บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

GVREIT ไตรมาสแรกปีงบประมาณ พ.ศ. 2569 เติบโตเหนือคาด จากฐานรายได้แข็งแกร่งและกลยุทธ์ AEI ที่ยังคงยั่งยืน

ในช่วงไตรมาสแรกของปีงบประมาณ พ.ศ. 2569 (ค.ศ. 2026) หุ้น GVREIT เริ่มต้นด้วยพลังงานที่ไม่ธรรมดา โดยรายงานรายได้รวมทั้งหมด **271.5 ล้านบาท** ขณะที่กำไรสุทธิเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ **165.0 ล้านบาท** และกำไรจากการดำเนินงาน (EBIT / Core Profit) อยู่ที่ **168.0 ล้านบาท** — ตัวเลขที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพการบริหารทรัพย์สินได้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะในอาคาร Park Venture และ Sukhumvit Square ซึ่งเป็นศูนย์กลางของการเติบโตทางธุรกิจของบริษัท

อัตราการเช่ารวมของทรัพย์สินทั้งสองอาคารอยู่ที่ระดับ **84.0%** แม้จะมีแรงกดดันจากผู้เช่ารายใหญ่บางรายใน Sukhumvit Square ต้องเปลี่ยนแปลงแผนการใช้งาน โดยเฉพาะผู้เช่าจากสหรัฐอเมริกาในอุตสาหกรรม Consumer Products ที่ย้ายออกจากอาคารไปยังสถานที่อื่นในช่วงคิวหนึ่งสองหก ส่งผลให้อัตราการเช่าชั่วคราวลดลงแต่ไม่กระทบต่อภาพรวมโดยรวม

"กลยุทธ์ Asset Enhancement Initiative (AEI) ปี 2567 สำเร็จสิ้นเชิงแล้ว และกลายเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่ช่วยยกระดับประสบการณ์ผู้เช่าและรักษาอัตราการเช่าไว้ได้อย่างมั่นคง"

GVREIT ยังคงรักษาระดับผลตอบแทนจากการดำเนินงาน (Rental Yield) เฉลี่ยที่ระดับ **7.7%** จาก Core Profit โดยไม่มีรายได้พิเศษจากกิจกรรมเสริมหรือแหล่งอื่นนอกเหนือจากสิทธิเช่าอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้อัตราผลตอบแทนจากการจ่ายปันผล (DPU) อยู่ที่ **7.70 บาทต่อหน่วย** — ซึ่งอยู่ในเกณฑ์ขั้นต่ำของกรต. และยังคงดึงดูดนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับความมั่นคงทางการเงิน

มูลค่าทรัพย์สินรวม (Net Asset) ของบริษัทอยู่ที่ประมาณ **8,295 ล้านบาท** โดยมูลค่าตลาดรวมอาคาร Park Venture และ Sukhumvit Square เท่ากับ **54,990 ล้านบาท** — แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของทรัพย์สินในทำเลพรีเมียมที่ยังคงดึงดูดผู้เช่ารายใหญ่จากหลากหลายอุตสาหกรรม

"การปรับปรุงโครงสร้างและเทคโนโลยีในปี 2567 เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่ช่วยให้ GVREIT ยังคงรักษาฐานรายได้และศักยภาพการเติบโตได้อย่างมั่นคง"

แม้จะมีแรงกดดันจากอาคารระดับ B และ C ในทำเลใกล้เคียง โดยเฉพาะแนวถนนวิทยุ แต่ GVREIT ยังคงรักษาอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของอาคาร Park Venture (สำนักงาน) เท่ากับ **1,130 บาทต่อตารางเมตร** และยังมีผู้เช่าใหม่เข้ามาอย่างต่อเนื่องจากอุตสาหกรรมหลากหลาย เช่น Retail, Tech Startup และ HealthTech

ในระยะสั้น (1–2 ปี) กองทุนตั้งเป้าหมายให้อัตราการเช่ารวมเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ **85%** โดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3–4 พ.ศ. 2569 และรักษาระดับ DPU ไว้ที่ **7.7–8.0 บาทต่อหน่วย** ในปีงบประมาณนี้

"GVREIT ยังคงมั่นคงในฐานรายได้และศักยภาพการเติบโตระยะยาว โดยเฉพาะจากการปรับปรุงโครงสร้างและเทคโนโลยีในปี 2567"

แต่ผู้เชี่ยวชาญก็เตือนภัยว่า การเปลี่ยนแปลงแผนการใช้งานของผู้เช่ารายใหญ่ใน Sukhumvit Square และความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยนโยบายหากลดลงอย่างต่อเนื่องอาจส่งผลต่อแผน refinance หนี้สินประเภท Bullet Bond มูลค่าประมาณ **2,000 ล้านบาท** ที่ครบกำหนดในปี 2570

GVREIT ก็ยังคงไม่เปิดเผยรายละเอียดเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับแผน refinance และการจัดสรรปันผลรายปี แต่แสดงความชัดเจนว่ากำลังพิจารณาจัดสรรให้สอดคล้องกับแผนชำระหนี้ โดยเน้นรักษาสภาพคล่องของกองทุนไว้เป็นอันดับแรก

เจาะประเด็นร้อน (Q&A)

• มีแผน Asset Enhancement (AEI) รอบใหม่ไหมในอนาคต? — ปัจจุบันยังไม่มีแผน AEI ในระยะสั้น โดยเชื่อว่าทรัพย์สินหลักทั้งสองอาคารมีศักยภาพแข่งขันได้ดีจากการปรับปรุงโครงสร้างและเทคโนโลยีในปี 2567
• อัตราการเช่าของ Sukhumvit Square อยู่ที่ 80% มีสาเหตุหลักมาจากอะไร? — อัตราไม่สะท้อนภาพรวมความสามารถในการแข่งขันแต่เกิดจากเหตุการณ์เฉพาะราย เช่น การเปลี่ยนแปลงแผนการใช้งานของผู้เช่ารายใหญ่
• มีแนวโน้มอัตราค่าเช่าปรับตัวขึ้นไหมในปี 2567–2568? — จากการวิเคราะห์ Expirely Profile อัตราค่าเช่าคาดว่าจะรักษาระดับเดิมไว้ได้ โดยเฉพาะในอาคารสำนักงานและ Retail
• มีผู้เช่ารายใหม่เข้ามาใน Sukhumvit Square เหรือไม่? — มีผู้เช่าใหม่หลายรายจากอุตสาหกรรมหลากหลาย เช่น Retail, Consumer Products และ Tech Startup ที่สนใจเติมเต็มพื้นที่ว่างหลังการเปลี่ยนแปลงแผนการใช้งาน
• มีแผน refinance กับหนี้สิน Bullet Bond มูลค่า ~2,000 ล้านบาทไหม? — มีการพูดคุยเรื่อง refinance โดยต้องพิจารณาอัตราดอกเบี้ยนโยบายและโครงสร้างหนี้รวม เพื่อหาจุด Optimal ในการชำระคืน
• อัตราค่าเช่าเฉลี่ยอาคาร Park Venture เท่าใด? — เท่ากับ **1,130 บาทต่อตารางเมตร** ในไตรมาสที่ 1 พ.ศ. 2569
• มีแผนจ่ายปันผลรายปีตามแผนการชำระหนี้หรือไม่? — กำลังพิจารณาจัดสรรให้สอดคล้องกับแผนการชำระหนี้ โดยเน้นรักษาสภาพคล่องของกองทุนไว้ก่อน
• มีผู้เช่ารายใหญ่ย้ายออกจาก Sukhumvit Square หรือไม่? — มีผู้เช่าจากสหรัฐอเมริกา (Consumer Products) ต้องย้ายไปยังอาคารอื่น โดยเฉพาะในช่วงคิวหนึ่งสองหก
• มูลค่าทรัพย์สินรวมของ GVREIT ในไตรมาสนี้อยู่ที่เท่าใด? — เท่ากับประมาณ **8,295 ล้านบาท**