สรุป OPPDAY หุ้น SA

สรุป OPPDAY

SA Asset ไตรมาส 3 ปี 2568: ฝ่าวิกฤตเศรษฐกิจ สู่การเติบโตอย่างยั่งยืน

Oppday ของบริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) นำเสนอผลการดำเนินงานประจำไตรมาส 3 ปี 2568 โดยมีผู้บริหารเข้าร่วม ได้แก่ คุณสุทินนท์ มั่นคง, คุณมนเทียร ยิ่งดำนุ่น, และคุณสว่างจิต ศรีนินทา

เนื้อหาหลักในการนำเสนอครั้งนี้ประกอบด้วย Corporate Overview, Financial Highlight, Business Highlight, และช่วงถาม-ตอบ

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview)

บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) มุ่งมั่นที่จะเป็นผู้สร้างคุณค่าของผลิตภัณฑ์ บริการ และนวัตกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรอย่างยั่งยืน ภายใต้แนวคิด "สร้างกำไรให้ทุกการใช้ชีวิต" (Asset of Life) โดยมีพันธกิจในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการในระดับสากล ด้วยการดำเนินธุรกิจอย่างมีจรรยาบรรณ เพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืนทั้งด้านธรรมาภิบาล สังคม และสิ่งแวดล้อม

ในส่วนของ Executive ประกอบด้วย คุณขจรศิษย์ สิ่งสรรเสริญ (Chief Executive Officer) และคุณสุนันทา สิ่งสรรเสริญ (Co-Chief Executive Officer และ Chief Operating Officer) พร้อมด้วยทีมงานบริหารอีก 8 ท่าน

ในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา บริษัทได้รับรางวัล FIABCI Award ประจำปี 2568 (โครงการไซมิส บางเทา) และรางวัล HR Asia Award ประจำปี 2568 (Best Company to Work for in Asia) รวมถึงรางวัล Human Rights Award ประจำปี 2568 (องค์กรต้นแบบด้านสิทธิมนุษยชน ประเภทองค์กรธุรกิจขนาดใหญ่)

บริษัทจัดตั้งเมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2553 และได้เข้าสู่ตลาดหลักทรัพย์ในปี 2563 ปัจจุบันมีธุรกิจอยู่ 8 ประเภท โดยมี Core Business คือ Real Estate และ Rising Business คือ Hotel

ในไตรมาสที่ 3 บริษัทมีรายได้สะสม 2,101.83 ล้านบาท ประกอบด้วยรายได้จากอสังหาริมทรัพย์และการขาย 1,205.82 ล้านบาท, รายได้จากโรงแรม 492.25 ล้านบาท, และรายได้อื่นๆ 403.49 ล้านบาท

รายได้ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า 10.09% และลดลงจากระยะเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า 54.33% ทำให้ Net Profit ปัจจุบันอยู่ที่ 2.2% และ Net Profit สะสม 9 เดือนอยู่ที่ 5.2%

ต้นทุนการขายปัจจุบันอยู่ที่ 73.1% ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า 0.01% และลดลงจากระยะเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า 54.4% มี COGS Margin อยู่ที่ 66.3% (สะสม 9 เดือน)

ค่าใช้จ่ายในการบริหารและการดำเนินงานอยู่ที่ 23.4% ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า 33.8% และลดลงจากระยะเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า 51.95% Margin เพิ่มขึ้น 27.73% หากเทียบระยะเวลา 9 เดือนของปีก่อนหน้าและปีนี้

Net Profit Margin ปัจจุบันอยู่ที่ 2.2% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 1.1% แต่ลดลงจากระยะเวลาเดียวกันของปีที่ผ่านมา 7.8% Net Profit Margin อยู่ที่ 5.2% ลดลงจากระยะเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า 3.6% (สะสม 9 เดือน)

ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา บริษัทมีการจ่ายปันผลในทุกปี เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 30% โดยมีนโยบายการจ่ายปันผลไม่น้อยกว่า 40% ของกำไรสุทธิในงบรวม หลังหัก Corporate Income Tax และค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับกฎหมาย

ปัจจุบันบริษัทมี Asset อยู่ที่ 24,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 1.6% มี Net IBD per Equity อยู่ที่ 2.08 เท่า โดยมี Bank Limit อยู่ที่ 2.5-3 เท่า Equity อยู่ที่ 6,336.22 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 0.2% และเพิ่มขึ้นจากระยะเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า 2% Liability อยู่ที่ 17,669 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 7.3% และเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 2.2%

ปัจจุบันบริษัทมีหุ้นกู้ระยะยาวที่ Active อยู่ 19 รุ่น มูลค่า 7,304.8 ล้านบาท โดยในปี 2568 มีหุ้นกู้ที่ครบกำหนดจำนวน 6 รุ่น รวมมูลค่า 1,623.3 ล้านบาท โดย 5 รุ่นที่ผ่านมามีการจ่ายคืนตรงตามเวลา และอีก 1 รุ่นที่จะจ่ายคืนในไตรมาสที่ 4 นี้มีการเรียกชำระคืนก่อนกำหนดเรียบร้อยแล้ว

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities)

บริษัทมียอดขายในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา 812 ล้านบาท โดยเป็นคอนโดมิเนียม 450 ล้านบาท และบ้าน 362 ล้านบาท โครงการหลักที่ขายอยู่คือ Landmark @ MRT Station, เมืองบ้าน มนต์เสน่ห์, และ Siamese Home

บริษัทโอนได้ 1,163 ล้านบาท (ลดลง 58% YoY) โดยแบ่งเป็นคอนโด 797.8 ล้านบาท และ Housing 365 ล้านบาท ตัวหลักที่โอนคือ Landmark @ MRT Station

Backlog ปัจจุบัน ณ สิ้นเดือนกันยายน 2568 อยู่ที่ 3,638 ล้านบาท โดยคาดว่าจะรับรู้รายได้ใน Q4 ประมาณ 728 ล้านบาท ส่วนที่เหลือ 2,910 ล้านบาทจะอยู่ในช่วงปี 2569-2570

Project on hand ที่เป็น Ready to move มีมูลค่ารวม 20,638 ล้านบาท และโครงการที่ Pre-sale และกำลังจะโอนใน Q4 หรือ Q1 ปีหน้าอยู่ที่ 5,506 ล้านบาท โครงการที่คาดว่าจะรู้รายได้เพิ่มในช่วงปลาย Q4 และ Q1 ปีหน้าคือ Landmark @ Grand Station และ Landmark @ Kaset Station

บริษัทกำลังพัฒนา 3 โครงการ ได้แก่

1. Siamese Human Living ตรงอโศก (สุขุมวิท 16) ได้รับ EIA approve แล้ว อยู่ระหว่างขออนุญาตก่อสร้าง
2. Siamese Exclusive รัชดา ได้รับทั้ง EIA และใบอนุญาตก่อสร้างเรียบร้อยแล้ว
3. Silver Age ตั้งอยู่ตรงถนนเลียบรถไฟตลิ่งชัน รองรับกลุ่ม Senior Living กำลังขออนุญาต EIA คาดว่าจะได้รับประมาณกลางปีหน้า

3 โครงการนี้มีมูลค่ารวมประมาณ 13,000 ล้านบาท

โครงการ Siamese Bangtao (ภูเก็ต) มีมูลค่าโครงการรวม 1,700 ล้านบาท ปัจจุบันขายไปแล้วประมาณ 70% คาดว่าจะโอนประมาณช่วงปี 2570

โครงการ Landmark @ Grand Station B กำลังเรียกให้ลูกค้ามาตรวจห้อง และโครงการ Landmark @ Kaset Station (ถนนวิภาวดี ติดกับสถานีทุ่งสองห้อง) มูลค่าโครงการประมาณ 1,950 ล้านบาท ก่อสร้างใกล้เสร็จแล้ว กำลังขออนุญาตเปิดใช้อาคาร

โครงการที่ 3 คาดว่า EIA น่าจะได้ประมาณช่วงกลางปีหน้า และ Pre-sale ประมาณช่วงปลายปีหน้า มีผู้สนใจลงทะเบียนมากกว่า 400 ราย เหมาะสำหรับกลุ่ม Senior มีโรงพยาบาลศรีพัฒน์มาดูแล Medical Center

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges)

จากสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่ยังไม่ฟื้นตัว และภาระหนี้สินของครัวเรือนที่ค่อนข้างสูง ทำให้บริษัทต้องเผชิญกับความท้าทายในการกระตุ้นยอดขายและรักษาความสามารถในการทำกำไร

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation)

บริษัทใช้กลยุทธ์หลักๆ ดังนี้

1. Pricing Strategy: ปรับลดราคาพิเศษ (ล็อตพิเศษ) เพื่อดึงดูดความสนใจ
2. Financial Campaign:
   • อยู่ฟรี 24 เดือน (Siamese ช่วยผ่อน) และอัตราดอกเบี้ยต่ำ เพื่อลดภาระการผ่อนของลูกค้า เน้นไปที่โซนแนวราบ
   • Siamese Easy Home: ผ่อนตรงกับทางโครงการ ช่วยลูกค้าที่ยังไม่พร้อมผ่อนหรือกู้ขอสินเชื่อกับทางโครงการ

