สรุป OPPDAY

สรุป Oppday Trust B-Work : ทิศทางและโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สำนักงาน

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

ธุรกิจของ Trust B-Work ในช่วงปี 2024 ได้รับผลกระทบทั้งด้านบวกและลบ โดยปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบคือการควบรวมกิจการระหว่าง True และ Dtac ซึ่งส่งผลให้กลุ่ม True ซึ่งเป็นผู้เช่าหลัก ตัดสินใจไม่ต่อสัญญาเช่าในพื้นที่บางส่วนของอาคาร True Tower 2

ผลกระทบเชิงบวกคือ Revenue contribution จาก True Tower 1 เพิ่มขึ้น โดยในปี 2024 True Tower 1 มีสัดส่วนรายได้ประมาณ 70% ของรายได้รวม เพิ่มขึ้นจากประมาณ 65% ในปีก่อนหน้า ในขณะที่รายจ่ายโดยรวมของกองทรัสต์ลดลงประมาณ 8% YoY เนื่องจากการควบคุมต้นทุนค่าเช่าและค่าบริการ รวมถึงค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการ

ผลกระทบเชิงลบคือ รายได้รวมของกองทรัสต์ลดลงเล็กน้อยประมาณ 5.2% YoY เนื่องจากการลดลงของอัตราการเช่าเฉลี่ยและอัตราค่าเช่าใน True Tower 2 รวมถึงรายได้ค่าสาธารณูปโภคที่ลดลงจาก FT rate ที่ปรับลดลง นอกจากนี้ กองทรัสต์ยังมี Net decrease in net asset ในปี 2024 อยู่ที่ -43 ล้านบาท เนื่องจากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินใหม่ (Revaluation) ที่ทำให้เกิด Loss ประมาณ 360 ล้านบาท

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

บริษัทมองเห็นโอกาสในการเพิ่มผู้เช่ารายใหม่ใน True Tower 2 เพื่อทดแทนพื้นที่ที่ True ไม่ต่อสัญญาเช่า โดยมีกลยุทธ์ในการปรับปรุงภูมิทัศน์ของอาคารให้มีความน่าสนใจและสามารถแข่งขันกับอาคารอื่นในตลาดได้

นอกจากนี้ บริษัทกำลังศึกษาแผนการลงทุนและเพิ่มทรัพย์สินใหม่เข้ามากองทรัสต์ โดยมีเป้าหมายที่จะสร้างผลตอบแทนที่สูงขึ้นเพื่อชดเชยความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากสถานการณ์ตลาดสำนักงานที่ยังคงมีความท้าทาย

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

ความเสี่ยงหลักที่บริษัทกำลังเผชิญคือ การแข่งขันในตลาดสำนักงานที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนในการต่อสัญญาเช่าของกลุ่ม True ใน True Tower 2 ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อรายได้และอัตราการเช่าของกองทรัสต์

นอกจากนี้ บริษัทต้องเผชิญกับความเสี่ยงด้านการเงิน เช่น ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และความเสี่ยงในการ Refinance หนี้สินระยะยาวที่จะครบกำหนดในอีก 5 ปีข้างหน้า

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

บริษัทมีแผนการรับมือกับความเสี่ยงต่างๆ โดยการปรับปรุงอาคาร True Tower 2 เพื่อดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ การควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่าย การบริหารจัดการหนี้สินอย่างมีประสิทธิภาพ และการศึกษาโอกาสในการลงทุนในทรัพย์สินใหม่ที่มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนที่ดี

บริษัทได้ปรึกษากับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อให้ได้คำตอบที่ชัดเจนเกี่ยวกับเกณฑ์ในการพิจารณาจ่ายเงินปันผล โดยยืนยันว่าการ Revaluation ใหม่จะไม่มีผลกับการพิจารณาว่าจะต้องรอว่าจะจ่ายเป็นเงิน ต้องรอสิ้นปี

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

แนวโน้มของธุรกิจในอนาคตยังคงมีความท้าทาย โดยเฉพาะในตลาดสำนักงานที่มีการแข่งขันสูง อย่างไรก็ตาม บริษัทมีวิสัยทัศน์ในการเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์สำนักงาน โดยการสร้างความแตกต่างด้วยคุณภาพของอาคาร การบริการที่ดี และการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ

บริษัทมีเป้าหมายที่จะเพิ่มอัตราการเช่าและรายได้ของกองทรัสต์ โดยการดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ การรักษาผู้เช่าเดิม และการปรับปรุงอาคารให้มีความทันสมัยและตอบสนองความต้องการของลูกค้า

