สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=16957 out_tok=2599 at=2026-07-27T10:22:53 --> # CPNREIT ไตรมาส 2/2564 รายได้โต 13.9% รับผลบวกจากการปรับปรุงสินทรัพย์-มาตรการภาษี ## รายได้รวม 841.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.9% YoY แม้เผชิญ COVID-19 ระลอกสาม ขณะที่กำไรสุทธิลดลง 79.5% YoY จากรายการพิเศษปีก่อน ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) รายงานผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2564 มีรายได้รวม 841.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้จะได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ระลอกสาม แต่ฝ่ายจัดการระบุว่ามีปัจจัยหนุนจากการปรับปรุงทรัพย์สินและการลดหย่อนภาษีที่ดินฯ อย่างไรก็ตาม กำไรสุทธิจากการลงทุนลดลง 79.5% YoY เนื่องจากปีก่อนมีรายการพิเศษที่ส่งผลบวกต่อกำไร ## Hero: หัวใจกำไร — รายได้เติบโตจากฐานต่ำปีก่อนและผลบวกทางบัญชี แต่กำไรสุทธิหดจากรายการพิเศษ ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่ทำให้รายได้รวมของ CPNREIT ในไตรมาส 2 ปี 2564 เติบโต 13.9% YoY มาจาก **การฟื้นตัวของรายได้ค่าเช่าและบริการจากศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ เอ และ บี ที่เพิ่มขึ้นถึง 88.3%** เนื่องจากปีก่อนมีการปิดให้บริการชั่วคราวเป็นเวลานานจากมาตรการ COVID-19 นอกจากนี้ **การรับรู้รายได้ค่าเช่าตามวิธีเส้นตรงภายใต้มาตรฐาน TFRS 16** ยังส่งผลให้รายได้รวมเพิ่มขึ้น 45.3 ล้านบาท และ **การลดลงของค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง** จากมาตรการภาครัฐช่วยลดภาระต้นทุน อย่างไรก็ตาม **กำไรสุทธิจากการลงทุนสุทธิกลับลดลงถึง 79.5% YoY** เนื่องจากไตรมาส 2 ปี 2563 มีรายการพิเศษที่ส่งผลบวกต่อกำไร ซึ่งเอกสารไม่ได้ระบุรายละเอียดชัดเจน ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น การเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่าและบริการในส่วนของศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ เอ และ บี เกิดจากการกลับมาเปิดให้บริการตามปกติหลังจากการปิดในช่วงการระบาดของ COVID-19 ในปีก่อน ซึ่งเป็นฐานที่ต่ำ ทำให้การเติบโตดูสูง ส่วนการรับรู้รายได้ตาม TFRS 16 เป็นการปรับปรุงการบันทึกบัญชีตามมาตรฐานใหม่ที่กำหนดให้รับรู้รายได้ค่าเช่าและส่วนลดค่าเช่าตามวิธีเส้นตรงตลอดอายุสัญญาเช่า ซึ่งส่งผลให้รายได้ในงวดนี้เพิ่มขึ้น ขณะที่การลดลงของกำไรสุทธิมาจาก **รายการพิเศษในปีก่อน** ที่ทำให้กำไรในงวดนั้นสูงผิดปกติ เมื่อเทียบกับงวดปัจจุบันที่ไม่มีรายการดังกล่าว ทำให้ตัวเลขกำไรสุทธิปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ลักษณะครั้งคราว** สำหรับการเติบโตของรายได้ค่าเช่าและบริการที่สูงในส่วนของศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ เอ และ บี นั้น **มีลักษณะครั้งคราว** เนื่องจากเป็นการเปรียบเทียบกับฐานที่ต่ำมากในปีก่อนจากการปิดให้บริการชั่วคราว ส่วนการรับรู้รายได้ตาม TFRS 16 จะเป็นไปตามมาตรฐานบัญชีที่กำหนดไว้ ส่วนการลดลงของกำไรสุทธิที่เกิดจากรายการพิเศษปีก่อนนั้น **มีลักษณะครั้งคราว** และไม่น่าจะเกิดขึ้นต่อเนื่องในลักษณะเดียวกัน ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวม 841.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.9% YoY** จากการฟื้นตัวของรายได้ค่าเช่าและบริการในบางพื้นที่ และการรับรู้รายได้ตาม TFRS 16 * **กำไรสุทธิจากการลงทุนสุทธิ 51.0 ล้านบาท ลดลง 2.1% YoY** และ **กำไรสุทธิที่ปรับปรุง (ไม่รวม TFRS 16) 412.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 49.8% YoY** (เทียบกับ Same Store) * **อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยรวมอยู่ที่ 91.0%** ลดลงเล็กน้อยจาก 92.2% ในไตรมาสก่อนหน้า * **การให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าเฉลี่ย 40.5%** ในไตรมาส 2 ปี 2564 เพื่อช่วยเหลือผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 * **การปรับปรุงทรัพย์สินโครงการเซ็นทรัลพระราม 2** คาดแล้วเสร็จเดือนตุลาคม 2564 เพิ่มพื้นที่ขาย 10,000 ตร.ม. * **การจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในรูปแบบเงินลดทุน 0.1025 บาทต่อหน่วย** ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 2 ปี 2564 CPNREIT มีรายได้รวม 841.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ 832.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.2% ซึ่งส่วนใหญ่มาจากการฟื้นตัวของรายได้ค่าเช่าและบริการจากศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ เอ และ บี ที่เพิ่มขึ้น 88.3% จากปีก่อนที่ปิดให้บริการชั่วคราว ประกอบกับการรับรู้รายได้ค่าเช่าตามวิธีเส้นตรงภายใต้ TFRS 16 จำนวน 45.3 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม รายได้จากการลงทุนสุทธิรวมอยู่ที่ 51.0 ล้านบาท ลดลง 2.1% YoY เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น และการบันทึกดอกเบี้ยจ่ายจากหนี้สินตามสัญญาเช่าตาม TFRS 16 หากไม่รวมผลกระทบจาก TFRS 16 รายได้จากการลงทุนสุทธิจะอยู่ที่ 412.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 49.8% YoY โดยเฉพาะจากทรัพย์สินเดิม (Same store) ที่เพิ่มขึ้น 49.8% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2564 รายได้รวมลดลง 17.9% เนื่องจากผลกระทบจากการให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 และรายได้จากการจัดกิจกรรมการตลาดที่ลดลง ## โอกาส * **การปรับปรุงโครงการเซ็นทรัลพระราม 2** ที่คาดแล้วเสร็จในเดือนตุลาคม 2564 จะช่วยเพิ่มพื้นที่ขายและสร้างรายได้ในอนาคต * **การผ่อนคลายมาตรการควบคุม COVID-19** และการฉีดวัคซีนที่ครอบคลุมมากขึ้น จะช่วยกระตุ้นการบริโภคภาคเอกชนและการกลับมาใช้บริการในศูนย์การค้า * **การช่วยเหลือผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง** เช่น การให้ส่วนลดค่าเช่าและการสนับสนุนช่องทาง Omnichannel จะช่วยรักษาฐานผู้เช่าและกระตุ้นยอดขาย * **การลดหย่อนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง** ช่วยลดภาระต้นทุนของกองทรัสต์ ## ความเสี่ยง * **การแพร่ระบาดของ COVID-19 ระลอกใหม่** และมาตรการควบคุมที่เข้มงวดขึ้น อาจส่งผลกระทบต่อจำนวนผู้ใช้บริการและยอดขายของผู้เช่า * **ความอ่อนแอของภาคการท่องเที่ยว** และข้อจำกัดในการเดินทางระหว่างประเทศ ยังคงส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม * **การแข่งขันในธุรกิจศูนย์การค้า** ที่มีแนวโน้มสูงขึ้น อาจส่งผลต่ออัตราการเช่าและค่าเช่า * **ความไม่แน่นอนของสภาวะเศรษฐกิจ** อาจส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * แนวโน้มการฟื้นตัวของจำนวนผู้ใช้บริการ (Traffic) ในศูนย์การค้าหลังการผ่อนคลายมาตรการ COVID-19 * ผลการดำเนินงานของโครงการเซ็นทรัลพระราม 2 หลังการปรับปรุงแล้วเสร็จ * นโยบายการให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าในระยะต่อไป * ความคืบหน้าในการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ตามแผน * ทิศทางอัตราดอกเบี้ยและต้นทุนทางการเงิน ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: สินค้าอุปโภคบริโภค) ในไตรมาส 2 ปี 2564 CPNREIT ยังคงได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ระลอกสาม ซึ่งส่งผลให้จำนวนผู้ใช้บริการเฉลี่ยในศูนย์การค้าลดลง โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อย่างไรก็ตาม ฝ่ายจัดการได้ดำเนินมาตรการช่วยเหลือผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง เช่น การให้ส่วนลดค่าเช่าเฉลี่ย 40.5% ของรายได้ค่าเช่า เพื่อบรรเทาผลกระทบ นอกจากนี้ ยังมีการสนับสนุนช่องทางการขายแบบ Omnichannel และจัดแคมเปญส่งเสริมการขายเพื่อช่วยกระตุ้นยอดขายของผู้เช่า อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานอยู่ที่ 91.0% ลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้า โดยมีบางโครงการที่อัตราการเช่าลดลงเนื่องจากการปรับปรุงหรือการเตรียมพื้นที่ให้ผู้เช่ารายใหม่ ในขณะที่โรงแรมฮิลตันพัทยามีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 25.0% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2564 CPNREIT มีสินทรัพย์รวม 78,173.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.2% จากสิ้นไตรมาส 1 ปี 2564 โดยมีเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ 74,829.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากการปรับปรุงทรัพย์สิน หนี้สินรวมอยู่ที่ 44,178.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.3% ส่วนใหญ่มาจากหนี้สินตามสัญญาเช่าที่เพิ่มขึ้นตามการบันทึกดอกเบี้ยจ่ายตาม TFRS 16 และการเบิกเงินกู้ยืมเพื่อใช้ในการปรับปรุงศูนย์การค้า สินทรัพย์สุทธิอยู่ที่ 33,995.5 ล้านบาท คิดเป็นสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย 13.2379 บาท ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า กองทรัสต์มีขาดทุนสะสม 160.3 ล้านบาท ## สรุปท้าย CPNREIT ในไตรมาส 2 ปี 2564 สามารถรักษาการเติบโตของรายได้ไว้ได้จากการฟื้นตัวของบางพื้นที่และผลทางบัญชี แม้จะเผชิญความท้าทายจากสถานการณ์ COVID-19 ที่ยังคงอยู่ อย่างไรก็ตาม กำไรสุทธิที่ลดลงเป็นผลจากรายการพิเศษในปีก่อน ทำให้ต้องจับตาการฟื้นตัวของรายได้ค่าเช่าที่แท้จริงและการบริหารจัดการต้นทุนท่ามกลางการแข่งขันและผลกระทบจากมาตรการช่วยเหลือผู้เช่าอย่างใกล้ชิด การปรับปรุงทรัพย์สินและการผ่อนคลายมาตรการต่างๆ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนผลประกอบการในระยะต่อไป