บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

AIMCG: เจาะลึกผลประกอบการ Q2/2568 โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์

AIMCG: เจาะลึกผลประกอบการ Q2/2568 โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์

สรุปผลการดำเนินงานประจำไตรมาสที่ 2 ปี 2568 ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ AIM Commercial Growth หรือ AIMCG โดยมีประเด็นสำคัญดังนี้:

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

รายได้รวมทางการบัญชีของกองทรัสต์ในไตรมาสนี้อยู่ที่ 65.5 ล้านบาท ลดลงประมาณ 1 ล้านบาท หรือ 1.5% จากไตรมาสก่อนหน้า สาเหตุหลักมาจากการปรับตัวลดลงของรายได้จากการให้เช่าและบริการ

อัตราการเช่าโดยรวมยังคงอยู่ในระดับที่ค่อนข้างทรงตัว (stable) เมื่อเทียบกับสภาวะเศรษฐกิจที่มีผลกระทบมาก อย่างไรก็ตาม มีการปรับตัวลดลงของอัตราการเช่าในโครงการปอร์โตชิโน (Portochino) จากไตรมาสที่ 1 ลงมาอยู่ที่ประมาณ 65.3% ในไตรมาสที่ 2

กองทรัสต์มีค่าใช้จ่ายรวมทั้งสิ้นประมาณ 74 ล้านบาท ประกอบด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินโครงการ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินจัดการกองทรัสต์ ต้นทุนทางการเงิน และผลขาดทุนด้านเครดิตที่คาดว่าจะเกิดขึ้น

ผลขาดทุนสุทธิสำหรับไตรมาสนี้อยู่ที่ 8.4 ล้านบาท ปรับตัวขาดทุนเพิ่มขึ้นประมาณ 3.5 ล้านบาทจากไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากการบันทึกส่วนขาดทุนจากการประมาณการการสูญเสียด้านเครดิตที่เพิ่มขึ้น

• มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV) อยู่ที่ 8.5932 บาทต่อยูนิต
• มูลค่าสินทรัพย์รวม 2,804 ล้านบาท
• อัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์รวม 5.9%

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

บริษัทกำลังดำเนินการแก้ไขปัญหาหนี้ค้างของโครงการ UD Town และ Portochino โดยเฉพาะในส่วนที่เกี่ยวข้องกับเจ้าของทรัพย์สินเดิม (seller)

มีการนำเสนอแผนการจัดการหนี้ค้างของโครงการ Portochino และได้รับการอนุมัติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์แล้ว

แผนการดังกล่าวรวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการ Portochino และกรรมสิทธิ์ของที่ดินและอาคารจอดรถเพิ่มเติมมายังกองทรัสต์

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

ความเสี่ยงหลักที่กองทรัสต์กำลังเผชิญคือปัญหาหนี้ค้างของโครงการ UD Town และ Portochino โดยเฉพาะในส่วนที่เกี่ยวข้องกับเจ้าของทรัพย์สินเดิม

โครงการ UD Town มีรายได้ตามสัญญา 37 ล้านบาท แต่เก็บได้จริง 21 ล้านบาท (57%) ส่วนที่เก็บได้เต็มจำนวนมาจากผู้เช่ารายย่อย ส่วนที่มาจากเจ้าของโครงการเดิมยังคงเป็นปัญหา

โครงการ Portochino มีรายได้ที่ควรเรียกเก็บได้ 13 ล้านบาท แต่เรียกเก็บได้ 7 ล้านบาท (54%) ส่วนที่เรียกเก็บไม่ได้เป็นส่วนของเจ้าของโครงการเดิมทั้งหมด

อัตราการเช่า (occupancy rate) ของโครงการ Portochino อยู่ที่ 65% ซึ่งถือว่าค่อนข้างต่ำ

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

บริษัทกำลังเจรจาและหาทางแก้ไขปัญหาร่วมกับเจ้าของโครงการ UD Town อย่างต่อเนื่อง

มีการนำเสนอแผนการจัดการหนี้ค้างของโครงการ Portochino และได้รับการอนุมัติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์แล้ว

บริษัทได้เปลี่ยน Property Management (PM) และวางแผนการตลาดเพื่อเพิ่มอัตราการเช่าของโครงการ Portochino

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

บริษัทมีแผนที่จะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการ Portochino และทำสัญญาตกลงกระทำการใหม่

เมื่อดำเนินการตามแผนแล้วเสร็จ บริษัทจะปล่อยภาระหนี้ทั้งหมด และยกเลิกสัญญาต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง

บริษัทจะยังคงติดตามและประเมินสถานการณ์อย่างใกล้ชิด และปรับกลยุทธ์ตามความเหมาะสม

Expriy Profile สัญญาเช่าที่เกิน 5 ปี ของกองทุน AIMCG มีอยู่สักประมาณ 65% 3 ปี ถึง 5 ปี อยู่ประมาณ 25% สัญญาที่ประมาณ 1-3 ปี อยู่ 7.5% น้อยกว่า 1 ปี อยู่ประมาณสัก 2.8%

สัญญาเช่าคงเหลือในแต่ละโครงการของของ AIMCG อยู่ UD Town อยู่ประมาณ 10.2 ปี, Portochino อยู่ 14 ปี, 72 Courtyard อยู่ที่ 7.3 ปี, Noble Solo อยู่ 9.7 ปี

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [เริ่ม Q&A นาทีที่ 34.30]

ไม่มีช่วงถาม-ตอบ

โดยสรุป, AIMCG กำลังเผชิญกับความท้าทายจากปัญหาหนี้ค้างของโครงการ UD Town และ Portochino อย่างไรก็ตาม บริษัทได้ดำเนินการแก้ไขปัญหาอย่างจริงจัง และมีแผนการจัดการหนี้ที่ชัดเจน โดยมุ่งเน้นการเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์