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): เริ่มต้นนาทีที่ 32:14

• เหตุใดต้องรอราคาประเมินทรัพย์สินก่อนจึงคำนวณปันผล:
  • คำถาม: เหตุใดเวลาปีที่มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยผู้ประเมินราคาอิสระใหม่ ต้องรอราคาประเมินให้เสร็จก่อนจึงคำนวณปันผลได้ และถ้ามีการประเมินราคาใหม่จะเกิดเหตุการณ์แบบเดิมอีกหรือไม่
  • คำตอบ: ไตรมาส 1 ปี 2024 ที่ผ่านมายังไม่มีการพิจารณาเรื่องเงินปันผลเพราะมีเรื่องผลจากการประเมินอยู่ แต่ปัจจุบันได้คำตอบที่ชัดเจนแล้วว่าการ Revaluation ใหม่จะไม่มีผลกับการพิจารณาว่าจะต้องรอว่าจ่ายเป็นเงิน ต้องรอสิ้นปี แต่ตัวประเมินจะมีผลในลักษณะที่รูปแบบการจ่ายมากกว่า ว่าจะจ่ายเป็นรูปแบบของเงินปันผลหรือเงินลดทุน
• แผนการ Refinance หนี้สินระยะยาว:
  • คำถาม: หนี้สินระยะยาวที่จะครบกำหนดในอีก 5 ปี ในขณะที่อายุของกองทรัสต์เหลือประมาณ 20 ปี กองทรัสต์มีแผน Refinance ยืดอายุชำระหนี้ออกไปเพื่อให้ได้จ่ายผลประโยชน์ตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยได้มากขึ้นหรือไม่
  • คำตอบ: กองทรัสต์มีแผนที่จะ Refinance กับสถาบันทางการเงินอยู่แล้ว โดยทั่วไปจะมีการพูดคุยกับสถาบันการเงินประมาณ 1-2 ปีก่อนที่จะหมด เพื่อ Refinance และยืดตัวหนี้ออกไป และจะมีการทยอยคืนเงินต้นออกไปบางส่วนทุกปีเพื่อให้มีผลกระทบกับทางนักลงทุนน้อยที่สุด
• สัญญาเช่าส่วนที่ต่อสัญญาของกลุ่ม True ใน True Tower 2:
  • คำถาม: สัญญาเช่าส่วนที่ต่อสัญญาของกลุ่ม True ใน True Tower 2 ในปี 2024 เป็นผู้เช่ากลุ่มใด และคาดว่ากลุ่ม True จะยังเช่าพื้นที่ดังกล่าวต่อไปหรือไม่
  • คำตอบ: ในส่วนที่ต่อของปี 2024 ประมาณ 20% ส่วนใหญ่เกือบทั้งหมดจะเป็นกลุ่ม True มี CP บ้างบางส่วน และต้องติดตามว่ากลุ่ม True จะยังเช่าพื้นที่ดังกล่าวต่อไปหรือไม่ ซึ่งขึ้นอยู่กับ Use ปัจจุบันที่เขาใช้อยู่ว่า Match กับธุรกิจเขาหรือไม่ หรืออาจจะมีการเช่าพื้นที่เพิ่มเติมในอนาคต ซึ่งเป็นโอกาสเช่นเดียวกัน โดยผู้จัดการกองทรัสต์จะติดตามอย่างใกล้ชิด และปัจจุบันตึกมีกลุ่มผู้เช่าภายนอกด้วย ถ้าสมมุติผู้เช่ากลุ่มเดิมไม่ต่อก็ต้องมีการพูดคุยกับผู้เช่ารายใหม่อยู่แล้ว ซึ่งตอนนี้มีพูดคุยอยู่อีกประมาณ 2-3 ราย แต่ยังไม่ได้เซ็นสัญญาระหว่างเงินกัน อยู่ในขั้นตอนการเจรจา
• สัดส่วนผู้เช่าใน True Tower 2:
  • ข้อมูลเพิ่มเติม: ปัจจุบัน True Tower 2 มีอัตราการเช่า 80% สัดส่วนผู้เช่าในตึกประมาณ 15% เป็นกลุ่ม True 30% เป็นกลุ่ม CP และอีก 30% เป็นผู้เช่าภายนอกที่ไม่เกี่ยวพันกัน
• True Tower 2 จะมีผู้เช่าใหม่เพิ่มอีกไหม:
  • คำถาม: True Tower 2 จะมีผู้เช่าใหม่ที่รอเซ็นสัญญาเข้ามาเพิ่มเติมอีกหรือไม่
  • คำตอบ: มีอยู่ประมาณ 2-3 รายที่คุยอยู่แต่ยังไม่ได้มีการวางเงินประกันกัน
• แผนปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่:
  • คำถาม: มีแผนปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ภายใน 5 ปีนี้ไหม
  • คำตอบ: ทางผู้จัดการกองทรัสต์และ Property Manager ได้มีการหารือกัน True Tower 2 ปีนี้มีแผนปรับปรุงครั้งใหญ่อยู่ อาจจะปรับปรุงในส่วนของภูมิทัศน์มากกว่า โดยมองว่าปรับปรุงใหญ่ใน 5 ปีนี้จะต้องมาดูกันอีกที แต่ใน 1-3 ปีนี้มองว่าจะมีแค่ในส่วนของ True Tower 2 ที่มีการปรับปรุงในส่วนของภูมิทัศน์อยู่ คาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงปลายไตรมาส 1 ปีนี้ และน่าจะช่วยส่งเสริมให้ตัวภาพลักษณ์ของตัวโครงการ True Tower 2 ดีขึ้น และน่าจะมีความสามารถในการแข่งขันกับอาคารอื่นภายนอกได้ดีขึ้น ในการที่จะดรอว์ผู้เช่าภายนอกเข้ามา ส่วน True Tower 1 มีการศึกษาอยู่บางส่วนแต่แผนที่ชัดเจนยังไม่มี
• ธุรกิจของกลุ่ม True ที่เช่าพื้นที่ True Tower 2:
  • คำถาม: กลุ่ม True ที่เช่าพื้นที่ True Tower 2 ทำธุรกิจอะไร เหตุใดถึงไม่ย้ายตามส่วนใหญ่ไป
  • คำตอบ: เดิม True Tower 2 ผู้เช่าส่วนใหญ่ที่ย้ายออกเดิมเป็น Call Center ของทางกลุ่ม True เดิม และพอมีการควบรวมอาจจะมีการปรับเปลี่ยนเรื่องแผนงานภายใน เลยลดคืนพื้นที่เช่าในส่วนที่เป็น Call Center เดิมกลับมา
• ราคาค่าเช่า True Tower 2 ในปัจจุบัน:
  • คำถาม: ปัจจุบัน True Tower 2 ปล่อยพื้นที่ราคาค่าเช่าประมาณเท่าไร
  • คำตอบ: ที่ปล่อยอยู่ตอนนี้จะเป็นเรทราคาตลาด โดยมีคุยกับทางนายหน้าอยู่แล้ว ซึ่งในส่วนของเรทนี้จะเป็นอัตราตลาดอยู่แล้ว
• แผนการใช้เงินสดและเงินลงทุนในตราสารหนี้:
  • คำถาม: เงินสดและเงินลงทุนในตราสารหนี้ประมาณ 400 ล้านมีแผนทำอะไรบ้างในอนาคต
  • คำตอบ: เงินสดและเงินลงทุนในตราสารหนี้ประมาณ 400 ล้านยังไม่ได้หักตัวที่จะประกาศจ่ายเงินลดทุนออกไป และอีกส่วนต้องดูส่วนหนี้สินของกองด้วย ซึ่งมีเงินมัดจำจากทางผู้เช่าปนอยู่ข้างในด้วยกับพวกตัวหนี้สินอื่นๆ ซึ่งกองทรัสต์จะต้องจ่ายออกไปในอนาคต ถ้ามองดูสภาพคล่องส่วนเกินจริงๆ จะไม่ได้เยอะอย่างเหมือนตัวเลขตัวนั้น ตอนนี้ส่วนที่เหลือจริงๆ เอาไปเป็นบริหารสภาพคล่องลงทุนในพวกตราสารหนี้อยู่ และมีการศึกษาอยู่แล้วว่าเรื่องการแผนการเพิ่มทุนหรืออะไรอย่างนี้ แต่สถานการณ์ตลาดออฟฟิศค่อนข้างท้าทาย ในการที่กองจะเข้าลงทุนหรือเพิ่มทรัพย์สินใหม่เข้ามา เราก็ต้องการผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง เพื่อชดเชยตัวความเสี่ยง

โดยสรุป Trust B-Work กำลังเผชิญกับความท้าทายในการรักษาอัตราการเช่าและรายได้ แต่ก็มีโอกาสในการเติบโตจากการดึงดูดผู้เช่ารายใหม่และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ บริษัทมีแผนการที่ชัดเจนในการรับมือกับความเสี่ยงและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์สำนักงาน