บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

ALLY REIT: สรุปผลการดำเนินงานไตรมาส 2 ปี 2568 และแนวโน้มการเติบโต

ALLY REIT: สรุปผลการดำเนินงานไตรมาส 2 ปี 2568 และแนวโน้มการเติบโต

สรุปผลการดำเนินงานไตรมาส 2 ของกองทรัสต์ ALLY REIT โดยคุณกวิน เอี่ยมสกุลรัตน์ (ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร) และคุณอริศรา คงสว่าง (ผู้อำนวยการกองทรัสต์ ALLY REIT)

ALLY REIT เป็นกองทรัสต์ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภท Community Mall ก่อตั้งขึ้นในปี 2562 โดยมีจุดมุ่งหมายเพื่อลงทุน บริหาร และปรับปรุงโครงการ Community Mall ต่างๆ ปัจจุบันมีมูลค่าทรัพย์สินรวม 13,640 ล้านบาท และมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ 8,416 ล้านบาท

ALLY REIT ได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือที่ BBB+ โดยมีแนวโน้ม "Stable" ผู้จัดการกองทรัสต์คือ ALLY REIT Management และทรัสตีคือ SCB Asset Management

• กองทรัสต์ ALLY REIT ลงทุนใน Community Mall ที่มีคุณภาพสูง (Best in Class) ปัจจุบันมี 15 โครงการ
• มีโครงการขนาดใหญ่ เช่น CDC และโครงการ Flagship เช่น The Crystal (เอกมัย-รามอินทรา และราชพฤกษ์)
• มี Community Mall ชั้นนำในย่านที่อยู่อาศัยรอบกรุงเทพฯ และเชียงใหม่
• มีพื้นที่เช่ารวม 165,000 ตารางเมตร
• มีอัตราการเช่า (Occupancy Rate) อยู่ที่ 92.9%

ALLY REIT มุ่งเน้นผู้เช่าที่เป็นกลุ่ม Essential และ Experience ซึ่งเป็นร้านค้าที่ขายสินค้าและบริการที่ใช้ในชีวิตประจำวัน และร้านค้าที่เน้นประสบการณ์ สองกลุ่มนี้มีสัดส่วนพื้นที่เช่ารวมกันประมาณ 80% ของทั้งกองทรัสต์ ได้แก่ ร้านอาหาร, ร้านขายเฟอร์นิเจอร์, ซูเปอร์มาร์เก็ต, ฟิตเนส เป็นต้น

ALLY REIT มีโครงสร้างการปล่อยเช่าที่เน้นค่าเช่าคงที่ (Fixed Rent) เป็นหลัก และมีการกระจายความเสี่ยงของผู้เช่า โดยผู้เช่า 10 รายแรกมีสัดส่วนพื้นที่เช่ารวมกันเพียง 28% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด

ALLY REIT เชื่อมั่นว่าการลงทุนใน Community Mall ให้ผลตอบแทนที่ดีเมื่อเทียบกับความเสี่ยง (Risk-Return) มีอัตราการเช่าสูงตั้งแต่จัดตั้งกองทรัสต์ (92-93% ขึ้นไป) และมีโอกาสในการเติบโตโดยการลงทุนในโครงการใหม่ๆ หรือเพิ่มผลตอบแทนจากโครงการที่บริหารอยู่

ALLY REIT ให้ความสำคัญกับการสร้างการเติบโตโดยการลงทุนในโครงการใหม่ๆ ตั้งแต่จัดตั้งเป็น Property Fund ในปี 2556 ALLY REIT ได้ขยายพอร์ตการลงทุนมาประมาณ 3 เท่า หรือเพิ่มขึ้น 12 โครงการ ทุกครั้งที่มีการลงทุนเพิ่ม หรือขยายสิทธิการเช่า ALLY REIT จะลงทุนในอัตรายิลด์ที่สูงขึ้นเรื่อยๆ และตอบสนองความต้องการของตลาด

ALLY REIT มีการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทน (Distribution) อย่างสม่ำเสมอทุกปี นับตั้งแต่จัดตั้งเป็น Property Fund ALLY REIT มีการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนสะสมประมาณ 7.4 บาท (ณ สิ้นปี 2567) และมี Total Value (ผลประโยชน์ที่จ่าย + ราคาหน่วยปัจจุบัน) ประมาณ 12.60 บาท (ณ สิ้นปี 2567) ALLY REIT มีผลการดำเนินงานที่สูงกว่าตลาดหลักทรัพย์ฯ ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

ALLY REIT เป็นกองทรัสต์เดียวที่มี Approach ทั้งในมุมมองของนักลงทุนและ Operator โดยมีจุดได้เปรียบคือ การ Deal Sourcing ที่น่าสนใจและไม่เหมือนใคร, การ Align ตัวเอง Long Term กับนักลงทุน (ไม่ได้เป็น Sponsor ที่สร้างโครงการเพื่อขายเข้ากองทรัสต์), และมี Conflict ที่ต่ำ ALLY REIT มีประสบการณ์ในการเป็น Operator มากกว่า 10 ปี มี Network กับแบรนด์และผู้เช่าต่างๆ มากมาย มี Best Practice และประสบการณ์ในการเพิ่มมูลค่าผ่านการปรับปรุงโครงการ หรือปรับเปลี่ยนผู้เช่าใหม่ๆ

ALLY REIT ให้ความสำคัญกับ ESG (สิ่งแวดล้อม, สังคม, และธรรมาภิบาล) โดยมีเป้าหมาย Net Zero สำหรับพอร์ตการลงทุนในปี 2593 มุ่งเน้นชุมชนในฐานะที่เป็น Community Mall และบริหารกองทรัสต์อย่างโปร่งใสและมีความรับผิดชอบ

ผลการดำเนินงานในไตรมาส 2 มีการฟื้นตัวอย่างเห็นได้ชัด อัตราการเช่าเพิ่มขึ้นเป็น 92.9% (เพิ่มขึ้น 0.2% จากไตรมาสแรก) มีผู้เช่ารายใหม่ๆ เข้ามาที่ Plenary Mall และ The Crystal ราชพฤกษ์ มีโมเมนตัมที่ดีหลังจากการทำถนนแล้วเสร็จ กำไรจากการลงทุนเพิ่มขึ้นประมาณ 12% จากไตรมาสแรก (มาจากการเพิ่มขึ้นของ Occupancy และการปรับขึ้นค่าเช่า/ค่าบริการ) มีการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทน 0.112 บาทต่อหน่วย (เพิ่มขึ้นเกือบ 2% จากไตรมาสแรก) และมีการจ่ายคืนเงินต้นในอัตราที่สูงขึ้น

ภาพรวมของ ALLY REIT ในไตรมาส 2 ที่ผ่านมา พบว่ามีอัตราการเช่าปรับเพิ่มสูงขึ้นจากไตรมาสก่อน โดยไตรมาส 2 ปิดที่ 92.9% และอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนเล็กน้อย 0.4% ปิดอยู่ที่ 588 บาทต่อตารางเมตร อายุสัญญาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 1.6 ปี ในส่วนของสัญญาเช่าในไตรมาส 2 ที่ผ่านมาอยู่ที่ 18,500 กว่าตารางเมตร หลักๆ จะเป็นการทำสัญญากับผู้เช่าที่เป็น Anchor ซึ่งมีการครบกำหนดอายุในไตรมาส 2 ที่ผ่านมา คิดเป็นราวๆ ประมาณ 7,000 ตารางเมตร ทำให้อาจจะมากกว่าในช่วงปีก่อน อัตราการต่อสัญญาเช่าผู้เช่ารายเดิมอยู่ที่ 93.4% ซึ่งอยู่ในระดับสูงและเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน รวมถึงช่วงเวลาเดียวกันกับปีก่อน อัตราการปรับเปลี่ยนค่าเช่าอยู่ที่ 5.2% ปรับเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน หลักๆ มาจากพื้นที่ในไตรมาส 2 ที่มีการต่อสัญญาและทำสัญญาได้จากผู้เช่ารายใหญ่ประมาณ 3-4 ราย เช่น ซูเปอร์มาร์เก็ต หรือฟิตเนส รวมถึงผู้เช่ารายใหม่ที่ Plenary Mall ที่ทำให้ส่วนนี้ของกองปรับเพิ่มขึ้น Traffic ในไตรมาส 2 อยู่ที่ไม่แตกต่างจากไตรมาสก่อน อยู่ที่ประมาณ 4.5 ล้านคัน สำหรับรถที่เข้ามาใช้บริการในโครงการ

