สรุป Opportunity Day

## รายงานวิเคราะห์: บริษัทบีจิสติกส์จำกัด(มหาชน) (B)

### 📅 ข้อมูลสำคัญ:
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2569 / ค.ศ. 2026
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2568 / ค. ศ. 2025

### 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)
บริษัทบีจิสติกส์จำกัด(มหาชน) (B) มีผลการดำเนินงานที่น่าประทับใจในไตรมาสที่ 1 ปี พ.ศ. 2569 สามารถรักษาอัตราการเช่าได้สูงกว่าร้อยละ 90 และอัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะ True Tower 1 ที่มีการปรับขึ้นถึงร้อยละ 3.13 ต่อปี การปรับลดต้นทุนทางการเงินอย่างต่อเนื่องจากการลดลงของอัตราดอกเบี้ยและชำระคืนเงินต้นเป็นปัจจัยสนับสนุนการเติบโตของกำไรสุทธิ บริษัทให้ความสำคัญกับการต่ออายุสัญญาเช่าอย่างต่อเนื่องและยังคงมุ่งมั่นในการปรับปรุงคุณภาพอาคารเพื่อดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ โดยเฉพาะ True Tower 2 ที่มีแผนปรับปรุงอาคารเพื่อเพิ่มความน่าดึงดูด

### 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญเชิงประเดืน (Performance & KPI Trends)
ทิศทางรายได้และกำไร: ในไตรมาสที่ 1 ปี พ.ศ. 2569 บริษัทสามารถทำกำไรได้เติบโตขึ้นร้อยละ 4 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีรายได้รวมอยู่ที่ 138.2 ล้านบาท แม้ว่ารายจ่ายรวมจะลดลงเล็กน้อยเพียง 4.3% แต่การปรับขึ้นของอัตราค่าเช่าทั้ง True Tower 1 และ True Tower 2 เป็นปัจจัยหลักที่ผลักดันรายได้ให้เติบโต

ประเด็นดัชนีชี้วัด (Key KPIs Indicator):
| KPI | Q1/2569 (ค.ศ. 2026) | Q1/2568 (ค.ศ. 2025) | แนวโน้ม |
| ---------------------------- | -------------------- | -------------------- | ----------- |
| อัตราการเช่า (ทั้งอาคาร) | 92% | 89% | +3% |
| อัตราค่าเช่า (ทั้งอาคาร) | 687 บาท/ตารางเมตรต่อเดือน | 657 บาท/ตารางเมตรต่อเดือน | +3% |
| อัตราการเช่า (True Tower 1) | 99.6% | 99% | +0.6% |
| อัตราค่าเช่า (True Tower 1) | 781 บาท/ตารางเมตรต่อเดือน | 757 บาท/ตารางเมตรต่อเดือน | +3.13% |
| อัตราการเช่า (True Tower 2) | 79.3% | 77% | +2.3% |
| อัตราค่าเช่า (True Tower 2) | 490 บาท/ตารางเมตรต่อเดือน | 484 บาท/ตารางเมตรต่อเดือน | +0.83% |
| Net Investment Income | 78.3 ล้านบาท | 74.3 ล้านบาท | +5.27% |

การวิเคราะห์คุณภาพกำไร (Core vs Non-Core):
ผลประกอบการหลักมาจากธุรกิจการให้เช่าพื้นที่ในทั้งสองอาคาร โดยมีรายได้จากการปรับปรุงอาคารและการลงทุนอื่นๆ สนับสนุนผลประกอบการเล็กน้อย

### 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

ปัจจัยภายใน:
- กลยุทธ์ที่ได้ผล: การปรับอัตราค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง และการปรับปรุงคุณภาพอาคารเพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่
- ปัญหาที่กำลังแก้ไข: การบริหารจัดการสัญญาเช่าที่ครบกำหนดอายุสัญญา และการรักษาผู้เช่ารายสำคัญ

ปัจจัยภายนอก:
- เศรษฐกิจมหภาค: อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายทางการเงินของบริษัท
- นโยบายรัฐ: ไม่มีนโยบายรัฐที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผลประกอบการในขณะนี้
- คู่แข่ง: ความสามารถในการแข่งขันที่เข้มข้นในอุตสาหกรรมโลจิสติกส์และการขนส่ง

### 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

Q: มีความคืบหน้าเรื่องการรีไฟแนนซ์หรือไม่? เห็นสองไตรมาสล่าสุดจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนได้เพิ่มขึ้น
A: บริษัทมีความตั้งใจที่จะเริ่มพูดคุยกับทางธนาคารเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์ในช่วงไตรมาสที่ 4 ปี พ.ศ. 2569 เนื่องจากสัญญาเงินกู้จะมีกำหนดชำระในเดือนกุมภาพันธ์ พ.ศ. 2571 การจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนที่เพิ่มขึ้นในสองไตรมาสล่าสุดนั้นเป็นผลจากการปรับปรุงรายการรับรู้เงินสดและผลกระทบจากการลดทุนในปีก่อนหน้า

Q: มีความเสี่ยงที่ผู้เช่าในกลุ่ม CP ของ True Tower 1 จะย้ายออกไปหรือไม่?
A: บริษัทไม่ได้มีข้อกังวลเกี่ยวกับผู้เช่ากลุ่ม CP ใน True Tower 1 ในปัจจุบัน ผู้เช่าส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่บริษัทเทคโนโลยีสตาร์ทอัป และบริษัทมีการพูดคุยกับ Property Manager อย่างต่อเนื่องเพื่อติดตามสถานการณ์และต่ออายุสัญญาเช่า

Q: งบลงทุน 15 ล้านบาทใน True Tower 2 ใช้กับอะไร? และในปี พ.ศ. 2569 จะมีการปรับปรุงอาคารหรือไม่ และตั้งงบประมาณไว้เท่าใด?
A: งบลงทุน 15 ล้านบาทใน True Tower 2 ใช้เพื่อปรับปรุงอาคารส่วนหน้าและภูมิสถาบัตยกรรม ในปี พ.ศ. 2569 บริษัทมีแผนปรับปรุงบำรุงรักษาอาคารทั่วไป งบประมาณตั้งไว้ไม่เกิน 6 ล้านบาท

### 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)
บริษัทบีจิสติกส์จำกัด(มหาชน) (B) ยังคงรักษาความเป็นผู้นำในตลาด โดยสามารถรักษาอัตราการเช่าที่สูงและปรับขึ้นอัตราค่าเช่าได้ การบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพและการวางแผนการปรับปรุงอาคารอย่างต่อเนื่องจะช่วยสนับสนุนการเติบโตของผลประกอบการในอนาคต

สิ่งที่ต้องจับตามอง:
- การต่ออายุสัญญาเช่าพื้นที่ในอนาคต และการรักษาผู้เช่ารายสำคัญ
- ผลกระทบจากการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นในอุตสาหกรรมขนส่งและโลจิสติกส์
- การเปลี่ยนแปลงในภาวะเศรษฐกิจและนโยบายรัฐที่อาจส่งผลกระทบต่อความต้องการพื้นที่เช่า