บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

สรุป Oppday Trust QHHRREIT: โอกาสและการเติบโตในธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์ ปี 2024

สรุป Oppday Trust QHR: โอกาสและการเติบโตในธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์ ปี 2024

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview)

Trust QHR เน้นการลงทุนในทรัพย์สินประเภทโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ กองทรัสต์นี้จัดตั้งขึ้นใหม่ในช่วงปลายปีที่ผ่านมาจากการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เดิม QHR และเริ่มดำเนินการตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2024 นอกจากนี้ยังมีการลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมโครงการที่ 4 ด้วย

ผลการดำเนินงานได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด แต่หลังจากสถานการณ์เริ่มคลี่คลายในช่วงปลายปี 2022 ต่อเนื่องมาถึงปี 2023 รายได้และ ADR ของห้องพักมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น อัตราการเข้าพักของโครงการอยู่ในระดับ 80-90% ปัจจุบันมีมูลค่าสินทรัพย์รวมประมาณ 5,700 ล้านบาท

สินทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นกรรมสิทธิ์ประเภท Freehold (ประมาณ 76%) ส่วนที่เหลือเป็นสิทธิการเช่า (ประมาณ 24%) โดยมีอายุเฉลี่ยสิทธิการเช่าคงเหลือประมาณ 26 ปี สินทรัพย์ตั้งอยู่ในทำเลที่โดดเด่นกลางเมืองกรุงเทพฯ

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities)

กองทรัสต์มองเห็นโอกาสในการลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติม จากทั้งสปอนเซอร์ (เช่น Center Point Prime พัทยา) และ Third-Party โดยเน้นการลงทุนในทรัพย์สินประเภทโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในทำเลที่มีศักยภาพสูง

• การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวเป็นปัจจัยบวกสำคัญ จำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นจาก 28 ล้านคนในปี 2023 เป็น 35.5 ล้านคน และคาดการณ์ว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 38-40 ล้านคน
• การสนับสนุนจากภาครัฐ เช่น การยกเว้นวีซ่าสำหรับนักท่องเที่ยวจีนและอินเดีย และการเพิ่มเที่ยวบิน เป็นปัจจัยสนับสนุนการเติบโต

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges)

ความเสี่ยงหลักคือการต่อสัญญาเช่าของ Center Point ชิดลม ซึ่งปัจจุบันเหลืออายุสัญญาประมาณ 1 ปีครึ่ง และมีสัดส่วนรายได้ประมาณ 25-30% ของกองทรัสต์

นอกจากนี้ ยังมีความเสี่ยงจากผลกระทบจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้มต่อการเดินทางมายังโครงการ Center Point ประตูน้ำ

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation)

• เจรจาต่อรองกับผู้ให้เช่า (สำนักงานทรัพย์สิน) เพื่อต่อสัญญาเช่า Center Point ชิดลม
• ปรับปรุงและรีแบรนด์ทรัพย์สินที่มีอยู่เพื่อเพิ่มมูลค่าและรายได้ (เช่น Center Point ประตูน้ำ และสีลม เป็น Center Point Plus)
• บริหารจัดการต้นทุนทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อลดผลกระทบจากความเสี่ยงด้านดอกเบี้ย

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends)

• แนวโน้มการเติบโตของภาคการท่องเที่ยวจะยังคงเป็นปัจจัยบวกต่อธุรกิจ
• การปรับปรุงและรีแบรนด์ทรัพย์สินจะช่วยเพิ่ม ADR และ Occupancy Rate
• การขยายการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่จะช่วยเพิ่มขนาดและกระจายความเสี่ยงของกองทรัสต์
• วิสัยทัศน์ของกองทรัสต์คือการสร้างผลตอบแทนที่ดีอย่างต่อเนื่องให้กับผู้ถือหน่วย โดยเน้นการลงทุนในทรัพย์สินที่มีคุณภาพและทำเลที่ดี

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session) [นาทีที่ 21:07]