อัตราการเช่าและอัตราค่าเช่าของกองทรัสต์ ALLY REIT เอง ถ้าเทียบในเวลาเดียวกันที่ผ่านมา จากไตรมาสก่อนหรือจากไตรมาสเดียวกันของช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ถือว่าอยู่ในระดับสูงมาโดยตลอด โดยในส่วนของไตรมาส 2 อยู่ที่ 92.9% ก็คืออยู่ในระดับเดียวกันกับช่วงปีก่อน แต่ว่าก็ปรับเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน รวมถืงอัตราค่าเช่าที่ 588 บาทต่อตารางเมตร ปรับเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน สำหรับผู้เช่าที่มีกำหนด หรือครบกำหนดสัญญาเช่าในไตรมาสปี 2568 Anchor จะอยู่ที่ 9% ร้านผู้เช่ารายย่อยจะอยู่ที่ 16% ในส่วนของปี 2569 ที่กราฟค่อนข้างสูง เนื่องจากมีผู้เช่าระยะ 3 ปีที่ทำสัญญาในช่วงปี 2566 ซึ่งถ้าหากนับว่าเป็น 3 ปี จะเป็นรอบการต่ออายุที่อาจจะเกิดขึ้นในช่วงปลายปี 2569

ในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา มีผู้เช่ารายใหม่ๆ ที่น่าตื่นเต้น อย่างร้านชาจีที่ The Crystal เอกมัยรามอินทรา รวมถึง Kiss Box ที่เป็นผู้เช่ารายใหม่ ที่ทำให้ภาพรวมในไตรมาสนี้อาจจะส่งผลดีขึ้น ที่มีผู้เช่ารายใหญ่และพื้นที่ค่อนข้างใหญ่เข้ามาปิดในรอบนี้ รวมถึงมีกิจกรรมดีๆ ในทุกๆ ไตรมาส อย่างเช่น ALLY Green Fest ที่เป็น Event ที่ทำให้หลายๆ ศูนย์มีความสนุก และดึงทุกช่วงวัยให้เข้ามาร่วมกิจกรรมได้ โดยเน้นไปทางด้านสิ่งแวดล้อม Test of เมืองนนท์ ที่เป็นการรวมของอร่อยย่านเมืองนนท์ ได้รับการตอบรับที่ดีจากย่านเมืองนนท์

ในช่วงไตรมาส 3 มีผู้เช่ารายใหม่ๆ ที่ปัจจุบันก็คือเปิดแล้วด้วยเช่นกัน

Q&A Session (เริ่ม นาทีที่ 20:12)

1. หัวข้อ: การเติบโตของรายได้และการบริหารจัดการค่าใช้จ่าย

   คำถาม: รายได้ของ Community Mall ของเรามีการเติบโตเป็นอย่างไรบ้าง และเรามีวิธีการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายอย่างไรให้มีประสิทธิภาพ?

   คำตอบ: รายได้ของเรามีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่ม Community Mall ที่อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ นอกจากนี้ เรายังมีการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายอย่างเข้มงวด โดยการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหารจัดการ และการปรับปรุงกระบวนการทำงานให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น

2. หัวข้อ: แผนการลงทุนในอนาคต

   คำถาม: มีแผนการลงทุนในอนาคตอย่างไรบ้าง และจะเน้นการลงทุนใน Community Mall ประเภทใด?

   คำตอบ: เรามีแผนที่จะขยายการลงทุนใน Community Mall อย่างต่อเนื่อง โดยจะเน้นการลงทุนใน Community Mall ที่มีศักยภาพในการเติบโตสูง และอยู่ในทำเลที่มีการขยายตัวของชุมชน นอกจากนี้ เรายังมีการพิจารณาการลงทุนใน Community Mall ที่มีรูปแบบที่แตกต่างกัน เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่หลากหลาย

3. หัวข้อ: การปรับตัวเข้ากับสถานการณ์การแข่งขัน

   คำถาม: มีวิธีการปรับตัวอย่างไรบ้างในสถานการณ์ที่มีการแข่งขันสูงในตลาด Community Mall?

   คำตอบ: เรามีการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง โดยการพัฒนา Community Mall ของเราให้มีความโดดเด่นและแตกต่างจากคู่แข่ง นอกจากนี้ เรายังมีการนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้ในการบริหารจัดการ และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า เพื่อให้ลูกค้าเกิดความพึงพอใจและกลับมาใช้บริการอีกครั้ง

4. หัวข้อ: การดำเนินงานด้าน ESG

   คำถาม: มีการดำเนินงานด้าน ESG อย่างไรบ้าง และมีผลกระทบต่อธุรกิจอย่างไร?

   คำตอบ: เราให้ความสำคัญกับการดำเนินงานด้าน ESG อย่างมาก โดยมีการดำเนินงานในด้านต่างๆ เช่น การลดการใช้พลังงาน, การจัดการขยะ, และการสนับสนุนชุมชน การดำเนินงานด้าน ESG ไม่เพียงแต่จะช่วยลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและสังคม แต่ยังช่วยสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับธุรกิจ และดึงดูดลูกค้าและนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับ ESG

5. หัวข้อ: การตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค

   คำถาม: มีวิธีการตอบสนองอย่างไรบ้างต่อการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคที่หันมาซื้อสินค้าออนไลน์มากขึ้น?

   คำตอบ: เรามีการปรับตัวโดยการนำเสนอประสบการณ์ที่ลูกค้าไม่สามารถหาได้จากการซื้อสินค้าออนไลน์ เช่น การจัดกิจกรรมต่างๆ, การสร้างบรรยากาศที่ดี, และการให้บริการที่เป็นเลิศ นอกจากนี้ เรายังมีการเชื่อมต่อช่องทางออนไลน์และออฟไลน์เข้าด้วยกัน เพื่อให้ลูกค้าสามารถซื้อสินค้าและบริการของเราได้ทั้งสองช่องทาง

6. หัวข้อ: การบริหารจัดการความเสี่ยง

   คำถาม: มีวิธีการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างไรบ้าง และมีแผนการรับมือกับสถานการณ์ที่ไม่คาดฝันอย่างไร?

   คำตอบ: เรามีการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ โดยการประเมินความเสี่ยงในด้านต่างๆ และการกำหนดมาตรการป้องกันและแก้ไข นอกจากนี้ เรายังมีแผนการรับมือกับสถานการณ์ที่ไม่คาดฝัน เช่น ภัยธรรมชาติ, การแพร่ระบาดของโรค, และภาวะเศรษฐกิจถดถอย เพื่อให้ธุรกิจของเราสามารถดำเนินต่อไปได้อย่างราบรื่น

7. หัวข้อ: แนวทางการเพิ่มมูลค่าให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน

   คำถาม: มีแนวทางอย่างไรบ้างในการเพิ่มมูลค่าให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนในระยะยาว?

   คำตอบ: เรามีแนวทางในการเพิ่มมูลค่าให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนในระยะยาว โดยการเติบโตของรายได้, การบริหารจัดการค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพ, การลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพ, การดำเนินงานด้าน ESG, และการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ เราเชื่อว่าแนวทางเหล่านี้จะช่วยให้ ALLY REIT สามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนในระยะยาว

สรุปโดยรวม, ALLY REIT ยังคงมีศักยภาพในการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากทำเลที่ตั้งของ Community Mall, การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ, และการตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป การดำเนินงานด้าน ESG และการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ จะช่วยให้ ALLY REIT สามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนในระยะยาว