สรุป Opportunity Day

📅 ข้อมูลสำคัญ:
- OPPDAY: Q1 ปี พ.ศ. 2569 (ค.ศ. 2026)
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2569 / ค.ศ. 2026
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025

---

### 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

LHHOTEL เป็นกองทรัสต์ที่ลงทุนในหุ้นส่วนการเช่าอสังหาริมทรัพย์โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เทอร์มินอล 21 และโครงการอื่น ๆ ในกรุงเทพฯ และพัทยา โดยมีโครงสร้างพอร์ตที่กระจายอย่างชัดเจนในภูมิภาคกรุงเทพ (55%) และพัทยา (45%) พร้อมศักยภาพในการเติบโตจากโครงการใหม่ ๆ เช่น แกนซินดาพลอย สุรวงศ์ เป็นต้น

บริษัทเน้นย้ำถึงความมั่นคงทางธุรกิจผ่านการบริหารจัดการหนี้สินอย่างระมัดระวัง โดยมีอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์ (Debt-to-Asset Ratio) อยู่ที่ประมาณ 43% ในไตรมาสสามเดือนมีนาคม 2569 และยังคงรักษาระดับกระแสเงินสดเพื่อรองรับการจ่ายปันผลอย่างต่อเนื่อง

ในภาพรวมของผลประกอบการงวดไตรมาสหนึ่งปีนี้ มีแนวโน้มรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน โดยเฉพาะจากผลกระทบของเหตุการณ์ภายนอก เช่น แผ่นดินไหวในช่วงเดือนมีนาคม 2568 และสงครามอิหร่านในเดือนกุมภาพันธ์ 2569 ซึ่งส่งผลให้พฤติกรรมการเดินทางของนักท่องเที่ยวเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มตะวันออกกลางและเอเชียกลาง

จุดเปลี่ยนสำคัญ: การปรับโครงสร้างค่าเช่าใหม่ให้สอดคล้องกับภาพรวมตลาด โดยเพิ่มอัตราค่าเช่าแปรผันจากเดิมที่ 85% เป็น 90% เพื่อเสริมผลตอบแทนให้กับนักลงทุนในระยะยาว โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับสภาพการณ์เศรษฐกิจโลกที่ยังไม่คงที่

---

### 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญเชิงประเด็น (Performance & KPI Trends)

#### 🔹 ทิศทางรายได้และกำไร
- รายได้รวม: มีแนวโน้มลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน โดยในไตรมาสหนึ่งปี 2569 รายได้รวมอยู่ที่ 1,933 ล้านบาท (ลดลง 4% จากไตรมาสหนึ่งปี 2568)
- สาเหตุหลัก:
- การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการเดินทางของนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะกลุ่มตะวันออกกลางและเอเชียกลางที่ลดการจองระยะยาวหลังจากเหตุการณ์สงครามอิหร่าน และแผ่นดินไหวในกรุงเทพฯ
- การปรับลดค่าห้องพัก (ADR) จากช่วงหลังเหตุแผ่นดินไหวในปี 2568 ส่งผลให้รายได้ต่ำลงอย่างต่อเนื่อง
- นักท่องเที่ยวจีนเริ่มกลับมาเพิ่มขึ้นแต่ยังไม่สามารถฟื้นคืน ADR เดิมได้

#### 🔹 ประเด็นดัชนีชี้วัด (Key KPIs)
| ตัวชี้วัด | Q1 2569 | Q1 2568 | การเปลี่ยนแปลง | ความคิดเห็น |
|----------|--------|--------|----------------|------------|
| Occupancy Rate กรุงเทพ | 86% | 82% | เพิ่มขึ้น | ดีกว่าเดิมจากภาพรวมตลาดแต่มีแรงกดดันจากกลุ่มลูกค้าตะวันออกกลาง |
| Occupancy Rate พัทยา | 88% | 91% | ลดลง | มีแนวโน้มปรับตัวช้ากว่ากรุงเทพ เนื่องจากยังไม่มีภาพรวมการฟื้นตัวของกลุ่มจีนและเกาหลี |
| AI (Average Income) กรุงเทพ | 4,789 บาท | 5,817 บาท | ลดลง | ส่งผลให้รายได้รวมลดลงอย่างชัดเจน |
| AI พัทยา | 440,700 บาท | 519,000 บาท | ลดลง | เนื่องจากกลุ่มลูกค้าจีนและไทยยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ |
| Net Investment Income (NII) | ~432 ล้านบาท | ~468 ล้านบาท | ลดลง | มีผลจากรายได้น้อยลงและค่าใช้จ่ายด้านดอกเบี้ยลดลงอย่างชัดเจน |

#### 🔹 การวิเคราะห์คุณภาพกำไร (Core vs Non-Core)
- รายได้หลักมาจากธุรกิจหลัก (Core Business): ส่วนใหญ่เกิดจากอัตรากำไรขั้นต้นจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในโครงการโรงแรมที่มีอายุคงเหลืออยู่ที่ประมาณ 14–12 ปี
- ไม่มีกำไร/ขาดทุนจากรายการพิเศษ: เช่น การขายสินทรัพย์หรือกำไรจากอัตราแลกเปลี่ยน
- การจ่ายเงินปันผล: เฉลี่ยงบประมาณปี 2569 ไว้ที่ 0.295 บาทต่อหน่วย โดยมีแผนจ่ายในวันที่ 12 มิถุนายน 2569

---

### 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

#### 🔹 ปัจจัยภายใน
- กลยุทธ์ที่ได้ผล:
- การบริหารจัดการหนี้สินอย่างระมัดระวัง โดยมีแผนทยอยชำระคืนเงินกู้จากโครงการที่ครบกำหนดในปี 2568
- การปรับโครงสร้างค่าเช่าใหม่ให้สอดคล้องกับภาพรวมตลาด เพื่อเพิ่มผลตอบแทนให้นักลงทุนในระยะยาว
- ปัญหาที่กำลังแก้ไข:
- การลดลงของรายได้จากการจองล่วงหน้าจากนักท่องเที่ยวตะวันออกกลางและเอเชียกลาง

#### 🔹 ปัจจัยภายนอก
- เศรษฐกิจมหภาค:
- สงครามอิหร่านในเดือนกุมภาพันธ์ 2569 ส่งผลให้การเดินทางของนักท่องเที่ยวตะวันออกกลางลดลงอย่างมาก
- ค่าเงินไทยอ่อนตัวเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐฯ ส่งผลให้กลุ่มนักท่องเที่ยวจากสหรัฐฯ เพิ่มขึ้นแต่ไม่สามารถฟื้นคืน ADR เดิมได้
- นโยบายรัฐ:
- การปรับปรุงมาตรการเก็บภาษีขาออกสนามบินส่งผลให้ต้นทุนเดินทางของนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น
- คู่แข่ง:
- โรงแรมในพื้นที่ใกล้เคียงเช่น เทอร์มินอลยี่สิบเอ็ด พัทยา มีการแข่งขันด้านราคาห้องพักอย่างเข้มข้น

---

### 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

Q: ปี 2569 กองมีแผนบริหารการชำระหนี้อย่างไร โดยเฉพาะกรณีที่ผลประกอบการดีเกินคาดจนต้องสำรองเงินเพิ่ม?
A: กองมีแผนทยอยชำระคืนเงินกู้จากโครงการที่ครบกำหนดในปี 2568 โดยมีเงินสดคงเหลือประมาณ 400 ล้านบาท เพื่อใช้ชำระหนี้ โดยจะพิจารณาสำรองเพิ่มเติมหากผลประกอบการดีกว่าคาดอย่างชัดเจน และต้องประเมินร่วมกับกระแสเงินสดและสภาพคล่องของกอง

Q: มีแผนเจรจาปรับลดภาระดอกเบี้ยหรือคืนเงินกู้ในปี 2569 หรือไม่?
A: กองมีการพิจารณาเจรจาเรื่องการชำระคืนเงินกู้สำหรับวงเงินเทอร์มินัลยี่สิบเอ็ดและรัฐอำริต โดยมุ่งลดอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำลงเพื่อลดภาระดอกเบี้ยในระยะยาว

Q: หากดอกเบี้ยหรือ MLR ลดลงในปี 2569 กองจะได้รับผลประโยชน์ทันทีหรือไม่?
A: กองมีสัญญาเงินกู้ส่วนใหญ่เป็นโฟนเลน (Floating Rate) ดังนั้นหากอัตราดอกเบี้ยลดลง จะได้รับผลประโยชน์โดยตรงตั้งแต่ไตรมาสนี้

Q: การปรับโครงสร้างค่าเช่าใหม่มีผลต่อ DPU และ NAV เท่าใด?
A: โครงสร้างค่าเช่าใหม่จะปรับเพิ่มจากเดิมที่ 85% เป็น 90% โดยเฉพาะสำหรับค่าเช่าแปรผัน ส่งผลให้ภาพรวม DPU เพิ่มขึ้นหากภาพรวม performance ไม่เปลี่ยนแปลง

Q: มีแนวโน้มการเติบโตของกลุ่มนักท่องเที่ยวจีนและเกาหลีในไตรมาสสามหรือไม่?
A: มีแนวโน้มฟื้นตัวเริ่มเห็นแล้ว โดยเฉพาะจากกลุ่มนักท่องเที่ยวจีนที่เพิ่มขึ้นหลังจากเหตุการณ์จำกัดการบินระยะไกล ส่งผลให้รายได้ในไตรมาสสามอาจดีกว่าไตรมาสสอง

Q: การลงทุนในโครงการใหม่เช่น ฟุตอคอยสุรวงศ์ มีความมั่นใจแค่ไหนว่าจะผ่านช่วงหลังรับได้ตามแผน?
A: Performance ของโครงการฟุตอคอยสุรวงศ์ผ่านช่วงพายุแล้ว โดยมีการคาดการณ์ DPU จากหนังสือเชิงประชุมที่จะเผยแพร่ในวันที่ 8 มิถุนายน 2569

Q: หากต้องใช้เงินกู้ยืมหรือเพิ่มทุนในการลงทุนใหม่ จะพิจารณาอย่างไร?
A: พิจารณาจาก DPU และ IRR โดยตั้งเกณฑ์ให้ IRR ของการลงทุนใหม่ไม่ต่ำกว่าการลงทุนก่อนหน้า และต้องเพิ่มมูลค่าให้กับนักลงทุนเดิมโดยรวม

Q: มีผลกระทบจากสถานการณ์ตะวันออกกลางหรือไม่?
A: มีผลกระทบชัดเจน โดยเฉพาะในไตรมาสสองปี 2569 นักท่องเที่ยวตะวันออกกลางลดลงอย่างมาก แต่ในไตรมาสสามคาดว่าจะฟื้นตัวได้ดี

---

### 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

#### ✅ เป้าหมาย
- ระยะสั้น: ฟื้นฟูภาพรวมรายได้ในไตรมาสสามและสี่ โดยเฉพาะจากกลุ่มนักท่องเที่ยวจีนและเกาหลี
- ระยะยาว: เพิ่มมูลค่าพอร์ตผ่านการลงทุนในโครงการใหม่ เช่น ฟุตอคอยสุรวง