บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

สรุป Oppday LPN: จับตาปี 2568 กับกลยุทธ์ใหม่ฝ่าวิกฤตอสังหาฯ

สรุป Oppday LPN: จับตาปี 2568 กับกลยุทธ์ใหม่ฝ่าวิกฤตอสังหาฯ

สวัสดีครับ ผม วาริธ มีเหมือน ผู้ อำนวยการสายงานการเงินและบัญชี บมจ. LPN Development จำกัด วันนี้จะมาอัปเดตผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2568 ซึ่งมีหลายประเด็นที่น่าสนใจครับ

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

ในช่วงไตรมาส 1 ที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบทั้งเชิงบวกและเชิงลบ โดยปัจจัยบวกหลักๆ คือ:

1. มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: ครม. มีมติลดค่าธรรมเนียม ซึ่งเริ่มตั้งแต่พฤษภาคม 2568 ถึงมิถุนายน 2569 เป็นระยะเวลาประมาณ 1 ปี ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ

2. แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยลดลง: ปัจจุบัน Policy Rate ลดลงแล้ว 2 ครั้ง และมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจ:

1. Thrift: ปัญหาที่หลายท่านทราบกันดีอยู่แล้ว

2. GDP ไทยโตต่ำกว่า 2%: แนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ต่ำส่งผลต่อกำลังซื้อ

3. ภาวะหนี้ครัวเรือนและความเข้มงวดในการขอสินเชื่อ: ปัญหาเดิมๆ ที่ยังคงกดดันตลาดอสังหาฯ

ในส่วนของภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ พบว่า Q1 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง ทั้งในแง่จำนวนยูนิตและมูลค่า โดยลดลงค่อนข้างมากในส่วนของบ้านพักอาศัย แต่คอนโดมิเนียมยังมีการเติบโตขึ้นได้เล็กน้อย

• จำนวนหน่วยเปิดใหม่ลดลงจาก 15,700 ยูนิต เหลือประมาณ 10,000 ยูนิต แต่คอนโดมิเนียมโตขึ้นจาก 5,700 เป็น 6,100 ยูนิต

• มูลค่ารวมลดลงจาก 95,000 ล้านบาท เหลือ 51,000 ล้านบาท คอนโดมิเนียมเป็นตัวเดียวที่เพิ่มขึ้นจาก 14,000 เป็น 16,000 ล้านบาท

โดยรวมแล้ว Unit Growth ลดลงประมาณ 36% และ Value ลดลง 46%

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

บริษัทมองเห็นโอกาสในการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนถึง 41.3% ของตลาด

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

ความเสี่ยงหลักที่บริษัทกำลังเผชิญคืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารที่ยังคงเป็นปัญหาสำคัญ

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

บริษัทมุ่งเน้นการพัฒนาคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

บริษัทคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงมีความท้าทาย แต่ยังมีโอกาสเติบโตในบาง Segment โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับกลาง

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): เริ่ม นาทีที่ 37:12

คำถาม: คาเปกสำหรับปีนี้และปีหน้าจะเป็นจำนวนเท่าไหร่?

คำตอบ: คาเปกแบ่งเป็น 2 ส่วน คือ ที่ดินและงานก่อสร้าง

• ที่ดิน: ปีนี้มีแผนซื้อที่ดินในช่วงไตรมาส 4 โดยขออนุมัติจากกรรมการบริษัทไว้ไม่เกิน 2,000 ล้านบาท แต่คาดว่าจะซื้อจริงไม่ถึง ส่วนปีหน้าตัวเลขใกล้เคียงกัน เนื่องจาก LPN ไม่ได้ลงทุนในที่ดินมาเกือบ 2 ปีแล้ว และคาดว่าช่วงปลายปีนี้ถึงต้นปีหน้า จะต้องมีที่ดินที่เตรียมไว้พัฒนาโครงการใหม่ สำหรับปี 2569-2570

• งานก่อสร้าง: โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2-3 พันล้านบาทต่อปี ปีนี้อยู่ที่ประมาณ 2,500 ล้านบาท และปีหน้าตัวเลขใกล้เคียงกัน เนื่องจากคอนโดที่เปิดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มี Project Value ประมาณ 3-4 พันล้านบาท ส่วนแนวราบก็เป็นตัวเลขที่ใกล้เคียงกัน

คำถาม: ครึ่งปีหลังวางแผนเปิดโครงการกี่โครงการ มูลค่าเท่าไหร่?

คำตอบ: ปีนี้เปิดทั้งหมด 4 โครงการ เป็นคอนโด 2 โครงการ และแนวราบ 2 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท โดยจะเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังทั้งหมด

คำถาม: แนวโน้มผลประกอบการไตรมาส 2 เทียบ Year-on-Year และ Q-on-Q?

คำตอบ: ไตรมาส 2 คอนโดในเดือนเมษายนค่อนข้างเงียบ ตรงข้ามกับแนวราบ คล้ายๆ กับตอนที่น้ำท่วม คนหนีจากแนวสูงลงมาแนวราบ เดือนเมษายนค่อนข้างเงียบสำหรับคอนโด ส่วนแนวราบดีขึ้นพอสมควร แต่อาจไม่ Offset กันตรงๆ เพราะ GP ของแนวราบต่ำกว่าคอนโดประมาณ 4-5% แนวโน้มค่อนข้างทรงตัวจากไตรมาส 1 เพราะสินค้ายังเป็นสินค้าเดิม เซลล์เป็นหน้าตาเดิม ดีมานด์มี Growth ประมาณนี้ ยังไม่มีโครงการใดที่ปิดไปใหม่ ตัวเลขน่าจะค่อนข้างใกล้เคียงกันในส่วนของยอดขายยอดโอน แต่ถ้าเทียบกับ Year-on-Year น่าจะลดลง เพราะไตรมาส 2 ปีที่แล้วมีการปิดการขาย Big Lot ที่ลุมพินีพระราม 3 ริเวอร์ไลน์ ซึ่งเป็น Volume ใหญ่ประมาณ 570 ล้านบาท ซึ่งปีนี้ยังไม่มีเหตุการณ์แบบนั้น

คำถาม: สำหรับเป้ายอดขาย รายได้ จำนวนโครงการที่เปิด และมูลค่า ปีนี้เป็นเท่าไหร่ ยังคงเป้าเดิมหรือไม่?

คำตอบ: เป้ายอดขายประมาณ 8,500 ล้านบาท รายได้รวมประมาณ 8,300 ล้านบาท จำนวนโครงการที่เปิดก็เหมือนเดิม ตามที่ได้แถลงข่าวไปในการประชุมผู้ถือหุ้น ซึ่งเป็นตัวเลขเดิม ค่อนข้าง Stable จากปีที่แล้ว เพราะปีนี้มีโครงการส่งมอบที่เป็นคอนโดมิเนียมแค่โครงการเดียว ส่วนของบ้านที่ส่งมอบมีประมาณ 2 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการที่ไม่ได้มีขนาดใหญ่มากนัก ปีนี้ Theme หลักๆ คือเน้นระบาย Inventory และจะมีการเริ่มสะสมที่ดินใหม่ในช่วงครึ่งปีหลัง เพื่อเตรียมเปิดโครงการใหม่ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ส่วน Project ที่เปิดในปีนี้ 2 โครงการ ก็เป็นตัวที่ดินที่เป็น Land Bank อยู่แล้ว นำมาเปิดเพื่อที่จะพัฒนาโครงการที่มีรายได้ต่อเนื่องในปีถัดๆ ไป

สรุป

โดยสรุปแล้ว LPN ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายจากสภาวะเศรษฐกิจและความเข้มงวดในการขอสินเชื่อ แต่บริษัทยังมีโอกาสในการเติบโตจากตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การเปิดตัวโครงการใหม่ 4 โครงการในช่วงครึ่งปีหลังจะเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญในการสร้างรายได้และผลกำไรในปี 2568