สรุป OPPDAY

SPALI สรุปผลประกอบการปี 2567 พร้อมวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2568

สวัสดีครับ/ค่ะ ยินดีต้อนรับนักลงทุนทุกท่านเข้าสู่การแถลงผลประกอบการประจำปี 2567 ของบริษัทศุภาลัยจำกัดมหาชน วันนี้ได้รับเกียรติจากผู้บริหารทั้งสองท่านมาร่วมให้ข้อมูลได้แก่ คุณไตรเตชะตั้งมติธรรมกรรมการผู้จัดการและคุณสิริภรณ์พงศ์ธภาผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายงานบัญชีและการเงินและดิฉันรวิวัลย์วงศ์สิทธิ์สกุล IR โดยวันนี้เราก็จะมาอัปเดตภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์นะคะแล้วก็อัปเดตผลประกอบการประจำปีของบริษัทค่ะ

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

ปีที่ผ่านมาเป็นปีที่ค่อนข้างยากสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะแนวราบมีการหดตัว สภาพเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่เอื้ออำนวย อย่างไรก็ตาม ศุภาลัยยังสามารถทำผลงานด้านรายได้และกำไรได้ค่อนข้างดี แม้ว่าจะต่ำกว่าเป้าที่ตั้งไว้บ้าง

• ปัจจัยเชิงลบ:
  1. สภาพเศรษฐกิจที่ไม่ดีเท่าที่คาดหวัง
  2. อัตราดอกเบี้ยที่สูง
  3. ความกังวลเรื่องการกู้ไม่ผ่าน
  4. มาตรการ LTV ที่ยังคงมีผลบังคับใช้
• ปัจจัยเชิงบวก:
  1. ยอดขายคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมขายพร้อมโอนที่ดี
  2. ความต้องการซื้อคอนโดในเมืองที่ยังคงมีอยู่
• ตัวเลขทางการเงิน:
  1. ยอดขาย 26,743 ล้านบาท
  2. รายได้ 31,985 ล้านบาท
  3. กำไรสุทธิ 6,190 ล้านบาท

แม้ว่าปีที่แล้วจะเป็นปีที่ยากลำบาก แต่บริษัทเชื่อว่าได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว และเริ่มเห็นสัญญาณที่ดีขึ้นในหลายส่วน

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

• คอนโดมิเนียม: ยอดขายคอนโดสร้างเสร็จพร้อมขายพร้อมโอนดี เป็นโอกาสในการระบายสินค้าคงคลัง
• ความต้องการในเมือง: ผู้คนกลับมาทำงานในเมืองมากขึ้น ต้องการที่อยู่อาศัยใกล้โรงเรียนหรือที่ทำงาน
• อัตราดอกเบี้ย: การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเป็นผลดีต่อการตัดสินใจซื้อของลูกค้า
• มาตรการ LTV: มีการพูดถึงการผ่อนคลายมาตรการ ซึ่งจะช่วยเพิ่มกำลังซื้อ
• Supply ใหม่: ซัพพลายใหม่ในตลาดมีแนวโน้มลดลง ทำให้ผู้ประกอบการที่มีความพร้อมได้เปรียบ

บริษัทมองเห็นโอกาสในการเติบโตในตลาดคอนโด และพร้อมที่จะคว้าโอกาสเหล่านั้น

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

• การแข่งขัน: การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูง
• กำลังซื้อ: กำลังซื้อของผู้บริโภคอาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
• ภาวะเศรษฐกิจ: ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจอาจส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อ
• ตลาดสำนักงานให้เช่า: ภาวะ Over Supply ในตลาดสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ

บริษัทตระหนักถึงความเสี่ยงเหล่านี้และกำลังเตรียมแผนรับมือ

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

• บริหารต้นทุน: บริหารจัดการต้นทุนโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ
• พัฒนาผลิตภัณฑ์: พัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า
• ปรับกลยุทธ์: ปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาด
• เน้นตลาดต่างจังหวัด: ขยายตลาดไปยังต่างจังหวัดที่มีศักยภาพ

บริษัทมุ่งเน้นการแก้ไขปัญหาและลดผลกระทบจากปัจจัยต่างๆ เพื่อรักษาผลประกอบการ

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

• Supply ใหม่ลดลง: ซัพพลายใหม่ในตลาดมีแนวโน้มลดลง ซึ่งเป็นผลดีต่อผู้ประกอบการ
• ตลาดคอนโด: ตลาดคอนโดมีแนวโน้มที่ดีขึ้น จากความต้องการที่ยังคงมีอยู่
• ต้นทุนที่ดิน: ราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับตัวลดลง ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการลดลง
• การขยายตัวในต่างจังหวัด: ตลาดต่างจังหวัดมีความสำคัญมากขึ้น และมีโอกาสในการเติบโต

บริษัทมองเห็นอนาคตที่สดใสสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และพร้อมที่จะเติบโตอย่างยั่งยืน

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [เริ่ม Q&A นาทีที่ 43.16]

1. แนวโน้มผลประกอบการไตรมาส 1

   ยอดขายดีกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่รายได้อาจคล้ายปีก่อน เนื่องจากมีการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ไปปลายปีที่แล้ว

2. ผลดีจากการลดดอกเบี้ยและการผ่อนคลาย LTV

   เป็นผลบวกแน่นอน ทำให้อัตราดอกเบี้ยลดลง ลูกค้ากู้ได้ง่ายขึ้น

3. แผนเปิดตัวโครงการในไตรมาส 1 และเป้าหมายยอดขาย

   มีแผนเปิด 6 โครงการแนวราบ มูลค่า 7,170 ล้านบาท

4. สถานะยอดขายเดือนมกราคม

   2 เดือนแรกดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

5. การขยายธุรกิจไปยังต่างประเทศและงบลงทุน

   ไม่มีการวางงบชัดเจน ดูเป็น Deal by Deal

6. ความมั่นใจกับเป้าหมายยอดขาย

   ตั้งเป้าหมายที่คิดว่าทำได้มากกว่า แต่ตัวเลขที่แจกให้น้องๆ ในทีมอาจสูงกว่าภาพรวม

7. สถานการณ์ลูกค้าต่างชาติ

   ค่อนข้างทรงๆ ตัว ไม่ได้หวือหวามากนัก

8. สุภาลัยไอคอนขายไปได้กี่เปอร์เซ็นต์และมีปัญหาอะไร

   ขายได้ 32% ขายได้ต่อเนื่อง เดือนละ 200 ล้านบาท

9. ปีนี้บริษัทจะรับรู้รายได้ออสเตรเลียมากน้อยแค่ไหน และ Margin ที่ออสเตรเลียกับที่ไทยที่ไหนมาก

   มีแนวโน้มเห็นตัวเลข double จากปีก่อน สำหรับตัว Margin ของโครงการอาจจะต่ำกว่าที่ไทยบ้าง แต่เทียบในมุมของ IRR แล้วจะไม่ต่างจากที่ไทยค่ะ

10. โครงการ "คืนสู้เหย้า เราช่วย" จะมีผลให้บริษัทขายตัวอสังหาได้ดีขึ้นไหม

    คงเป็นสิ่งที่ี แต่จะช่วยตลาดอสังหาหรือไม่ อยู่ที่ว่าธนาคารแต่ะละธนาคารมองลูกค้าที่ปรับโครงสร้างนี้อย่างไร

11. ตลาดต่างจังหวัด แนวราบยังไปได้ดีไหม

    ในภาพรวมจะมีการหดตัวเมื่อเทียบกับปีก่อนยกเว้นจังหวัดที่อ้างอิงการท่องเที่ยว

12. ตอนนี้ราคาที่ดินเป็นอย่างไรบ้างและมีการแข่งขันซื้อที่ดินอย่างไร

    เห็นราคาที่ดินเริ่มปรับตัวลดลง

13. ราคาบ้านสูงขึ้นในทุกๆ วัน คนรุ่นใหม่จะเป็นเจ้าของได้อย่างไร

    วันนี้มันไม่จริงแล้ว ราคาที่ดินลดลง

14. ยอด Pre-sale turn ไปเป็นรายได้ทั้งหมดไหม

    ยอด Pre-sale ไม่ได้เป็นรายได้ทั้งหมด ปกติยอดขายเป็นยากส่วนกับรายได้

15. จากที่ กนง. ลดดอกเบี้ย จะทำให้ลูกค้าชะลอการซื้อ เพราะรออัตราดอกเบี้ยลดลงอีกหรือไม่