กลยุทธ์เหล่านี้ได้รับการตอบรับที่ดี โดยเฉพาะที่บ้านระดับราคา 3-5 ล้านบาท

Next Step (Q4): ยังคงใช้กลยุทธ์ราคาอย่างต่อเนื่อง (โครงการพร้อมอยู่) และใช้ Investment Campaign (การันตีผลตอบแทน 5% 5 ปี) โดยเน้นในกลุ่มคอนโดที่อยู่ในโซนสุขุมวิทเป็นหลัก และใช้ฐานข้อมูลลูกค้าเดิม (ลูกบ้าน, ลูกค้าซื้อ Bond, ฐานข้อมูล Siamese) ที่สนใจในการลงทุน

บริษัททำการขายอสังหาฯ ให้กับกลุ่มลูกค้าต่างชาติ (จีน, สิงคโปร์, พม่า) โดยจัด Road Show ไปต่างประเทศ และนำ Big Agent มาช่วยขาย

สำหรับธุรกิจอื่นๆ (โรงแรม, สปา, ร้านอาหาร) ใช้กลยุทธ์ Fandom Economy โดยใช้ศิลปินวง Next Тай (ศิลปินไทยและจีน) ซึ่งเป็นระดับอินเตอร์ เพื่อโปรโมทฐานลูกค้าแฟนคลับที่มีอยู่เหนียวแน่นในไทย, จีน, ไต้หวัน, และสิงคโปร์

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends)

ธุรกิจโรงแรมใน Q3 มีรายได้ 137 ล้านบาท (All Time High) ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดโรงแรมเพิ่มเมื่อปลายปีที่แล้ว ปัจจุบันมีอยู่ 6 ที่ (Operate แล้ว) จำนวนคีย์ 924 คีย์ Operate ในกลุ่มโรงแรมที่เปิดไปแล้ว (Windham กับ Ramada) อยู่ที่ประมาณ 60-85% กลุ่มที่เพิ่งเปิด (Casa และ Try) อยู่ที่ประมาณ 40-55%

โครงการโรงแรม Crowne Plaza (ติดกับ MRT Station) มีอยู่ 262 คีย์ คาดว่าจะเปิด Soft Launch ในช่วง Q3-Q4 ปี 2569

ธุรกิจอื่นๆ (อีก 6 กลุ่ม) คาดว่า Rental ในปีหน้าจะมีรายได้มากกว่า 100 ล้านบาทขึ้นไป (Rising Business อีกตัว) ส่วนธุรกิจอื่นๆ ยังคงดำเนินไปตามแผนที่วางไว้

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session) เริ่มในนาทีที่ 48:40

คำถาม: แนวโน้มผลงานในไตรมาส 4 เป็นอย่างไรบ้าง?

คำตอบ (คุณมนเทียร): รายได้น่าจะใกล้เคียงกับ Q3 ที่ผ่านมา ในทุกๆ ธุรกิจอาจมีกลุ่มโรงแรมที่เข้า High Season พอดีก็น่าจะเติบโตกว่า

คำถาม: ประเมินแนวโน้มอสังหาฯ ปี 2569 ด้วยครับ?

คำตอบ (คุณมนเทียร): หลายสำนักวิจัยบอกว่าน่าจะอีกประมาณ 1-2 ปีถึงจะฟื้น อาจมีสำนักที่มองภาพดีสุดก็น่าจะฟื้นแบบช่วงหลังปี 2569 อาจจะเป็นช่วงปลายปี ซึ่งเราก็มองภาพประมาณนั้น เตรียม Develop ไว้ ถ้าสถานการณ์ดีขึ้นก็สามารถหยิบโครงการพวกนี้ขึ้นมาทำ Pre-sale ได้ทันที บริหาร Stock ให้สอดคล้องกับยอดขายที่เป็นไปได้

คำถาม: โรงแรมในเครือ Siamese Asset ปัจจุบันมีอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) และมี RevPar เป็นอย่างไรบ้าง เทียบกับค่าเฉลี่ยตลาดเราเป็นอย่างไร?

คำตอบ: Occupancy Rate ของไตรมาสที่ 3 เริ่มฟื้นตัวจากไตรมาส 1 และ 2 อยู่ที่ประมาณเฉลี่ย 60% RevPar แตกต่างกันในแต่ละพื้นที่ โดยเฉลี่ยแล้วอยู่ที่ประมาณ 2,000-2,500 บาท Occupancy Rate ค่อนข้างที่จะทำได้ดีกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดโดยรอบเล็กน้อย ส่วน RevPar ก็ตาม Occupancy Rate ที่สูงกว่าเล็กน้อย

สรุป

ถึงแม้ SA Asset จะเผชิญกับความท้าทายจากสภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน แต่บริษัทก็ยังคงมุ่งมั่นที่จะสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน โดยใช้กลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ และมองหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์

#### หัวข้อที่ถามและคำตอบที่ผู้บริหารตอบในคลิป

1. แนวโน้ม Q4
2. แนวโน้มอสังหาฯ ปี 2569
3. Occupancy Rate โรงแรม