สรุปผลการดำเนินงาน POPF ไตรมาส 1/2569: กำไรพุ่งรับเงินชดเชย พร้อมเดินหน้าปรับโครงสร้างพื้นที่

ไฮไลท์สำคัญ: กำไรโตเด่นจากบริหารจัดการต้นทุน

กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไพร์มออฟฟิศ (POPF) เผยผลงานไตรมาส 1/2569 เติบโตอย่างแข็งแกร่ง โดยมีกำไรจากการลงทุนสุทธิเพิ่มขึ้นถึง 45% จากไตรมาสก่อนหน้า และสูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน 17% ปัจจัยหนุนสำคัญมาจากการรับเงินชดเชยจากการเสียโอกาสของผู้เช่า Garden Tower และการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น หลังไม่มีภาระงานซ่อมบำรุงสะสมจากเหตุแผ่นดินไหวเหมือนปีก่อนหน้า

"การปรับโครงสร้างพื้นที่เช่าในตึกบางนาและการมุ่งเน้นกลยุทธ์ ESG จะเป็นหัวใจสำคัญในการรักษาความสามารถในการแข่งขัน ท่ามกลางภาวะตลาดอาคารสำนักงานที่ยังคงมีความท้าทายจากอัตราค่าเช่าที่มีแนวโน้มลดลง"

เจาะลึกตัวเลขผลประกอบการและทิศทางธุรกิจ

ในไตรมาสนี้ POPF มีรายได้รวมเพิ่มขึ้น 12% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4/2568 โดยมีรายได้หลักจากธุรกิจสำนักงาน ในขณะที่ค่าใช้จ่ายรวมลดลง 14% สำหรับอัตราการเช่า (Occupancy Rate) ตึกบางนาอยู่ที่ 88.8% (ลดลงจาก 89.0%) และตึก UBC อยู่ที่ 81.9% (เพิ่มขึ้นจาก 81.5%) โดยตึกบางนาได้รับผลกระทบจากการคืนพื้นที่ห้องจัดเลี้ยงรวม 1,269 ตร.ม. อย่างไรก็ตาม อัตราค่าเช่าเฉลี่ยยังคงรักษาไว้ที่ 612 บาท/ตร.ม. โดยผู้เช่าที่ต่อสัญญาใหม่ในทั้งสองตึกสามารถปรับเพิ่มค่าเช่าได้เฉลี่ยถึง 6%

ข้อสังเกตและมุมมองต่ออนาคต

แม้ผลประกอบการจะดูสดใส แต่กองทุนยังต้องเผชิญกับความท้าทายจากภาพรวมเศรษฐกิจที่กดดันตลาดอาคารสำนักงานเกรด B โดยเฉพาะแผนการเปลี่ยนพื้นที่ห้องจัดเลี้ยงเป็นพื้นที่สำนักงานในตึกบางนา ซึ่งคาดว่าจะมีต้นทุนปรับปรุงสูงถึง 25,000 บาท/ตร.ม. นอกจากนี้ การประเมินมูลค่าทรัพย์สินในอนาคตอาจได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงสัดส่วนพื้นที่เช่า ซึ่งเป็นประเด็นที่นักลงทุนต้องติดตามอย่างใกล้ชิด

สรุปภาพรวมและเป้าหมาย

กองทุนตั้งเป้าเพิ่มอัตราการเช่าตึกบางนาให้กลับมาสูงกว่า 89% ในไตรมาส 2/2569 พร้อมรักษาเสถียรภาพการจ่ายเงินปันผล โดยมีแผนนำเงินชดเชยจำนวน 319 ล้านบาท มาทยอยจ่ายเป็นปันผลตลอดปี 2569 ในอัตราไตรมาสละ 79.75 ล้านบาท ถือเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยสร้างความมั่นใจให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนท่ามกลางความไม่แน่นอนของตลาด

เจาะประเด็นร้อน (Q&A)

• การคืนพื้นที่ตึกบางนา: เกิดจากผู้เช่าห้องจัดเลี้ยงยกเลิกสัญญา (คิดเป็น 2.6% ของพื้นที่รวม) และผู้เช่ารายย่อยยกเลิกสัญญาอีก 1%
• แผนการใช้พื้นที่: เบื้องต้นยังปล่อยเช่าเป็นห้องจัดเลี้ยง แต่ใน 1-2 ปีข้างหน้าจะศึกษาแผนปรับเป็นพื้นที่สำนักงาน
• นโยบายปันผล: ยืนยันนำเงินชดเชย 319 ล้านบาท มาแบ่งจ่ายปันผลรายไตรมาสเท่าๆ กันตลอดปี 2569
• ค่าใช้จ่ายพิเศษ: ไตรมาส 2/2569 คาดว่าจะไม่มีค่าใช้จ่ายพิเศษ เนื่องจากแผนซ่อมบำรุงเป็นไปตามปกติ
• การปรับค่าเช่า: ทั้งตึกบางนาและ UBC สามารถปรับเพิ่มค่าเช่าได้เฉลี่ย 6% สำหรับผู้เช่าที่หมดสัญญาในไตรมาสนี้