บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

AIMIRT เจาะลึกผลการดำเนินงานปี 2567 และโอกาสการลงทุนปี 2568

AIMIRT เจาะลึกผลการดำเนินงานปี 2567 และโอกาสการลงทุนปี 2568

สวัสดีค่ะ นักลงทุนทุกท่าน ขอต้อนรับสู่ Opportunity Day สำหรับผลการดำเนินงานประจำปี 2567 ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ AIM Industrial Growth REIT (AIMIRT) พบกันเป็นประจำในทุกไตรมาส วันนี้จะเป็นการให้ข้อมูลภาพรวมผลการดำเนินงานของปี 2567 ที่ผ่านมา

ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview)

ไฮไลท์สำคัญในไตรมาสที่ 4 คือ การจ่ายประโยชน์ตอบแทน มีการจ่ายเงินปันผลที่ 0.2150 บาทต่อหน่วย ในระดับที่เท่าเดิม คงที่ตลอดทั้งปี ทำให้การจ่ายเงินปันผลทั้งปีอยู่ที่ 0.86 บาทต่อหน่วย ซึ่งเป็นการจ่ายในอัตราที่สูงสุดเมื่อเทียบกับ Peer ในกลุ่มของ Industrial REIT

ตัวเลขทางการเงินที่สำคัญ:

1. Total Income ทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 1,042 ล้านบาท
2. Net Investment Income เท่ากับ 562 ล้านบาท
3. อัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์รวม (Interest Bearing Debt to Total Asset Value) ที่ 28.2% มีการปรับตัวลดลงมาเนื่องจากการควบรวมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ PF เข้ามาในช่วงกลางปี (ตั้งแต่ 6 มิถุนายน)
4. Investment in Properties ของเราอยู่ที่ประมาณ 13,186 ล้านบาท
5. อัตราการจ่ายเงินปันผล ถ้าเทียบเป็นเปอร์เซ็นต์อยู่ที่ 8.1% ในทั้งปีของปี 2567

Snapshot ของปี 2567 (Snapshot ของปี 2024) มีรายละเอียดที่ได้ให้ไปแล้ว ไม่ว่าจะเป็นรายได้ มูลค่าของสินทรัพย์ ตัวอัตราส่วน หนี้สินต่อสินทรัพย์รวม NAV per unit (NAV ต่อหน่วย) ที่ 12.34 บาท และ การจ่ายประโยชน์ตอบแทนอยู่ที่ 0.2150 บาท Occupancy rate ในทั้งปีอยู่ที่ระดับ 92.4% มีตัวสิทธิการเช่าที่มีอายุคงเหลืออยู่ที่ 25.3% และมีอัตราส่วน Freehold to Leasehold ก็คือ ทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์ต่อทรัพย์สินที่เป็นสิทธิการเช่าอยู่ที่ 68 ต่อ 32

อัตราการเช่า (Occupancy Rate) ที่แยกเป็นรายโครงการ จะเห็นว่ามีบางโครงการที่มีการปรับตัวขึ้นมา อย่างเช่นในหมวดของโครงการ TIP ส่วนที่เต็ม 100% ก็จะเป็นทางของกลุ่ม SCG JWD ของ TIP เนี่ยเฉลี่ยอยู่ที่ 91% มีการปรับตัวขึ้นมาจากไตรมาสที่แล้ว ของ Thai KK Industry 100% DTC 100% Precious Wood 100% ของสยามเคมี ที่เป็นกลุ่มของถังเก็บสารเคมีเหลวกับคลังสินค้าอยู่ที่ 89% MS Warehouse อยู่ที่ 63% ของ PPF เอง ก็มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 98% ส่วนของชีวาไทย แล้วก็ Living Facility อยู่ที่ 100% อัตราการเช่าเฉลี่ยที่ 92.9% แบ่งออกเป็น แยกเป็น by type ของ asset ก็คือประเภทของทรัพย์สิน ออกมาเป็น ถ้าในกลุ่มแทงค์จะเป็น 88% ถ้าเป็น Warehouse 89 โรงงานให้เช่า อยู่ 99 แล้วก็ห้องเย็นที่ 100%

โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities)

Competitive advantage ของกอง AIMIRT: อัตราการเช่ามีการปรับตัวลดลงมา แต่ก็ยังอยู่ในระดับเดียวกับ Peer 2-3 ปีที่ผ่านมามีความท้าทายจากปัจจัยภายนอกหลายเรื่อง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องความไม่ชัดเจนในเรื่องของเศรษฐกิจและการเมือง เรื่องของผลกระทบที่มีการต่อเนื่องมาจากโควิดบ้าง มีเรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับที่สูง ก็มีการขึ้นอยู่ตลอดเวลาบ้าง

ท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ได้กล่าวไป ยังสามารถรักษาระดับการจ่ายเงินปันผลอยู่ที่ระดับที่สม่ำเสมอได้ ก็คือ 0.86 บาท ในปีที่ผ่านมา การกระจายตัวในทรัพย์สิน ก็ยังเป็นกองที่มีการกระจายตัวของประเภทของทรัพย์สินที่ดีที่สุด เมื่อเทียบกับในกลุ่มอุตสาหกรรมเดียวกัน และก็มีการเติบโตในการซื้อทรัพย์สิน ลงทุนทรัพย์สินเพิ่มเติมอย่างต่อเนื่อง

การทำงานอย่างอิสระ ทำให้เกิดความโปร่งใส และสามารถควบคุมการทำงานของทุก ๆ ฝ่ายได้ โดยไม่มีเรื่องของความขัดแย้งด้านผลประโยชน์ (Conflict of Interest)

ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges)

Operational performance: Occupancy rate average (Occupancy rate เฉลี่ย) ของทั้งปี เต็มปีของตัว AIMIRT นะครับ อยู่ที่ 92.4% มี Renewal rate สูงถึง 90% ก็คือสัญญาที่ครบอายุเนี่ย สามารถต่ออายุได้ถึง 90% แล้วก็ในการต่ออายุเนี่ย Growth อยู่ประมาณ 1.4% แล้วก็ระยะเวลาเฉลี่ยของสัญญาเช่า Weighted average ตามพื้นที่เช่าเนี่ย อยู่ประมาณ 5.8%

Tenant mix ถ้าตาม ดูข้อมูลกันมาตลอดเนี่ยก็จะใกล้เคียงเดิมนะครับ ถ้าแบ่งเป็นประเภทของสัญชาติเนี่ย จะมีไทยอยู่ประมาณซัก 50% นะครับ ไล่เรียงลงมาก็จะเป็นญี่ปุ่นประมาณซัก 18% ยุโรปประมาณ 10% แล้วไล่เรียง ไล่เรียงลงไปนะครับ ในส่วนของถ้าแบ่งเป็นภาคอุตสาหกรรมเนี่ย จะมี ของ จะมีกลุ่มของ สารเคมีก็คือ Sovent ที่เก็บอยู่ใน ถังเก็บสารเคมีอยู่ประมาณ 28% แล้วก็ กลุ่มที่เป็น Part ต่างๆ ในภาคอุตสาหกรรมเนี่ย อยู่ประมาณ 27% ห้องเย็นประมาณซัก 15% แล้วก็กระจายตัวลดหลั่นกันไป

การกระจายตัวทั้งในเรื่องของ Nationality คือเชื้อชาติ แล้วก็กลุ่มอุตสาหกรรมเนี่ย AIMIRT มีการกระจายตัวที่ค่อนข้างจะ จะดีมากๆ ใน ส่วนของการ การต่ออายุถ้า Break down ลงไปนะครับว่า มี Growth เป็นยังไงบ้างนะครับ Warehouse เนี่ยใกล้เคียงเดิมนะครับ ก็คือ 0.1% Factory โตได้ค่อนข้างเยอะ ก็คือ 6% ถังเก็บสารเคมีประมาณซัก 2.3% ในส่วนของการกระจายตัวของอายุสัญญาเช่า นะครับ ที่จะหมดไล่เรียงกันไปตั้งแต่ปีนี้ ไล่ไปเรื่อยๆ นะครับ ก็จะเห็นว่า เอ่อมีการกระจายตัวค่อนข้างที่จะใกล้เคียงกัน ไม่ได้มีปีไหนกระจุกตัวนะครับ ปีนี้ 2568 มีครบอายุสัญญาประมาณ 30% นะครับ แล้วก็ประมาณสัก 20% ในปี 2569 แล้วก็ 2570 คืออีก 2-3 ปี

Nature ของสัญญาเช่า ที่มีสัญญาเช่า 3 ปี ในส่วนของสัญญาเช่าระยะยาว เรามีอยู่ประมาณ 1 ใน 4 ของพอร์ต ส่วนพวกนี้ก็จะเป็นตัวที่มีอายุสัญญาเช่าเกิน 3 ปี profile ก็จะอยู่หลัง 2570

วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation)

Financial performance: ภาพรวมของผลการดำเนินงานของกองทรัสต์ในปี ที่ผ่านมา ปี 2567 ตั้งแต่ 1 มกราคม ถึง 31 ธันวาคม ถือว่ามีความมั่นคงอยู่ในระดับที่สูงมาก แล้วก็มีการเติบโตเพิ่มสูงอย่างมาก หลังจากที่เราได้ไปควบรวมกองทุนรวม PPF เข้ามา เมื่อวันที่ 6 มิถุนายนที่ผ่านมา ก็คือในช่วง ไตรมาส 2 ปลายไตรมาส 2 แล้วก็มีการรับรู้รายได้ 1 เดือนใน ไตรมาส 2 แล้วก็มีการรับรู้รายได้เนี่ยเต็ม ไตรมาสในไตรมาสที่ 3 และ 4

ในปี 2567 กองทรัสต์ก็มีรายได้รวมทั้งหมดประมาณ 1,042 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นรายได้ที่สูงที่สุดนับตั้งแต่กองทรัสต์จัดตั้งมา โดยกองทรัสต์มีรายได้รวมเพิ่มขึ้นประมาณ 14% ก็ โดยหลักจากการควบรวม PPF เข้ามา ทำให้มีผลการดำเนินงานของ PPF เนี่ยเข้ามารวมด้วยกัน ในเรื่องของกำไรจากการลงทุนสุทธินะคะ หรือว่ากำไรจากการดำเนินงาน ก็คือ Net investment income นะคะ ก็อยู่ที่ประมาณ 562 ล้านบาท มีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นประมาณ 6.8% จากปีที่แล้ว ก็เกิดจากการรับรู้ผลประกอบการของ PPF อย่างที่เรียนไป

ในปี 2567 มีรายการพิเศษขึ้นมา 2 รายการ ก็คือรายการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 156 ล้านบาท อันนี้ก็เป็นการ รับรู้ทางบัญชีนะคะ จากการประเมินมูลค่าประจำปีของทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุน กับอีกส่วนหนึ่งอีกประมาณ 231 ล้านบาท อันนี้ เป็นส่วนของกำไรจากการแปลงสภาพกองทุนรวม PPF เข้ามารวมกับ AIMIRT ซึ่งทั้งสอง รายการก็เป็นรายการทางบัญชี แล้วก็ไม่มีผลต่อการดำเนินงาน แล้วก็กระแสเงินสดของกอง

การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์ สุทธิ จากการดำเนินงาน จะอยู่ที่ 949 ล้านบาท ก็มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน หลักๆ ก็จาก การควบรวม PPF เข้ามา แล้วก็รายการทาง บัญชีที่ เพิ่มเข้าไปในปีนี้

สถานะทางการเงินของกองทรัสต์ มีความแข็งแกร่งเพิ่มขึ้นค่ะ หลังจากที่เราควบรวม PPF เข้ามาเมื่อเดือนมิถุนายน กองทรัสต์ มีสินทรัพย์รวม อยู่ที่ประมาณ 14,000 ล้าน ก็เติบโตขึ้นประมาณ 27% ถ้าเทียบกับสิ้นปีก่อนหน้า ก็จากการควบรวม PPF เป็นหลัก โดยสินทรัพย์รวมเกือบทั้งหมด ก็จะเป็นส่วนของเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็คือ ตัว Investment ในโครงการที่เราเข้าไปลงทุนนะคะ ก็ประมาณ 13,000 ล้านบาท ก็เป็นส่วนของโครงการ PPF หรือว่ากองทุน PPF เนี่ยประมาณ 2,460 ล้านบาท แล้วก็มีส่วนของเงินสด แล้วก็รายการเทียบเท่าเงินสด แล้วก็ AR ที่เพิ่มขึ้นมาจากการควบรวม PPF เข้ามาเช่นกันค่ะ สำหรับในส่วนของหนี้สินรวม ณ สิ้นปี 2567 ก็จะอยู่ที่ ประมาณ 4,300 ล้านบาท ก็มีการปรับ ตัว เพิ่มสูงขึ้น ประมาณ 565 ล้านบาท ก็เกิดจากการที่เรารวบรวม PPF เข้ามา แล้วก็จะมีเงินมัดจำจากผู้ ผู้เช่าเข้ามานะคะ แล้วก็มีการใช้เงินกู้ นะคะที่เพิ่มขึ้นเพื่อเอาไป ควบรวม PPF เข้ามา แล้วก็มีการเตรียมการสำหรับการปรับโครงสร้างทางการเงินในอนาคตด้วยค่ะ

Net asset สินทรัพย์สุทธิของกองทรัสต์ มี จำนวน อยู่ที่ 9,768 ล้านบาท ก็จะเห็นว่าปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น จากสิ้นปีที่แล้วหลักๆ ก็เป็นส่วนของทุนที่เราได้รับจากการแปลงสภาพ PPF เข้ามา ประมาณ 2,000 ล้านบาท แล้วก็มีการเพิ่มขึ้นของกำไรสะสมทาง แล้วก็กำไรทางบัญชีที่เกิดจากการแปลงสภาพ PPF เข้ามาค่ะ

โครงสร้างทางการเงินของกองนะคะ ภาพรวมไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงมากนักนะคะ หลังจากที่เราควบรวม กองทุนรวม PPF เข้ามารวมกับ IRT แล้ว ก็ทำให้โครงสร้างทางการเงินของกองทรัสต์เองเนี่ย มีความแข็งแรง แล้วก็มั่นคงมากขึ้นนะคะ หลักๆ ก็จะเห็นว่าสัดส่วนเงินกู้นะคะ ต่อสินทรัพย์รวมนะคะ ก็จะมีการปรับลดลงนะคะ จาก 31% เป็น 28% นะคะ เนื่องจากว่าสินทรัพย์รวมของกองทรัสต์เนี่ยมีขนาดใหญ่ขึ้นนะคะ จากการที่เราไปควบรวม PPF นะคะ แล้วก็ PPF เนี่ยไม่ได้มีเงินกู้ นะคะ ทำให้พอร์ตโดยรวมของกองหลังจากที่ควบรวมแล้วเนี่ยมีความแข็งแรงมากขึ้นนะคะ ตัว เงินกู้ต่อสินทรัพย์รวมก็ลดลง

ประเภทของเงินกู้ยืม จะเห็นว่ามี สัดส่วนของ ตัว Fix rate นะคะ หรือว่าเงินกู้ส่วนที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่เนี่ย อยู่ประมาณ 47% นะคะ ในขณะที่ส่วนที่เหลืออีกประมาณครึ่งหนึ่งก็จะเป็น floating rate นะคะ ก็เป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งล้อกันไปกับอัตราดอกเบี้ย MLR ค่ะ ส่วนด้านขวา จะเห็นว่ามี ตัว Loan maturity profile ก็คือมี ตารางการชำระ คืนเงินต้นนะคะของเงินกู้ที่เรามีอยู่นะคะจะเห็นว่าในช่วงปีนี้นะคะก็คือปี 2568 จะมี เงินกู้ที่ครบกำหนดประมาณ 23% นะคะ ถ้าดูเป็น จำนวนเงินก็ประมาณ 900 ล้านบาท นะคะ ซึ่งอันนี้ทางกองทรัสท์เองผู้จัดการกองทรัสท์มีการบริหารจัดการนะคะมีการวางแผนแล้วก็เตรียมการไว้เรียบร้อยแล้วนะคะ ซึ่งคาดว่าการจัดการเนี่ยก็จะไม่ได้กระทบกับระดับผลตอบแทนที่จะให้กับผู้ถือหน่วยค่ะ

การจ่ายปันผลในไตรมาสล่าสุด ไตรมาส 4 ปี 2567 เป็นการจ่ายจาก เงินสด จากผลการดำเนินงานทั้งหมด จ่ายที่ 0.2150 ซึ่งเป็นระดับเดียวกับ ไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา ในขณะที่ไตรมาสที่ 1 และไตรมาสที่ 2 จะเห็นว่าในไตรมาสที่ 1 เรามีการจ่ายปันผลไป 4 เดือน ในขณะที่ไตรมาสที่ 2 จ่ายอยู่ที่ 2 เดือน แต่ทั้งหมดทั้งมวลแล้วถ้าเฉลี่ยทั้งปีนะคะจะจ่าย ต่อไตรมาสเนี่ยในระดับที่เท่ากันก็คือ 0.2150 บาทต่อหน่วย ซึ่งเมื่อรวมทั้งปีเนี่ยจะจ่ายสูงถึง.86 บาทต่อหน่วย ซึ่งก็ถือว่าเป็น ระดับที่สูงที่สุดเมื่อเปรียบเทียบกับตัว Industrial REIT นะคะ หรือว่าที่ทำในเรื่องของอุตสาหกรรม กองทรัสต์ AIMIRT ก็จ่ายปันผลต่อเนื่องในทุก ๆ ไตรมาส และก็ถือว่าเป็นกองทรัสต์ที่จ่ายเงินปันผล สูงที่สุดในหลีดอุตสาหกรรมต่อเนื่องมาทุก ๆ ปี

แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends)

Outlook: ทาง MREIT ก็ยัง Active ในการมองหาทรัพย์สินคุณภาพดี เพื่อที่จะเข้าไปลงทุนแล้วก็สร้างผลตอบแทน ระยะยาวอย่างยั่งยืนต่อไป ให้กับ Investor อย่างต่อเนื่อง ถ้าดูในชาร์จจะเห็นได้ว่าเราเริ่ม Invest ในตัว ตัวกองทุนเนี่ย ในปี 2561 ด้วยจุด Start ที่ สัก ประมาณ 2,400 นะครับ แล้วก็ เรามีการ acquire asset เรียกว่าเกือบทุกปี ปัจจุบันเนี่ย เรามี asset under investment อยู่ประมาณ 13,000 ปีนี้เราก็ยังมุ่งหน้าหา asset คุณภาพดี เข้าลงทุนต่อ จาก จากการคาดการณ์ก็คิดว่า asset ก็ ที่เรา ที่เรา evaluate อยู่ก็คือ วิเคราะห์แล้วก็ทำการศึกษาอยู่เนี่ย จะอยู่มูลค่าซักประมาณ 2-3,000 นะครับ ก็จะทำให้ ถ้าเป็นไปตามเป้า การเจรจา จบลงด้วยดีเนี่ย เราก็มี potential ที่จะ acquire asset เพิ่มขึ้นประมาณซัก 2-3,000 ล้านบาท นะครับ ทําให้ asset เนี่ย ปลายปีอาจจะขึ้นไปอยู่ระดับซักประมาณ 16,000 เอ่อ ล้านบาทนะครับ โดย Strategy หรือ Policy แนวทางเนี่ย เราก็ยังวาง position ว่า เราเป็นกองอิสระที่ Active ใน การหา asset คุณภาพดีนะครับ เราเป็นทั้ง Solution ให้กับทั้ง asset owner ซึ่งก็จะเข้ามาเป็น Partner เรา นะครับ จะเห็นว่าเราทำการซื้อขาย asset เนี่ย กับผู้ประกอบการทั้ง รายใหม่แล้วก็รายเดิมนะครับ อย่างรายเดิมเราก็มี repeat Deal อย่างต่อเนื่องนะครับ แล้วก็เราก็จะเป็น Solution ให้กับ Investor นะครับ โดยเฉพาะ Investor ที่ เอ่อเรียกว่าต้องการจะ preserve well นะครับ ต้องการลงทุนในทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงไม่สูงนะครับ Return ดีนะครับ เราก็จะยังเป็น Solution การลงทุนเพิ่มก็จะเปิดโอกาสให้ Investor เนี่ยสามารถที่จะ เอาเม็ดเงินนะครับ ไม่ว่าจะเป็นเงินเย็น หรือ Return จาก Investment ของเราเอง หรือจากจุดอื่นต่างๆ จุดอื่นก็ตามเนี่ย มาลงทุนกับเราเพิ่มได้นะครับ เราก็อยากจะเป็นทางเลือกในการ เอ่อลงทุนให้กับ Investor ที่ เอ่อต้องการลงทุนในกองทุนที่มีผลตอบแทนที่ดี ในระยะยาวครับผม

[เริ่มช่วงถาม-ตอบ นาทีที่ 36:15]

ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session)

คำถามในช่วงถาม-ตอบถูกจัดกลุ่มภายใต้หัวข้อที่เกี่ยวข้องเพื่อให้ง่ายต่อการเข้าใจและติดตาม:

1. การจ่ายปันผล (Dividend Payout):
   • คำถาม: ในปี 2567 จ่ายปันผลคิดเป็น payout ratio กี่เปอร์เซ็นต์ และในปี 2568 คาดว่าจะจ่าย payout ratio ได้ใกล้เคียงเดิมหรือไม่?
   • คำตอบ: ตามกฎของ กลต. และนโยบายของกองทรัสต์ จะมีนโยบายในการจ่ายประโยชน์ตอบแทนไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว ซึ่งเมื่อปรับปรุงแล้ว หลักๆ จะเป็นการปรับปรุงในเรื่องของการบัญชี ตัวเลขทางบัญชีให้ใกล้เคียงกับเงินสดมากที่สุด ตัว payout ratio กองเองสามารถจ่ายปันผลได้ตามกฎก็คือเกิน 90% อยากให้ดูในเรื่องของตัว DPU หรือว่าปันผลต่อหน่วยที่จ่ายไป ทั้งปี จ่ายอยู่ที่ 86 สตางค์ เมื่อเทียบกับตัว Par หรือว่า ราคาซื้อ ณ IPO ที่ 10 บาท ก็จะคิดว่าเป็นอยู่ ที่ประมาณ 8.6% สำหรับในปี 2568 คาดว่าจะจ่ายได้ใกล้เคียงเดิมหรือไม่ หลักๆ แล้วจะเป็นเรื่องของผลการดำเนินงาน ที่กองทรัสต์ทำได้ หลักๆ ก็จะเกี่ยวข้องกับตัว Occupancy rate อัตราการเช่า แล้วก็ตัว ค่าเช่า ซึ่งทั้งหมดทั้งมวลเนี่ยก็มีผลกับ ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ ทั้งตลาดของประเทศไทย แล้วก็ตลาดโลก รวมถึง เงินกู้ที่อัตราดอกเบี้ยอาจจะไม่ได้ ลดลง เร็วอย่างที่คาดการณ์ ทั้งหมดทั้งมวลก็จะส่งผลกระทบกับตัว DPU หรือว่าปันผลจ่าย
2. Occupancy Rate ปี 2568:
   • คำถาม: คาดการณ์ตัว Occupancy rate ในปี 2568 ว่าจะอยู่ที่กี่เปอร์เซ็นต์ เพิ่มขึ้นหรือลดลงจากค่าเฉลี่ยในปี 2567 และจากสินทรัพย์ใด?
   • คำตอบ: Occupancy rate ในปี 2568 หลักๆ คิดว่าไม่น่าจะต่ำไปกว่า 90% เนื่องจากตัวพอร์ตของกองมีการกระจายตัว ถ้าเห็นถึงการกระจายตัวของสัญญาที่จะครบกำหนดอายุในปี 2568 จะเห็นว่ามีการกระจายตัวทั้งประเภทของทรัพย์สิน แล้วก็เรื่องของตัวโครงการด้วย ที่มีการกระจายตัวออกไป มีทั้งประเภทของทรัพย์สิน ประเภทของผู้เช่า อุตสาหกรรมที่มีการกระจายตัวเป็นอย่างดี ในขณะที่ สินทรัพย์ ที่ถือว่า มีขนาดใหญ่ของพอร์ตก็เป็นอายุสัญญาค่อนข้างจะยาว ก็จะเป็นส่วนของ food storage ที่ไม่ได้มี ครบกำหนดอายุในช่วงปี 2568 จนถึง 2570
3. การลงทุนเพิ่มและการระดมทุน:
   • คำถาม: จะมีการซื้อซื้อ ทรัพย์สินใหม่หรือไม่ ถ้าระดมทุน จะเป็นลักษณะใด?
   • คำตอบ: ในส่วนของการลงทุนซื้อทรัพย์สินเพิ่ม อย่างที่เรียนเมื่อสักครู่ เราก็ทำการศึกษา แล้วก็ เจรจาต่อรองอยู่กับ เจ้าของทรัพย์สิน หลายราย คาดการณ์เนี่ยประมาณการว่าเราน่าจะลงทุนเพิ่มปีนี้ 2-3,000 ล้านบาท ส่วน แหล่งของเงินทุนว่าจะมาจากที่ไหน ปีนี้ตลาด ตลาดหุ้นก็อย่างที่ ทราบกันว่าค่อนข้างจะ ระดมทุนได้ยาก ตลาดหุ้นเรา ก็เรียกว่า New low อาทิตย์เว้นอาทิตย์ รวมถึงตลาดหลีดเองเนี่ยก็ต้องเรียนกันตามตรงว่า สภาพตลาดทุนและตลาดหลีดเนี่ย มีความผันผวนสูง และอาจจะไม่เป็นใจ ให้เราในการระดมทุนเท่าไหร่ เราก็เปิดกว้างในทางเลือกว่า ถ้าตลาดทุน มีการปรับสภาพกลับขึ้นมา ตลาดหลีดมีแนวโน้มที่ดีขึ้นเนี่ย การฟันดิ้งโดยการเพิ่มทุน ก็ยังเป็นทางเลือกของเราอยู่ แต่ว่า maining source หรือทางเลือกหลักเนี่ยจะยังใช้เงินกู้ ก็ต้องพิจารณาควบคู่กันไปครับ เพราะว่า เราก็ไม่สามารถที่จะไป evaluate ล่วงหน้าในการระดมทุน 2-3 Quarter ได้เพราะว่าสภาพการมัน ผันผวนรุนแรงจริงๆ เราก็จะยังใช้ทั้ง ตลาดเงิน และตลาดทุน สัดส่วนเนี่ยคงต้องดูในสภาพการตอนนั้นจริงๆ ว่าใช้แบบไหนแล้วกระทบผู้ถือหน่วยน้อยที่สุด สิ่งที่เราคํานึงถึงคือผู้ถือหน่วยปัจจุบัน ถ้าจะระดมทุนเราจะพยายามหลีกเลี่ยงการให้เกิด dilution เพราะฉะนั้นการเพิ่มทุนในราคาต่ำ กว่าที่ควรจะเป็นเนี่ย จะ จะไม่ใช่ทางเลือกที่เราจะทำ
4. สัดส่วนลูกค้าสัญชาติจีน:
   • คำถาม: สัดส่วนของลูกค้าสัญชาติจีนมีกี่เปอร์เซ็นต์?
   • คำตอบ: ถ้าเทียบกันในปี 2567 กับ 2566 สัดส่วนของ ผู้เช่าที่เป็นสัญชาติจีนจะเพิ่มขึ้น จากเดิมประมาณ 8% จะมาอยู่ที่ประมาณ 13 หรือ 14% หลักๆ ก็เกิดจากการที่เราไปควบรวมตัวกองทุน PF นะคะ ซึ่ง ฐานลูกค้าส่วนใหญ่ก็จะเป็นลูกค้าจีน
5. สัญญาเช่าที่กำลังจะหมดอายุ:
   • คำถาม: สัญญาเช่าที่กำลังจะครบกำหนดอายุในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 ส่วนใหญ่เป็นสินทรัพย์อะไร มีความคืบหน้าในการต่อสัญญาจนถึงปัจจุบันอย่างไรบ้าง?
   • คำตอบ: ข้อมูลอยู่ที่สไลด์หน้าที่ 12 จะเป็นข้อมูลใน Bar Chart ด้านขวา List expiry 2568 Q1 8.8% ก็จะล้อกันกับ ตัว profile ด้านบน ก็จะเห็นว่ามีการกระจายตัว ทั้งปีเนี่ยมีการกระจายตัวอยู่แล้วนะคะ ทั้ง คลังสินค้า แล้วก็ แทงค์ แล้วก็ตัว Factory โรงงาน ซึ่งอันนี้ก็จะ Reflect เข้ามาในตัว Q1 เหมือนกัน ไตรมาส 1 ส่วนใหญ่ก็ มีการกระจายตัว ไม่ได้กระจุกอยู่ที่ตัว ทรัพย์สินใด ทรัพย์สินหนึ่งเป็นพิเศษ มีการต่ออายุมากน้อยแค่ไหนแล้ว ณ ขณะนี้ก็ถือว่าเกินครึ่ง ของสิ่งที่จะครบกำหนดในไตรมาสที่ 1 เนี่ยมีการ Confirm การต่ออายุสัญญามาแล้ว ในขณะที่ส่วนที่เหลือก็มีการพูดคุยแล้วก็กำลังจะ Confirm กัน
6. การขึ้นค่าเช่าโรงงาน:
   • คำถาม: การขึ้นค่าเช่าของโรงงาน 6% อยู่ใน Location ใด?
   • คำตอบ: จะอยู่ใน Presentation หน้าเดียวเช่นกันค่ะ จะเป็น ข้อมูลด้านบน Renewable Rental Growth ก็จะเห็นว่าในส่วนของโรงงาน Factory เนี่ยมีการเติบโตขึ้นของค่าเฉลี่ย ของค่าเช่าเนี่ยประมาณ 6% หลักๆ ก็จะ มาจากการที่เราควบรวม PPF เข้ามานะคะ ก็คือ PPF เนี่ยเป็นโรงงานส่วนใหญ่เกือบทั้งหมด ก็เป็น ค่าเช่าที่เข้ามา Blend in แล้วก็ทำให้ Average Rental เนี่ยสูงขึ้น
7. แนวโน้มของ AIMIRT ในปี 2568 และ Key Drivers:
   • คำถาม: Outlook ของ AIMIRT ในปี 2568 เป็นอย่างไร อะไรเป็น Key Driver?
   • คำตอบ: Key Driver หลักๆ แล้ว ก็จะยังพูดถึงสภาพเศรษฐกิจ ใน ในภาพรวม กับเรื่องของ อัตราดอกเบี้ย แล้วก็จากที่ คุณธนาเดชได้เรียน เรื่องของการลงทุนเพิ่ม เรามีการมองหาโอกาสในการที่จะลงทุนเพิ่มอย่างต่อเนื่องอยู่แล้ว ทรัพย์สินที่เราได้พิจารณาเนี่ย เรามีการพิจารณาในเรื่องของ ทรัพย์สินที่มีศักยภาพในทุกๆ ปี โดยที่สิ่งที่เราจะยึดเป็นหลักการนะครับเป็นปรัชญาในการทำงาน ก็คือการคัดเลือกทรัพย์สินจะต้องได้มาตรฐาน นะครับ และ ทำให้เกิดประโยชน์สูงสุดกับผู้ถือหน่วย นะครับ ทั้งในเรื่องของตัว เรียกว่าคุณภาพในเชิงของ กายภาพเอง หรือไม่ว่าจะเป็น คุณภาพในเชิงของตัวเลข ทางการเงิน อันนี้ก็มีการพิจารณาควบคู่กันไป
8. Tank SCC ที่จะครบกำหนดสัญญาปีนี้:
   • คำถาม: แทงค์ของ SCC ที่จะครบกำหนดสัญญาในปีนี้ ได้มีการเจรจากับผู้เช่าหรือยังว่าจะต่ออายุหรือไม่ และสำหรับแทงค์ที่ว่างอยู่มีความคืบหน้าในการหาผู้เช่ามา Fill in ได้อย่างไรบ้าง?
   • คำตอบ: สัญญาแทงค์ SCC ส่วนใหญ่จะครบกำหนด หมดอายุใน Q4 เพราะฉะนั้นเรื่องของการเจรจาต่อรองเรื่องของสัญญาใหม่จะเริ่มประมาณสักช่วงกลางปี ส่วนถังที่ว่างอยู่ ก็มีการพูดคุย หาผู้เช่ารายใหม่อยู่ มีการพูดคุยแล้วมีความคืบหน้าไปได้ในระดับหนึ่ง หวังว่าจะได้ข้อสรุปแล้วปิดดีลตรงนี้ได้โดยเร็ว เมื่อได้ข้อสรุปก็จะกลับมา อัปเดตให้ นักลงทุนได้ทราบกัน
9. ความคืบหน้าการหาผู้เช่า MS Warehouse:
   • คำถาม: ความคืบหน้าในการหาผู้เช่ามา Fill in ในโครงการ MS Warehouse?
   • คำตอบ: ของ MS Warehouse อัตราการเช่า จะจะต่ำ ก็เรียกว่าว่าง ว่างอยู่ในระดับที่สูง ก็เรียกว่าไม่ได้นิ่งนอนใจ มีการ พยายามที่จะ พูดคุย ทำการตลาดนะครับในทุกช่องทาง เพื่อที่จะหา ผู้เช่าเข้ามา Fill in ก็ อย่างต่อเนื่อง จริงมีการพูดคุยมา อย่างตลอดในช่วงปีที่ผ่านมา เพียงแต่ว่ายังไม่ได้สามารถที่จะได้ข้อสรุปผิดดีลกับ ราย ผู้เช่ารายใดรายหนึ่งได้ นะครับ แต่ว่า ใน ในช่วงเวลาตั้งแต่ อดีตจนถึงปัจจุบัน ก็ยังมีการ การพูดคุยก็ยังมีการสอบถาม ยังมีความสนใจในการให้เช่าคลัง เข้ามาอยู่ เพียงแต่ว่า ยังอยู่ในระหว่างการตกลงราคาการเจรจาเรื่องเทอม เมื่อได้ข้อสรุปก็จะ จะได้กลับมาอัปเดตให้ทราบ
10. ผู้เช่ารายใหม่โครงการ TIP:
    • คำถาม: ผู้เช่ารายใหม่ของโครงการ TIP ที่เข้ามาในช่วงที่ผ่านมาเป็นผู้เช่าในอุตสาหกรรมไหน อายุสัญญากี่ปี?
    • คำตอบ: โดยภาพรวมก็จะเป็นผู้เช่าที่เกี่ยวข้องกับ Industrial Park นะคะ แล้วก็ อายุสัญญาก็เป็นค่าเฉลี่ยค่ะประมาณ 3 ปี เป็นสัญญามาตรฐาน
11. EBITDA Margin:
    • คำถาม: EBITDA margin ที่ประมาณ 70% ต่ำกว่า EBITDA margin ของ peers อื่น หรือไม่?
    • คำตอบ: ต้องเรียนว่าตัว EBITDA นะคะ ที่ นักลงทุนเห็นนะคะของทุกกองหรือเป็นกอง AIMIRT ด้วย ก็จะเป็น EBITDA ที่เป็นการบันทึกทางการบัญชี เพราะฉะนั้นจะมีรายการต่างๆ ที่เป็นรายการทางการบัญชีที่ไม่ได้ สะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริง อยากจะให้นักลงทุน มองไปที่ตัว DPU หรือว่าปันผลจ่ายที่กองจ่าย เห็นภาพมากกว่าค่ะ
12. Average Occupancy Rate:
    • คำถาม: Average Occupancy Rate เป็นอย่างไร?
    • คำตอบ: Occupancy rate ที่ ที่ปรับลดลงมา ถ้าเทียบกับของปี 2566 ที่ 97% ก็ จะมีการปรับลดลงมา แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ยังถือว่าสูงกว่า ตัวค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม ค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมเนี่ยอยู่ที่ประมาณ 90-91 ของกองทรัสท์เองเนี่ย ปีนี้อยู่ที่ประมาณ 92% โดยหลักก็จะมีสัญญาเช่านะคะ ของผู้เช่าที่ครบกำหนดอายุสัญญาแล้วไม่ได้ต่อสัญญา แต่เราก็หาผู้เช่ารายใหม่เข้ามา Fill in ได้ เพราะฉะนั้นโดยค่าเฉลี่ยภาพรวมเนี่ยไม่ได้ตกลงไปอย่างน่ากลัวนะคะ ต้องเรียนว่ามันเริ่มที่ 100% นะคะ แล้วก็ตอนนี้ก็เทียบกับอุตสาหกรรมถือว่ายังอยู่ในระดับที่ดี แล้วเมื่อดูที่ปันผลจ่ายที่จ่ายให้แก่นักลงทุนก็ถือว่าเป็นระดับที่สูง ที่สุดใน Industrial REIT ในประเทศไทยค่ะ

ถ้าดูเป็นตัวเลข 91% เนี่ย อาจจะดูว่า Investor อาจจะมีความรู้สึกกังวล แต่ต้องเรียนว่าจริงๆ ถ้าดูในเชิงของจำนวน Unit เนี่ย Unit ที่ว่างไม่ได้มีจำนวน Unit ที่เยอะ เพียงแต่ว่า ผู้เช่าที่ไม่ ที่ไม่ต่อเนี่ย จะเรียกว่าโชคร้ายก็ได้เป็นผู้เช่าที่อยู่ใน Unit ใหญ่ ทั้งในโครงการ MS Warehouse แล้วก็ SCC Tank พอเป็น Unit ที่ใหญ่เนี่ยไอ้ Contribution ถ้าไปดู Contribution ของ OR มันก็เลยดูเยอะ ทีนี้ทางกลับกันถ้าเรา Fill in ได้ทั้ง SCC Tank แล้วก็ แล้วก็ MS Warehouse เนี่ยเนื่องจาก Unit ที่ใหญ่เนี่ย Occupancy rate ก็จะกลับมาแบบ แบบสตรองในระยะเวลาสั้นได้เหมือนกัน

โดยสรุป, AIMIRT ยังคงมุ่งมั่นในการสร้างผลตอบแทนที่ดีและยั่งยืนให้แก่ผู้ถือหน่วย โดยเน้นการลงทุนในทรัพย์สินที่มีคุณภาพและบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ แม้เผชิญกับความท้าทายจากสภาพเศรษฐกิจที่ผันผวน AIMIRT ยังคงมุ่งเน้นที่จะสร้างการเติบโตและสร้างผลตอบแทนที่ดีให้แก่ผู้ถือหน่วย

หากท่านผู้ถือหน่วยยังมีประเด็นคำถามเพิ่มเติม สามารถติดต่อเข้ามาได้ในช่องทางที่เราได้จัดเตรียมไว้ให้