1. **การต่อสัญญาเช่า Center Point ชิดลม**
   • **คำถาม:** ความคืบหน้าการต่อสัญญาเช่าของ Center Point ชิดลม เป็นอย่างไร?
   • **คำตอบ:** อยู่ระหว่างเจรจาต่อรองกับสำนักงานทรัพย์สิน เพื่อต่อสัญญาเช่า หากได้ข้อสรุปและผ่านการศึกษาของทางผู้จัดการกองทรัสต์แล้ว จะนำเสนอต่อที่ประชุมเพื่อขออนุมัติ
2. **การ Renovate ทรัพย์สิน**
   • **คำถาม:** ปีนี้จะมีการ renovate ทรัพย์สินหรือไม่ และมีการตั้งงบประมาณไว้แล้วหรือยัง?
   • **คำตอบ:** มีแผนปรับปรุงโครงการ Center Point สุขุมวิท 10 ใช้งบประมาณ 150 ล้านบาท (บวกลบ)
3. **โรงแรมหมดอายุ**
   • **คำถาม:** โรงแรมจะหมดอายุในปีนี้หรือไม่?
   • **คำตอบ:** ยังไม่มีโรงแรมหมดอายุในปีนี้ โรงแรมที่ใกล้หมดอายุที่สุดคือ Center Point ชิดลม ซึ่งจะหมดอายุในเดือนพฤษภาคมปีหน้า
4. **กำไรสะสมของกองทุน**
   • **คำถาม:** เกี่ยวกับกำไรสะสมของกองทุน?
   • **คำตอบ:** กำไรสะสมเป็นกำไรที่เกิดจากการทบทวนมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ลงทุน ซึ่งไม่ใช่เงินสด และไม่สามารถนำมาจ่ายปันผลได้
5. **การลดดอกเบี้ย**
   • **คำถาม:** เกี่ยวกับ กนง. ลดดอกเบี้ย?
   • **คำตอบ:** กองทุนมีเงินกู้ที่อ้างอิงอัตรา MLR ประมาณ 1 พันกว่าล้านบาท การลดดอกเบี้ยของ กนง. ทำให้ต้นทุนทางการเงินของกองทุนลดลงประมาณครึ่งสตางค์
6. **อัตราค่าห้องพัก**
   • **คำถาม:** อัตราค่าห้องพัก?
   • **คำตอบ:** ตั้งเป้าปรับขึ้นค่าห้องพัก 3-7% โดยเฉลี่ย แต่ในบางโครงการ เช่น Center Point Plus ประตูน้ำ สามารถปรับขึ้นได้ถึง 12% หลังปรับปรุงทรัพย์สิน
7. **ปรับปรุงทรัพย์สิน**
   • **คำถาม:** ความคืบหน้าการปรับปรุงโครงการ Center Point Plus สีลม?
   • **คำตอบ:** การปรับปรุงส่วนหลักที่ให้บริการลูกค้าแล้วเสร็จเกือบหมดแล้วในช่วงปลายปีที่ผ่านมา
8. **ผลกระทบการสร้างรถไฟฟ้า**
   • **คำถาม:** ผลกระทบจากรถไฟฟ้าสายสีส้ม บริเวณประตูน้ำ?
   • **คำตอบ:** ผลกระทบมีจำกัด เนื่องจากลูกค้าส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติ และโครงการติดถนนใหญ่ แต่ตัวอาคารลึกเข้าไปในซอย
9. **ความคืบหน้าการปรับปรุงโครงการ Center Point Plus สีลม**
   • **คำถาม:** ความคืบหน้าการปรับปรุงโครงการ Center Point Plus สีลม?
   • **คำตอบ:** การปรับปรุงส่วนหลักด้านบริการลูกค้าเสร็จเกือบหมดแล้ว ช่วงปลายปีที่ผ่านมา ปัจจุบันเน้นการหาายได้ให้ทรัพย์สินเร็วที่สุด
10. **Asset และผลกระทบ Dilution**
    • **คำถาม:** การเพิ่ม Asset และผลกระทบของ Dilution?
    • **คำตอบ:** พยายามสร้าง Value ให้กับกอง Trust มากที่สุด โดยการลงทุนในโครงการที่ 4 (Center Point สีลม) และการกู้เงินเพิ่มเพื่อปรับปรุงทรัพย์สิน คาดว่าการลงทุนจะสร้างผลตอบแทนที่ดีขึ้น และลดผลกระทบจาก Dilution

โดยสรุป Trust QHR มีแนวโน้มการเติบโตที่ดีจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและการปรับปรุงทรัพย์สิน การบริหารจัดการความเสี่ยงและการสร้างมูลค่าเพิ่มเป็นสิ่งสำคัญเพื่อให้กองทรัสต์สามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีอย่างต่อเนื่องให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน