สรุป OPPDAY หุ้น QHHRREIT
Oppday
สรุป OPPDAY
โอเคครับ เริ่มเลยนะครับ
สรุป Oppday QHHRREIT: โอกาสทองของผู้ถือหน่วย กับอนาคตที่เติบโต ปี 2568
สวัสดีครับ วันนี้ทาง Quality House Hotel and Resident หรือ QHHRREIT จะขอนำเสนอภาพรวมของกองทรัสต์ รวมถึงผลการดำเนินงานในไตรมาส 3 ครับ
ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview)
กอง QHHRREIT เป็นกองทุนที่ลงทุนในทรัพย์สินประเภทโรงแรมและ Service Apartment เป็นกองรีทประเภทโรงแรมที่มีทั้ง Freehold และ Leasehold โดยเป็น Freehold คิดเป็น 76% Leasehold 24% อายุ Well คงเหลือ 25 ปี ทรัพย์สินทั้งหมดในกองทุนประกอบด้วย 4 asset ได้แก่:
- Center Point Plus ประตูน้ำ
- Center Point สุขุมวิท 10
- Center Point ชิดลม
- Center Point Plus สีลม
มีจำนวนห้องทั้งหมด 884 ห้อง มี Trustee เป็น บลจ.ไทยพาณิชย์ และมี Reit Manager เป็น บลจ. Land and House ผู้เช่าช่วงคือ บริษัท Center Point Hospitality และผู้บริหารโรงแรมคือ บริษัท QH International
กองทรัสต์ QHHRREIT เดิมเป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เริ่มตั้งแต่ปี 2555 โดย ณ ตอนเริ่มต้นมีทรัพย์สินอยู่ 3 ชิ้น ได้แก่ Center Point ประตูน้ำ, สุขุมวิท 10 และชิดลม ต่อมาในปี 2567 มีการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทรัสต์ และมีการเพิ่มทุนครั้งที่ 1 โดยการเพิ่มทุนโครงการ Center Point สีลม เข้ามา และ Rebranding ตัวสีลม จากเดิม Center Point เป็น Center Point Plus
ในปี 2569 มีแผนเพิ่มทุนครั้งที่ 2 โดยการต่อสัญญาเช่ากับทางสำนักงานพระคลังข้างที่ โดยเป็นการต่อสัญญาเช่าของโครงการชิดลมออกไปอีก 30 ปี
โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities)
จุดเด่นของกอง QHHRREIT ได้แก่ ผลการดำเนินงานที่ดี โดยมี Occupancy Rate อยู่ที่ 80-90% บางโครงการขึ้นไปถึง 94% ในไตรมาส 3 ปีนี้ เป็นโครงการที่มี Freehold ในกรุงเทพฯ คิดเป็น 76% มีโอกาสเติบโตในอนาคตโดยการเพิ่มทุน รวมถึงมีผู้บริหารโรงแรมที่มีความชำนาญและประสบการณ์
สถานการณ์การท่องเที่ยวมีแนวโน้มดีขึ้น โดยในปี 2561-62 ก่อนเกิด Covid มีนักท่องเที่ยวเข้ามาเกือบ 40 ล้านคน ภายหลัง Covid นักท่องเที่ยวค่อยๆ กลับมา ในปี 2566 อยู่ที่ 28 ล้านคน และปี 2567 อยู่ที่ 36 ล้านคน
ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges)
แม้ว่านักท่องเที่ยวจะกลับมามากขึ้น แต่เหตุการณ์แผ่นดินไหวในช่วงปลายมีนาคมที่ผ่านมา ส่งผลกระทบกับจำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาในไทย ประกอบกับสภาพเศรษฐกิจและสงครามกัมพูชา ส่งผลให้นักท่องเที่ยว 9 เดือนแรกลดลงอยู่ที่ 24 ล้านคน ลดลงกว่าที่คาดการณ์ไว้ที่ 40 ล้านคน
วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation)
บริษัทมีการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงโฉมโครงการ ทำให้ ADR มีการเติบโตเพิ่มขึ้น 15-20% ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ต่างๆ ได้เป็นอย่างดี ขยายตลาดไปยัง Middle East และยุโรปมากขึ้น เพื่อชดเชยนักท่องเที่ยวจีนที่ลดลง
แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends)
กองทรัสต์มีแผนที่จะต่อสัญญาเช่าโครงการชิดลมกับทางสำนักงานพระคลังข้างที่ออกไปอีก 30 ปี โดยมีมูลค่าการลงทุนอยู่ที่ 1,233.5 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าราคาประเมินต่ำสุด 6.1% ภายหลังจากการเพิ่มทุน สัดส่วนของ Well จะปรับเปลี่ยนไปเล็กน้อย โดย Leasehold จะเพิ่มขึ้นเป็น 36% และ Freehold จะเหลือ 64% ทำให้กองทรัสต์มี Well เพิ่มขึ้นจาก 27 ปี เป็นเกือบ 29 ปี
Total Asset เองจะปรับเพิ่มขึ้นมาจากเดิมที่ 5,800 ล้านบาท เป็นเกือบ 7,000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 22.5% รายได้และกำไรเองก็จะปรับเพิ่มขึ้นมา โดยรายได้จะปรับเพิ่มขึ้น 26% และกำไรจะปรับเพิ่มขึ้น 27% ส่งผลให้ DPU ที่จ่ายให้ผู้ถือหน่วยปรับเพิ่มขึ้นจาก 0.67 บาท เป็น 0.74 บาท หรือเพิ่มขึ้น 0.07 บาทต่อหน่วย
ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session) [เริ่ม Q&A นาทีที่ 39:00]
- อัตราเงินปันผลจะยั่งยืนหรือไม่? ในสถานการณ์ปกติ กองทุนมีการตั้งสมมติฐานการเติบโตของ RevPar หรือ ADR ที่ 3-4%
- แผนการจ่ายคืนเงินต้น? กองทุนคุยกับธนาคารล่วงหน้า 1-2 ปี ว่าจะมีแผนการจ่ายคืนเงินต้นอย่างไร พิจารณาอัตราดอกเบี้ยว่าเป็นขาขึ้นหรือขาลง รวมถึงโครงสร้างเงินทุนของกองทุน
- กำไรเพิ่มขึ้นหลังปรับปรุงสุขุมวิทซอย 10? อ้างอิงจากโครงการอื่นที่ปรับปรุงแล้ว คาดว่าจะปรับเพิ่มค่าห้องได้ 15-20%
- โรงแรมที่ปรับปรุงเหลือที่ใด? ตอนนี้เหลือสุขุมวิท 10 โดยปีนี้จะมีการปรับปรุงส่วนอาคาร เฟส 2 แล้วจะแล้วเสร็จสิ้นปี ใช้เงินลงทุนประมาณร้อยกว่าล้าน
- ปรับปรุงทรัพย์สินแล้วจะปันผล 80-90% ได้หรือไม่? ถ้ากองทุนปรับปรุงเสร็จเรียบร้อยแล้ว ต้องจ่ายเงินปันผลออกมาที่ 90% ของกำไรสุทธิปรับปรุงแล้วตามกฎของ กลต.
- แผนเพิ่มทุนเต็มจำนวน? ขึ้นอยู่กับสถานการณ์เศรษฐกิจ ตลาดหุ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อราคาหุ้นของกอง QHHRREIT
- นักท่องเที่ยวจีนหายไปกระทบโรงแรม? นักท่องเที่ยวที่เข้าพักส่วนใหญ่เป็นเอเชีย แต่ส่วนใหญ่อันดับ 1 คือสิงคโปร์ ไม่ใช่จีน
- ปรับเป็น Center Point Plus แล้ว RevPar เพิ่มขึ้นกี่เปอร์เซ็นต์? เพิ่มขึ้นประมาณ 15-20%
- แผนการลงทุน Renovate โรงแรมใน 2-3 ปีข้างหน้า? ตอนนี้เหลือโครงการสุขุมวิท 10 ที่กำลังปรับปรุงอยู่ ของชิดลมเอง ภายหลังจากการเพิ่มทุนแล้ว จะมีแผนในการ Renovate อีกประมาณ 2 ปีข้างหน้า
- Renovate ครบ 4 อาคารเสร็จเมื่อไหร่ และจะมีโอกาสที่ DPU จะเพิ่มขึ้นหรือไม่ และต้องจ่ายหนี้เงินกู้ก่อน? มีโอกาส แต่เท่าไหร่ต้องรอติดตาม ส่วนการจ่ายเงินกู้มีแผนที่จะชำระคืนในทุกๆ ปี
- ค่าเปคปกติที่ไม่มี Renovate อยู่ปีละเท่าไหร่สำหรับ 4 อาคาร? ประมาณ 2% ของรายได้
- ทำไมไตรมาส 3 QHHRREIT ทำ Occupancy Rate สูงมาก? เป็นเพราะกลยุทธ์ในการบริหารโรงแรมของผู้บริหาร ที่เน้นไปที่ Occupancy Rate ก่อน
- เพิ่มทุน RO จะประกาศประมาณช่วงไหน? น่าจะช่วงประมาณมกราคม-กุมภาพันธ์ปีหน้า
- ได้ประโยชน์จากโครงการเที่ยวคนละครึ่ง? มีเข้า ร่วม แต่ยังไม่ได้ส่งผลอย่างมีนัยสำคัญ
- Center Point พัทยาผลประกอบการเป็นอย่างไร? ยังไม่ทราบผลประกอบการ เพราะยังไม่ได้ศึกษา
- สุขุมวิท 10 จะมีรีแบรนด์เป็น Center Point Plus? กำลังดูอยู่ คิดว่ามีการรีแบรนด์ หลัง Renovate เสร็จ
- Renovation ใช้งบส่วนไหนทำ? เงินกู้ยืม
- หลัง Renovate แล้ว Maintenance ปกติ? ประมาณร้อยละ 2% ของรายได้
- ทำ Renovate เสร็จ สามารถขึ้นค่าห้องได้? ประมาณ 1,000 บาท หรือคิดเป็นประมาณ 15-20%
- Major Renovation ของ QHHRREIT คาดว่าจะมีรอบทุกกี่ปี? โดยปกติโรงแรมจะมี Renovate ใหญ่ๆ ประมาณ 10 ปี
- ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยจ่าย? 4% กว่าๆ ไม่มากไปกว่าเดิม
- การขึ้นเงินกู้จะกระทบจ่ายเงินปันผล? ปกติการจ่ายเงินปันผลต้องจ่ายไม่น้อยกว่า 90%
- มีโอกาสที่ QHR จะไม่เพิ่มทุนเต็มจำนวนสิทธิ์? ขึ้นอยู่กับนักลงทุนว่าอยากจะจองเกินสิทธิ์กันหรือเปล่า
- ความเสี่ยงที่บริษัทกังวล? ปัจจัยที่เราไม่สามารถคาดการณ์และควบคุมได้ อย่างเช่นแผ่นดินไหว
- ดอกเบี้ยลงดีกับเรา? ดีกับเราครับ
- ปีหน้าปันผลได้ 74 สตางค์ หากต้องเลื่อนทยอยคืนเงินต้น จำนวนปันผลจะลด? ปันผลที่เราคาดการณ์ตาม per forma จะมีการรวมคำนวณเรื่อง forecast เรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆ อยู่แล้ว รวมถึงการคืนเงินต้นด้วย
- เพิ่มทุนปี 2569 แปลว่า Center Point ชิดลมจะเริ่ม Renovate ปี 2571-72? ประมาณนั้นครับ
- สอบถามปี 2571 เริ่มจ่ายเงินกู้ 860 ล้านบาท จะจัดสรรเงินอย่างไร? ถ้าเป็นจ่ายคืนเงินกู้ยืม เราจะมีแผนที่ตกลงกับทางธนาคารอยู่แล้ว
โดยสรุป QHHRREIT ยังคงเป็นกองทรัสต์ที่น่าสนใจ ด้วยผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งและโอกาสในการเติบโตในอนาคต ผู้บริหารมีความมุ่งมั่นที่จะสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหน่วย แม้จะมีความท้าทายจากปัจจัยภายนอกต่างๆ แต่ก็มีการวางแผนและปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความเสี่ยงเหล่านั้นอย่างรอบคอบ