาจจะทำให้ผลประโยชน์ของ Yield ปรับตัวได้ดีกว่า ก็ต้องดูในส่วนของการเพิ่มทุนอนาคตอีกด้วย อันนี้เราก็จะพิจารณาตามปัจจัยต่างๆ ที่กล่าวมาว่าจะต้องคืนเงินกู้ทั้งหมดหรือเปล่า
16. อายุของกองทุนที่เหลือ 19 ปี
    • คำถาม: อายุของกองทุนที่เหลือ 19 ปี ต้องครบก่อนล่วงหน้าสัก 5 ปีไหม?
    • คำตอบ: คือตามปกติครับ ก็ต้องครบ จ่ายคืนเงินกู้ครบภายใน 19 ปีอยู่แล้ว ยกเว้นจะมีการเพิ่มทุน Asset ใหม่ๆ เข้ามาเพิ่ม

โดยสรุป LHSC ยังคงมุ่งมั่นที่จะสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน โดยให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการทรัพย์สินที่มีประสิทธิภาพ การสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับผู้เช่าและลูกค้า และการสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน