บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

AIMCG ปี 2568 กำไรลดแต่โครงสร้างทรัพย์สินพลิกโฉม: จาก “ค่าเช่าตก” สู่ “ไลฟ์สไตล์ใหม่” ที่ต้องจับตา Roe55 และ Porto Chino

AIMCG ปีงบประมาณ 2568 อาจดูเหมือนก้าวถอยหลังในแง่ตัวเลขเมื่อเปรียบเทียบกับปีก่อนหน้า แต่เบื้องหลังการลดลงของรายได้รวมจาก 2,675 ล้านบาท เหลือเพียง 2,480 ล้านบาท และกำไรสุทธิที่หดตัวจาก 150 ล้านบาท เหลือ 115 ล้านบาท คือการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างธุรกิจครั้งใหญ่ที่ไม่อาจมองข้ามได้ โดยเฉพาะเมื่อสัดส่วนทรัพย์สินแบบ Freehold เพิ่มขึ้นจากเดิม 63% เป็น 37% — ซึ่งถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่ช่วยลดความเสี่ยงจากการเช่าระยะสั้น และเพิ่มศักยภาพในการสร้างรายได้ระยะยาวผ่านการควบคุมทรัพย์สินโดยตรง

“เราไม่ได้ต่อสู้กับตัวเลขเพียงอย่างเดียว แต่ต่อสู้กับโมเดลธุรกิจที่เสื่อมสภาพ”

แม้ Occupancy Rate ยังคงอยู่ที่ระดับเฉลี่ย 89.3% ทั้งปี แต่การปรับตัวของค่าเช่าเฉลี่ยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงแรงกดดันจากตลาด โดยเฉพาะในโครงการสำคัญอย่าง 72คอร์ทยาร์ด และ Porto Chino ที่ส่งผลให้รายได้รวมจาก Non-Core ปรับตัวลงอย่างรุนแรง — แม้จะมีรายได้เพิ่มขึ้นถึง 230 ล้านบาท แต่กลับมาพร้อม EBIT ลบ 8 ล้านบาท และกำไรสุทธิขาดทุน 10 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนความเสียหายจากโครงการที่เคยถูกวางเป้าหมายสูง

“Core Profit ยังคงแข็งแกร่งที่ 190 ล้านบาท จากยูดีทาวน์และโนเบิลโซโล แต่ Non-Core คือจุดที่ต้องเปลี่ยนแปลงทั้งโครงสร้างและวิสัยทัศน์”

การเปลี่ยนแปลงกลยุทธ์ครั้งใหญ่เริ่มต้นจากโครงการ 72คอร์ทยาร์ด ซึ่งเดิมถูกวางคอนเซ็ปต์เป็น “nightlife” แต่ปีนี้ได้เปลี่ยนชื่อและแนวคิดใหม่เป็น “Roe55” ภายใต้แนวคิด “day and night lifestyle mall” ผลลัพธ์คือการดึงดูดผู้เช่ารายใหม่เข้ามาถึง 48% ภายในระยะเวลาสั้น ๆ พร้อมเปิดดำเนินการในไตรมาสที่สองของปีนี้ — ซึ่งถือเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวที่แท้จริงของ AIMCG

“การเปลี่ยนชื่อไม่ใช่แค่การปรับภาพลักษณ์ แต่คือการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคในพื้นที่”

ส่วนโครงการ Porto Chino หลังจากโอนกรรมสิทธิ์เป็น Freehold เรียบร้อยแล้ว ได้เปลี่ยนผู้จัดการโครงการมาเป็น “ทองหลอก” ซึ่งช่วยเพิ่มประสิทธิภาพด้านความปลอดภัยและบริการอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในเรื่องการบริหารจัดการพื้นที่ร่วม และการเจรจาชำระหนี้คืนให้กองทุนผ่านทรัพย์สินแทนเงินสด ซึ่งช่วยเพิ่มมูลค่ารวมของกองทุนได้อย่างมีนัยสำคัญ

“การไม่จ่ายเงินสด แต่ใช้ทรัพย์สินเป็นหลักประกัน คือกลยุทธ์ที่ช่วยรักษาสภาพคล่องและสร้างความเชื่อมั่นในระยะยาว”

เจาะประเด็นร้อน (Q&A)

• AIMCG จะเริ่มจ่ายปันผลอีกครั้งเมื่อไหร่? ต้องรอข้อสรุปแผนการปรับปรุง Roe55 และ Porto Chino โดยหากดำเนินการสำเร็จตามแผนในไตรมาสสอง จะพิจารณาจ่ายปันผลตามลำดับเวลา
• โครงการ Roe55 เปิดเมื่อไร? กำหนดเปิดดำเนินการในไตรมาสที่สองของปี 2568 มีการทยอยรับรู้รายได้หลังผู้เช่ารายใหม่เข้ามาใช้งาน
• โครงการ Porto Chino เมื่อเป็น Freehold จะดึงดูดผู้เช่าได้มากขึ้นไหม? ต้องอาศัยการปรับปรุงโครงสร้างทรัพย์สินและคอนเซ็ปต์ใหม่ เพราะหากไม่มีการเปลี่ยนแปลง การเจรจาค่าเช่าจะยังคงเป็นเรื่องยาก
• AIMCG จะลงทุนเพิ่มในโครงการใด? อยู่ระหว่างพิจารณา โดยคำนึงถึงปัจจัยภายนอก เช่น สภาพเศรษฐกิจและศักยภาพเชิงพาณิชย์
• D Land จะยังเช่าพื้นที่ใน Porto Chino ต่อไหม? ไม่แล้ว — D Land เปลี่ยนพฤติกรรมการเช่าและยกเลิกสัญญาเช่าทั้งหมดอย่างสมบูรณ์
• โครงการวินเลจฮับกู้จากธนาคารอะไร และดอกเบี้ยเท่าไหร่? กู้กับธนาคารพาณิชย์ (ไม่เปิดเผยชื่อ) อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าเฉลี่ยพอร์ต
• จะมีข้อสรุปเจรจาหนี้กับยูนีพลาซาในปี 2569 หรือไม่? มีความหวังว่าจะได้ข้อยุติภายในปีนี้ และจะนำเสนอแนวทางแก้ไขให้ผู้ถือหน่วยพิจารณาอย่างเป็นทางการ

AIMCG ปี 2568 อาจไม่ใช่ปีที่ “โต” แต่เป็นปีที่ “เปลี่ยน” — จากโมเดลเช่าแบบเดิมสู่โครงสร้างทรัพย์สินที่ยืดหยุ่นและตอบสนองต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะแนวโน้มการใช้ชีวิตกลางวันที่เพิ่มขึ้น ซึ่งทำให้ Roe55 และ Porto Chino กลายเป็น “สนามรบ” สำคัญของความสำเร็จในอนาคต