    เรื่องนี้ขึ้นอยู่กับว่าแบงค์ทำอย่างไร

16. คอนโดสร้างเสร็จพร้อมขาย ยอดขายดีต่อเนื่องไหม

    ยังดีต่อเนื่อง มีอานิสงส์เชิงบวก

17. ลูกคาในต่างจังหวัด สระบุรี เป็นอย่างไรบ้าง

    เปิดโครงการใหม่เป็นครั้งแรก ได้รับการตอบรับที่ดี

18. ผู้บริหารมองการเติบโตของทั้งรายได้และกำไรในอีก 3-5 ปีข้างหน้าอย่างไร

    เป็นคำถามที่ตอบยากมาก

19. อยากให้ผู้บริหารแชร์มุมมอง เหตุผลที่บริษัทไปลงทุนที่ออสเตรเลียมีผลตอบแทนเดียวกับการซื้อหุ้นคืนที่ระดับปัจจุบัน

    การลงทุนออสเตรเลีย เป็นเรื่องที่มากกว่านั้น

20. ตลาดภูเก็ตเป็นอย่างไรบ้าง

    เราเป็นรายที่ขายลูกค้าชาวไทยได้ดีที่สุด

21. ส่วนแบ่งกำไรจากการไป JV ที่ออสเตรเลียมีแนวโน้มอย่างไร

    มีโอกาสที่จะเห็นส่วนแบ่งกำไรเติบโต double จากปีก่อนหน้าได้ค่ะ

22. ในด้าน Mega Trend ที่เด็กไทยเกิดน้อยลง ทางบริษัทมีมุมมองอย่างไร และมีแนวคิดในการรับมืออย่างไรบ้าง

    ต่างจากญี่ปุ่นแน่นอน

23. สอบถามเรื่องมาตรการปฎิรูปด้านที่อยู่อาศัยของประเทศออสเตรเลีย สั่งห้ามนักลงทุนต่างชาติซื้อบ้านที่สร้างเสร็จในประเทศเป็นเวลาสองปี คาดว่ามีผลกระทบอะไรกับการลงทุนของบริษัทในออสเตรเลียหรือไม่

    กระทบน้อยมาก

24. หุ้นกู้ของบริษัทมีเครดิตเรทติ้งเท่าไหร่ แล้วก็มีแผนที่จะขายให้กับนักลงทุนประเภทใดบ้าง

    หุ้นกู้ของบริษัท นะคะเราอ้างอิง Company เรตติ้งนะคะ ที่เรตติ้ง A

25. บริษัทตั้งเป้ารายได้ปีนี้อยู่ที่ 30,000 บาท เพราะอะไร

    พูดง่าย ๆ คือเราก็ดูโครงการที่เรามีแล้ว Forcast ยอดขายแต่ละโครงนะครับ

26. คอนโดที่เปิดตัวไป 3-4 โครงการ เมื่อปลายปีที่แล้วนะคะ มีตัวยอดขายประมาณกี่เปอร์เซ็นต์บ้าง

    ขออนุญาตไม่ตอบ เพราะถามเรื่อง Development อื่น

27. ถามว่า ต้นทุนปรับลดลง ทํา เท่ากับอัตรา กําไรในปีนี้จะดีกว่าปีที่แล้วหรือเปล่า

    อันนี้อยู่ที่ ตลาดเป็นอย่างไร

โดยสรุป ศุภาลัยยังคงมีความแข็งแกร่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าจะมีปัจจัยท้าทายหลายประการ บริษัทมีกลยุทธ์ที่ชัดเจนในการคว้าโอกาสและรับมือกับความเสี่ยง และมุ่งมั่นที่จะเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต