สรุป OPPDAY

สรุป Oppday NC Housing: กลยุทธ์การเติบโตในเศรษฐกิจผันผวน

การเติบโตในสภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอนและการเติบโตที่ช้าของอุตสาหกรรม จำเป็นต้องมีแผนที่ค่อยเป็นค่อยไป ในระยะสั้นจะเน้นการควบคุมต้นทุนและการดูแลค่าใช้จ่ายในทุกหน่วยงานและทุกองค์กร แต่ต้องไม่กระทบต่อการบริการลูกบ้านและลูกค้า ประสิทธิภาพนี้ต้องมาจากการควบคุมค่าใช้จ่ายทางด้าน SG&A และต้นทุนทางการเงิน โดยมีความตั้งใจที่จะควบคุมสัดส่วนของ Debt Equity Ratio ให้ต่ำกว่า 1 ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 0.7 กว่าๆ เป็นจุดแข็งที่ทำให้สามารถบริหารสภาพคล่องทางการเงินและสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงิน นักลงทุน และผู้ถือหุ้นในการบริหารการเติบโตต่อไป

โอกาสทางธุรกิจ

การเปิดโครงการสามารถทำได้โดยใช้ Land Bank ของบริษัท ซึ่ง NC มีความได้เปรียบในการมี Land Bank ในหลายทำเลที่อยู่ในโซนที่มี Absorption ของการซื้อขายที่อยู่อาศัยสูง ถึงแม้ว่าสถานการณ์ตลาดอาจจะมีการ Drop ลงมาบ้าง แต่ Area ที่มี Land Bank ถือว่าเป็น Area ที่มีการระบายสินค้าและมี Absorption Rate ในอัตราที่สูงระดับต้นๆ ของกรุงเทพฯ และปริมณฑล

การเปิดโครงการด้วยการใช้ Land Bank จะทำให้ใช้เงินลงทุนที่น้อยลง และไม่จำเป็นต้องเพิ่มสัดส่วนของ DE ให้สูงเกินไป ในขณะเดียวกันก็เป็นต้นทุนที่มีราคาต่ำ ทำให้สามารถ Command Margin ที่สูงได้และเป็นการปรับสภาวะ Performance ในระยะสั้นและระยะกลางได้

การบริหารเงินสดและแนวโน้มตลาด

การ Matching Fund เป็นเรื่องสำคัญ เงินสดในระยะสั้นและสภาพคล่องต้องใช้วงเงินระยะสั้น ส่วนโครงการต้องใช้วงเงินระยะยาว การบริหาร Stock ที่ไม่มากเกินไปและไม่น้อยเกินไป ต้อง Balance และจัดการ Stock ให้เพียงพอต่อการ Turn Stock เป็น Cash ซึ่งมีส่วนหนึ่งที่ Manage เรื่องสินค้าคงคลัง Inventory ให้อยู่ในส่วนของระหว่าง Work in Process ไม่เยอะเกินไปที่เงินทุนจะจม แต่ก็ไม่น้อยเกินไปที่จะสามารถ Turn Stock กลับมาเป็น Cash ได้ เมื่อตลาดซึมออกมา

สังเกตได้ว่าในช่วงหลังๆ NC มีสินค้าที่เป็นบ้านแฝดค่อนข้างเยอะ เป็นการปรับตัวสินค้าที่ลูกค้าสนใจมาเป็นบ้านเดี่ยว แต่กำลังซื้ออาจจะไม่ถึง Stock ที่มีเพิ่มในส่วนของบ้านแฝด ทั้ง Inventory และ Stock บ้านพร้อมอยู่ก็จะเพิ่มขึ้นมา ทำให้สามารถผันตัว Cash กลับมาจาก Stock ที่ได้ เป็นการบริหารสภาพคล่องในระยะสั้นได้ แต่ในระยะยาวต้องดูว่ามีการใช้วงเงินให้ถูกต้อง ต้องดูเรื่องของ Operate และ Project Loan ปัจจุบัน NC มีการเปิดโครงการอย่างต่อเนื่องและใช้ Project Loan ของพันธมิตรที่เป็นสถาบันการเงินที่ให้การสนับสนุนด้วยดีตลอดมา และยังมีความสนใจที่เข้ามาติดต่ออยู่เรื่อยๆ ว่าพร้อมที่จะให้เชื่อต่อเนื่องกับบริษัทต่อไป

บริษัทมองแนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดในปีนี้ว่าอาจจะยังค่อยเป็นค่อยไป แม้ว่าไตรมาส 4 ปีที่แล้วอาจจะเป็นสถานการณ์ที่ท้าทาย แต่เชื่อว่าทุกค่ายจะได้รับผลกระทบใกล้เคียงกัน ในต้นปีนี้ก็ยังรู้สึกว่ายังค่อยเป็นค่อยไปอยู่ ปีนี้วางแผนที่จะเปิดโครงการเพิ่มขึ้น แต่ก็ยังต้องมีความระมัดระวังอยู่ การฟื้นตัวอาจจะต้องดูที่ GDP Growth ของประเทศ มีความคาดหวังว่าจะมีการใช้จ่ายภาครัฐตามแผนงานเสริมจากปีที่แล้วที่อาจจะใช้ได้ไม่เต็ม รวมถึงการท่องเที่ยวที่มีการปรับตัวดีขึ้นในช่วงปีที่แล้ว หวังว่าปีนี้จะมีการส่งเสริมให้มีการใช้จ่ายเพิ่มขึ้นด้วยจากการที่การท่องเที่ยวดีขึ้น อาจจะภาคธุรกิจดีขึ้น แต่ทั้งหมดทั้งปวงต้องอยู่ที่วงเงินที่ทางธนาคารจะปล่อย หรือมาตรการนโยบายในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์จะเป็นอย่างไร ซึ่งอาจจะเป็นปัจจัยที่ท้าทายอยู่ เพราะสถาบันการเงินก็ยังอาจจะมีความระมัดระวังที่ไม่ต้องการให้อัตราหนี้เสียของธนาคารสูงขึ้น ทำให้ Credit Rate ของการปล่อยสินเชื่อยังอยู่ในอัตราที่สูงอยู่ อาจจะเป็นปัจจัยเชิงลบที่ต่อเนื่องมาในปีนี้ แต่ก็อาจจะมีสัญญาณบวกอยู่บ้างจากอัตราดอกเบี้ยที่มีการลดลงในไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมา หวังว่าในปีนี้อาจจะยังมีแนวโน้มที่จะมีการลดอัตราดอกเบี้ย ซึ่งจะช่วยทั้งผู้บริโภคในการซื้อบ้านผ่อนบ้าน และในเรื่องของต้นทุนของผู้ประกอบการด้วย

การฟื้นตัวของปีนี้เชื่อว่าอาจจะยังเป็นค่อยเป็นค่อยไป

แผนการปรับเปลี่ยนการลงทุน

ตั้งใจที่จะนำเอา Land Bank ใน Area ที่มี Absorption สูง ใน Area ที่บริษัทมีผลประกอบการต่อเนื่องมา 30 กว่าปี มีฐานลูกค้าที่มั่นคง นั่นคือกรุงเทพฯ โซนเหนือ มีแผนเปิดโครงการปีนี้ 3 โครงการในย่านนี้ เป็นการใช้ Land Bank ที่มีต้นทุนที่สะสมมาค่อนข้างต่ำ น่าจะทำให้ผลประกอบการหรือกำไรในอนาคตอันใกล้และอันไกลน่าจะเป็นเชิงบวกค่อนข้างมาก

จุดสำคัญคือการวิเคราะห์และทำ Research กับกลุ่มลูกบ้านและลูกค้าในยุคปัจจุบันว่าพฤติกรรมของลูกค้าที่ซื้อบ้านในปัจจุบันและอนาคตมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร ส่วนหนึ่งโครงการที่เปิดอยู่ อาจจะมีการปรับ Size บ้านให้เล็กลง มีการเปลี่ยนแบบบ้าน การที่ NC มีการทำโครงการที่เป็นแนวราบเยอะ ทำให้มีการใช้เงินทุนที่ Flexible ที่สุด ในขณะเดียวกันก็สามารถมีความสามารถในการปรับเปลี่ยนสินค้าตามสภาวะตลาดได้อย่างพอสมควร กลยุทธ์เรื่องสินค้า กลยุทธ์ด้านการเงิน กลยุทธ์ที่การบริหารต้นทุน จะเป็นปัจจัยที่จะทำให้ NC ผ่านพ้นช่วงภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนไปได้อย่างราบรื่น เรื่องของการเงินเป็นเรื่องสำคัญ และการมอง Land Bank ใน Area นี้ ทั้งในสนามกอล์ฟธัญญะ กอล์ฟคลับ และในทาวน์ชิปบ้านฟ้าปิยรมย์ รอบๆ วันนี้ได้ขยาย Portfolio ไปสู่โซนปทุมธานีและโซนทางนครปฐม ซึ่งเป็น Area ที่มีสัดส่วนการ Absorption ของตลาดค่อนข้างสูง อยู่ในเกณฑ์ที่สูงที่สุดของอันดับรอบปริมณฑล คือโซนกรุงเทพฯ โซนเหนือ ทางฝั่งรังสิต คลองหลวง ธัญบุรี ลำลูกกา ทางฝั่งบางบัวทอง ทางฝั่งนครปฐม ซึ่งอันนี้น่าจะเป็นแนวทางต่อเนื่องสำหรับในปีนี้

