บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

ดุสิตฯ ปี 68 ฟื้นตัวด้วยรายได้ 2,893 ล้าน กำไร Core พุ่ง 1,505 ล้าน แต่ขาดทุนสุทธิ -363 ล้าน! เหตุใด?

บริษัทดุสิตธานีจำกัดมหาชน (DUSIT) ปิดบัญชีปีงบประมาณ 2568 ด้วยภาพรวมที่เต็มไปด้วยความขัดแย้งทางตัวเลข — รายได้รวมแตะระดับสูงสุดใหม่ที่ 2,893 ล้านบาท กำไรจากการดำเนินงาน (EBIT) หรือ Core Profit พุ่งแรงถึง 1,505 ล้านบาท หรือเติบโต 48% เมื่อเทียบกับปีก่อน แต่กลับขาดทุนสุทธิ 363 ล้านบาท ซึ่งเป็นจุดที่นักวิเคราะห์ต้องตั้งคำถาม: “ทำไมกำไร Core ดีขึ้นมาก แต่กำไรสุทธิกลับเป็นลบ?”

“ปีนี้ไม่ใช่ปีของรายได้หรือกำไรสุทธิ แต่เป็นปีของการปรับโครงสร้างธุรกิจเพื่อสร้างมูลค่าระยะยาว” — ผู้บริหารระดับสูง

คำตอบอยู่ที่การบันทึกดอกเบี้ยตามมาตรฐานบัญชีฉบับที่ 16 (IFRS) ซึ่งส่งผลให้บริษัทต้องรับรู้ต้นทุนดอกเบี้ยจำนวนมากจากหนี้สินระยะยาว โดยเฉพาะในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สามารถสร้างกระแสเงินสดเต็มรูปแบบได้ อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของธุรกิจหลัก — ธุรกิจโรงแรม — กลับแสดงความแข็งแกร่งอย่างชัดเจน โดยในไตรมาสที่ 4 รายได้ต่อห้องพัก (RevPAR) พุ่งขึ้น 15% เมื่อเทียบกับปีก่อน และ Occupancy Rate สูงถึง 79% ขณะที่ ADR ปรับเพิ่มขึ้น 8–10%

“เราไม่ได้แข่งขันด้วยราคา แต่แข่งด้วยประสบการณ์และประสิทธิภาพการบริหารจัดการ” — ทีมกลยุทธ์ธุรกิจ

ความสำเร็จนี้มาจากการขยายตัวอย่างมีเป้าหมายของธุรกิจบริหารจัดการโรงแรม โดยเฉพาะในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และตะวันตก ที่เซ็นสัญญาบริหารเพิ่มขึ้นถึง 24 แห่งในปีนี้ ทำให้จำนวนห้องพักภายใต้การบริหารจัดการรวมทั้งหมดแตะระดับ 18,000 ห้อง — ตัวเลขที่สะท้อนความเข้มแข็งของเครือข่ายธุรกิจในระยะยาว

“การเติบโตไม่ใช่แค่เพิ่มจำนวนโรงแรม แต่คือการสร้างระบบ Asset Life Strategy ที่ยั่งยืน” — ผู้ว่าการบริหาร

ในขณะเดียวกัน ธุรกิจอาหารและศึกษาที่เคยเป็น Non-Core กลับเริ่มแสดงสัญญาณฟื้นตัว โดยธุรกิจอาหารเติบโตจากสัญญาใหม่กับโรงเรียนนานาชาติ และการขยายสาขาเบเกอรี่ ขณะที่หลักสูตรการศึกษาแบบเฉพาะทาง (Talent Program) ดึงดูดนักเรียนได้ถึง 2,600 คนในปีนี้ แม้ธุรกิจอาหารและศึกษาจะยังขาดทุนอยู่ที่ -200 ล้านบาท แต่การเติบโต YoY อยู่ที่ 8–12% ก็ถือว่าเป็นสัญญาณบวก

“เราไม่ได้ขายแค่อาหารหรือหลักสูตร แต่ขายระบบนิเวศการเรียนรู้และคุณภาพชีวิต” — ผู้บริหารฝ่ายพัฒนาธุรกิจ

ด้านโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่าง “ดุสิตเซ็นทรัลพาร์ก” ก็เริ่มทยอยรับรู้รายได้ในไตรมาส 4 โดยมีเป้าหมายการโอนสิทธิเลซิเดนที่ 65% ของห้องพักทั้งหมดในปีงบประมาณนี้ ยอดเงินที่ได้จากการโอนจะถูกนำไปชำระหนี้กึ่งหนึ่ง (50%) ผ่านสถาบันการเงิน และอีกครึ่ง (50%) จะใช้ชำระหนี้ตามสัญญาเช่าในอนาคต แม้ธุรกิจรีเทลและออฟฟิศจะยังไม่มีนัยสำคัญต่อรายได้เนื่องจากบริษัทถือหุ้นเพียง 15% และไม่ได้บันทึกรายได้ตามหลักสิทธิประโยชน์

เจาะประเด็นร้อน (Q&A)

• ทำไมกำไร Core พุ่งแต่ขาดทุนสุทธิ? เนื่องจากมีการบันทึกดอกเบี้ยตาม IFRS จากหนี้ระยะยาว ทำให้ขาดทุนสุทธิ -363 ล้านบาท แม้ Core Profit จะอยู่ที่ 1,505 ล้านบาท
• โครงการดุสิตเซ็นทรัลพาร์กโอนห้องได้ตามเป้าหรือไม่? เป้าหมายคือ 65% ของห้องพักทั้งหมดในปี 2568 ซึ่งยังอยู่ในแผนและคาดว่าจะคืบหน้าตามเป้าในไตรมาส I–II
• เงินจากโอนห้องไปชำระหนี้อย่างไร? 50% ชำระผ่านสถาบันการเงิน และอีก 50% ใช้ชำระหนี้เช่าในอนาคต
• ธุรกิจรีเทลและออฟฟิศจะมีรายได้ในไตรมาสแรกไหม? ยังไม่มีนัยสำคัญ เนื่องจากบริษัทถือหุ้นเพียง 15% และไม่บันทึกรายได้ตามหลักสิทธิประโยชน์
• มีแผนนำสินทรัพย์เข้ากอง BDR ในครึ่งปี 2569 ไหม? ยังไม่มีแผน เนื่องจากต้องรอให้มูลค่าและกระแสเงินสดมั่นคงเพียงพอ
• ผลกระทบจากตะวันออกกลางมีมากไหม? มีจำกัด เพราะรายได้จากภูมิภาคนี้คิดเป็นเพียง 2.5% ของรายได้รวม
• มีแนวโน้มจ่ายปันผลใน 2569 หรือไม่? ยังไม่มีประกาศ แต่ขึ้นอยู่กับผลประกอบการและสถานะของโครงการดุสิตเซ็นทรัลพาร์ก
• ชะลอการลงทุนในโรงแรมไหม? ไม่ ยังเดินหน้าต่อไปด้วยแนวทาง Selective Investment เน้นพื้นที่ศักยภาพสูง เช่น ไทยและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

ในระยะสั้น ปี 2569 บริษัทตั้งเป้าเติบโตธุรกิจโรงแรมอีก 5–8% โดยเฉพาะจากโครงการดุสิตเซ็นทรัลพาร์ก ADR เพิ่มอีก 8–10% และ Occupancy Rate ยังคงรักษาไว้ที่ระดับสูง 79% ในไตรมาส 4 ส่วนระยะยาว (2570–2573) ตั้งเป้าเปิดโรงแรมใหม่เพิ่มอีก 5–10% จากฐานปัจจุบัน และธุรกิจอาหารเติบโตอีก 8–12% จาก EPICEL และการให้บริการโรงเรียนนานาชาติ

สิ่งที่นักลงทุนต้องจับตาคือ การบริหารจัดการดอกเบี้ยจากหนี้ระยะยาว ความไม่มั่นคงทางภูมิรัฐศาสตร์ในตะวันออกกลาง และแรงกดดันจากคู่แข่งธุรกิจอาหารระดับโลกในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ แต่ก็ต้องยอมรับว่า ดุสิตฯ กำลังเดินหน้าเปลี่ยนบทบาทจาก “ผู้เติบโตแบบขยายตัว” เข้าสู่ “ผู้สร้างมูลค่าเชิงกลยุทธ์” อย่างชัดเจน