โครงการใหม่และการบริหารหนี้สิน

ปัจจุบัน NC เปิดอยู่ 14 โครงการ มูลค่า 12,000 กว่าล้านบาท มี Inventory ประมาณครึ่งหนึ่ง ก็คือขายไปแล้วประมาณครึ่งหนึ่ง ที่อยู่ประมาณ 8,000 กว่าล้านบาท ก็จะเป็นสินค้าที่เป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝดเยอะ ทาวน์เฮ้าส์ส่วนหนึ่ง ปัจจุบันทาวน์เฮ้าส์ก็จะมีที่กรุงเทพฯ โซนเหนือ และก็โซนนครปฐม ปีที่แล้วเปิดไป 2 โครงการ โครงการหนึ่งจะอยู่กรุงเทพฯ โซนเหนือ กรุงเทพฯ โซนเหนือจะมีเนอร่าอยู่ 3 โครงการ บ้านฟ้า เนอร่า จะเป็นบ้านแฝดที่อยู่ลำคลอง 2 ที่อยู่ตรงคลอง 5 ลำลูกกา ทางวงแหวน และก็ทางวง 7 เป็นการเปิดเพื่อมารองรับโครงการในทาวน์ชิปก่อนหน้านี้ที่มีทยอยหมดไป จะเปิดในทาวน์ชิปนี้เพิ่มในปีนี้ด้วย ส่วนปีที่แล้วก็มีการเปิดที่บ้านฟ้ากรินเนอรี่ แกรนด์ทาวนี่ ที่เพชรเกษมสาย 5 2 โครงการ และปีนี้คาดว่าจะมี การเปิด 5 โครงการ ประมาณ 3,000 ล้านบาท 3 โครงการที่อยู่กรุงเทพฯ โซนเหนือ แล้วก็คาดว่าอาจจะมีการเปิดโครงการหนึ่งที่ทางพัทยา และก็อาจจะมีที่เชียงใหม่ด้วย

สัดส่วนของ DE Ratio ของบริษัทอยู่ที่ 0.77 เท่า ถือว่าเป็นจุดแข็งของบริษัท ในระหว่างที่พยายามจะเติบโต พยายามที่จะขยาย แต่ยังคงไว้ซึ่งความ Conservative ด้านการเงิน ทำให้ Fixed Cost และการบริหารค่าใช้จ่ายมีผลกระทบจำกัด ทำให้สามารถบริหารความเสี่ยงได้ดี การดูแลสภาพคล่องก็สามารถทำได้ด้วยดีในปีที่ผ่านมา หวังว่าตรงนี้จะขยายต่อไป แต่ก็จะขยายอย่างระมัดระวัง จะ Monitor ความเป็นไปของเศรษฐกิจและกำลังซื้ออย่างใกล้ชิด ภาระหนี้สินที่อยู่ในปัจจุบันถือว่าเป็นสิ่งสำคัญ กลยุทธ์ด้านการเงินยังเป็นส่วนสำคัญของการบริหารธุรกิจในปีต่อไป

ในช่วงท้ายของการประชุม ผู้บริหารได้กล่าวขอบคุณนักลงทุน ผู้ถือหุ้น และนักวิเคราะห์ที่ให้การติดตามข่าวสารของ NC Housing ตลอดมา

ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [ระบุเวลาที่เริ่ม Q&A ด้วย นาทีที่เท่าไหร่] ยังไม่พบช่วงถาม-ตอบในเนื้อหา