บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

PIN พลิกโฉมนิคมอุตสาหกรรม เติบโตอย่างยั่งยืนด้วยเทคโนโลยีดิจิทัล ปี 2568

PIN พลิกโฉมนิคมอุตสาหกรรม เติบโตอย่างยั่งยืนด้วยเทคโนโลยีดิจิทัล ปี 2568

สวัสดีค่ะ ท่านนักลงทุนทุกท่าน วันนี้กลับมาพบกับ บริษัท ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จำกัด (มหาชน) หรือ PIN นะคะ สำหรับงบการเงินไตรมาสที่ 2 สำหรับวันนี้คุณพงศ์ทิพย์ พงศ์คำ รองประธานสายงานบัญชีและการเงิน และดิฉัน ชุติมณฑน์ เลิศประภากูล รองประธานสายงานพัฒนาธุรกิจ จะเป็นผู้รับหน้าที่นำเสนอข้อมูลในวันนี้นะคะ ขออนุญาตเริ่มเลยค่ะ

ทุกท่านครับ วันนี้นะครับ Agenda นะครับ ก็จะมีไฮไลท์ของ Q2 นะครับปีนี้นะครับ แล้วก็ตามด้วย Company Overview นะครับ แล้วก็จะมี Industry Update แล้วก็ตามด้วย Financial Performance นะฮะ แล้วก็ Strategic Direction and Strategy นะฮะ แล้วก็ปิดท้ายด้วย Sustainable Growth นะครับ ไปที่ Agenda แรกเลยนะครับ เกี่ยวกับเรื่องของ Q2 Highlight นะครับ

ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview)

ไฮไลท์ของ Q2 นะครับ ก็จะมีเรื่องของรายได้นะครับ รายได้ของเราเนี่ยนะครับ อยู่ที่นะครับ 613 ล้านบาท นะครับ ก็คือเป็นรายได้ Operating Revenue นะครับ ซึ่งเติบโตขึ้นนะครับ จากไตรมาสที่แล้วนะครับ ส่วนที่ 2 ก็คือในเรื่องของ Profit นะครับ ตัว Gross Profit เนี่ยเราอยู่ที่ 304 ล้านบาทนะครับ ตัวนี้ก็เติบโตขึ้นเช่นเดียวกันนะครับ จากปีก่อนนะครับ ส่วนในตัวของตัว Net Profit เองก็อยู่ที่ 175.9 ล้านบาท นะครับ ก็เติบโตขึ้นเช่นเดียวกันนะครับ สาเหตุหลักก็มาจากตัวที่ดินนะครับ ที่เราโอนในไตรมาสที่ 2 เนี่ยมีจำนวนทั้งหมด 106 ไร่นะครับ ก็มากกว่าของไตรมาสที่ 1 อยู่ที่ 40 ไร่นะครับ ส่วน Industry Outlook นะครับ ก็ครึ่งปีแรกของปีนี้นะครับจะเห็นได้ว่า ตัวเงินลงทุนที่มาสมัครกับทาง BOI เนี่ย ไปแตะอยู่ที่ 1.06 ล้านล้านบาทนะครับ ซึ่งถือว่าเป็นยอดที่สูงเป็นประวัติการณ์เลยนะครับ ของของของเงินทุนที่ผ่าน BOI แล้วก็ 70% เนี่ยของเงินลงทุนทั้งหมดเนี่ยก็มาจากต่างชาตินะครับ ก็ในแง่ของปิ่นเองเราก็มีการเตรียมพร้อมนะครับ ในเรื่องของการพัฒนาโครงการนะครับ ปิ่นทอง 7 ปิ่นทอง 8 แล้วก็ปิ่นทอง 3 ส่วนขยายเพื่อรองรับนะครับ เกี่ยวกับเรื่องของ Demand ในส่วนนี้นะครับ

โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities)

Q2 นะครับปีนี้เรามี Total Revenue นะครับอยู่ที่ 629.2 ล้านบาท นะครับ แบ่งเป็นรายได้จากธุรกิจตัวนิคมอุตสาหกรรมเนี่ย 83.7% นะครับ แล้วก็เป็นธุรกิจให้เช่านะครับ เรามีการให้เช่าคลังสินค้า แล้วก็ให้เช่าโรงงานนะครับ อยู่ที่ 3.4% นะครับ ในส่วนของต่อมาก็จะเป็นรายได้จากค่า Utility แล้วก็ Service นะครับ ก็จะเป็นเรื่องของการประปา ค่าส่วนกลาง แล้วก็ค่าบำบัดน้ำเสียนะครับ หลักๆ เนี่ยอยู่ที่ 10.5% แล้วก็มีรายได้อื่นๆ อีก 2.4% ซึ่งก็เป็นรายได้ที่มาจากการบริหารจัดการกองทุน AIM นะครับ

รายได้จากธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมนะครับ ธุรกิจนี้นะครับ เรามีรายได้ใน Q2 อยู่ที่ 526.5 ล้านบาทนะครับ ตัวนี้เองเนี่ย เกิดจากการที่เรามีการโอนที่ดินนะครับ ในโครงการปิ่นทอง 3 แล้วก็ปิ่นทอง 6 ออกไปนะครับ รวมทั้งสิ้นเนี่ย 106 ไร่ นะครับ ก็ทำให้ตัวรายได้เราเพิ่มขึ้นจากคิวที่แล้วนะครับ

• Industry Breakdown: ลูกค้าในนิคมมาจากธุรกิจ Auto Parts ประมาณ 20.8%, Metal 17.6%, และ Electronics 8.4%
• Breakdown by Nationality: ญี่ปุ่น 54.3%, จีน 20.7%, และไทย 9%

ในเรื่องของธุรกิจให้เช่านะครับ ธุรกิจให้เช่าเนี่ยเราจะแบ่งออกเป็นตัวโรงงานให้เช่านะครับ มีสัดส่วนทั้งสิ้น 90% นะครับ แล้วก็มีตัวที่เป็น Logistic Park นะครับ Logistic Park ก็จะเป็นคลังสินค้านะครับ อยู่ที่ 10% นะครับ ในส่วนของ occupancy นะครับ ในส่วนเนี้ย ตัวโรงงานให้เช่าเนี่ยเรามี occupancy อยู่ประมาณสัก 96.6% นะครับ ถือว่าค่อนข้างสูงเลยนะครับ แล้วก็ในช่วงของ Q2 เนี่ยเรามีการรับรู้รายได้นะครับ เพิ่มเติมจากโรงงานให้เช่าจากโรงงานปิดทอง 6 อีกนะครับ ทำให้ตัวเลขรายได้นะครับ เพิ่มขึ้นนะครับในส่วนนี้ ส่วนตัวที่เป็น Logistic Park เนี่ย ตัว occupancy ยังคงเท่าเดิมครับ อยู่ที่ประมาณ 7%

ธุรกิจ Utility and Service นะครับ ก็หลักๆ ก็ประกอบด้วยตัวน้ำประปานะครับ คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 40% นะครับ รองลงมาก็จะเป็นค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับรายได้เกี่ยวกับตัวค่าส่วนกลางนะครับ อยู่ที่ประมาณ 29% แล้วก็ตัวบำบัดน้ำเสียนะครับ รายได้บำบัดน้ำเสียอยู่ที่ประมาณ 17% นะครับ ก็ถ้าดูจากกราฟทางด้านขวาของสไลด์นี้จะเห็นว่า ตัวการใช้น้ำประปาเนี่ยนะครับ ใน Q2 เนี่ยถ้าเทียบกับ Q1 แล้วก็ใกล้เคียงนะครับ ไม่ได้เติบโตขึ้นเท่าไหร่ แต่ว่าในเรื่องของตัวราคานะครับ เรามีการปรับราคาค่าน้ำประปาเพิ่มขึ้นนะฮะ ทำให้ตัวรายได้ในส่วนนี้ก็จะเติบโตขึ้นด้วยนะครับ ใน Q2

ส่วนต่อมาเนี่ยก็จะขอกล่าวถึงตัวภาพรวมของตัวธุรกิจนะครับ ในเรื่องของ Industrial Estate นะครับ ก็จะเห็นว่า ตัว BOI เองเนี่ยในครึ่งปีแรกเนี่ย เรามีเคสเข้ามาค่อนข้างเยอะนะครับ ผ่านทาง BOI แล้วก็อย่างที่เรียนไปนะครับว่ายอดเนี่ย ยอดรวมการลงทุนอยู่ที่ประมาณ 1.06 ล้านล้านเลยนะฮะ ซึ่งตัวนี้เองนะครับ ถือว่าเป็นยอดที่สูงที่สุดนะ เป็น All Time High เลยของของเงินลงทุนที่เข้ามาในประเทศไทยนะครับ ก็ถือเป็นสัญญาณที่ดีครับ เกี่ยวกับเรื่องของการลงทุนที่ยังไหลเข้ามาในที่บ้านเราอยู่นะครับ ต่อมานะครับในเรื่องของ Supply Chain Diversification ก็จะเห็นได้ว่า ตัวเลขตรงนี้นะครับ ส่วนเลยเนี่ยจะเป็นการ Relocate จาก Supply Chain นะครับ จากทางฝั่งจีนนะครับ มาเข้าทางบ้านเรามากขึ้นนะครับ เนื่องจากการมี ความมี ความอยากจะกระจายในเรื่องของความเสี่ยงออกมานอกจากประเทศจีนนะฮะ ก็ถือว่าเป็นโอกาสที่ดีนะครับ ของประเทศไทย ต่อมาก็จะเป็นเรื่องของ Strategic Club ของเราก็คือเรามีความโดดเด่นในเรื่องของ Infrastructure นะครับ ซึ่งทำให้นักลงทุนเนี่ยยังให้ความสนใจในการที่มาลงทุนในประเทศไทยอยู่ แล้วก็สุดท้ายเนี่ย เกี่ยวกับเรื่องของ Strategic Industry เนี่ยตอนเนี้ยเรามีการพูดถึงเรื่องของตัวดิจิทัลมากขึ้น ใน ใน ในรูปแบบของตัว Data Center นะครับ แล้วก็ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอื่นๆ เนี่ย ก็ ของเราเองเนี่ยเราคิดว่าตัวปิ่นเองเนี่ยเราก็คิดว่าตรงนี้เป็นโอกาสที่ดีนะครับ เกี่ยวกับธุรกิจตัวนิคมอุตสาหกรรมที่จะรองรับธุรกิจในแง่ของดิจิทัลในอนาคตที่จะเข้ามา

ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges)

• การแข่งขันในตลาดนิคมอุตสาหกรรมที่สูงขึ้น
• ความผันผวนของเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ
• ข้อจำกัดด้านโครงสร้างพื้นฐานบางประการที่อาจเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนา Data Center

วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation)

• มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ที่มีศักยภาพในการดึงดูดนักลงทุน
• สร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าและพันธมิตรทางธุรกิจ
• ลงทุนในเทคโนโลยีและนวัตกรรมเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
• บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ

แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends)

ตัวเลขนะครับตัวนี้อย่างที่เรียนไปแล้วนะครับเราก็มีรายได้รวมอยู่ที่ 613 ล้านบาทนะครับ เป็นรายได้ Operating Profit เป็น Operating Revenue นะครับ ตัวนี้เองเดี๋ยวผมขอกล่าวถึงในเรื่องของ Gross Profit Margin สักเล็กน้อยนะครับ ตัว Gross Margin เนี่ยใน Q2 เนี่ยเรากลับเข้ามาอยู่ที่เขาเรียกว่าเป็นระดับปกติก็คืออยู่ที่ประมาณสัก 45-50% นะครับ ตรงนี้เองของเร าเนี่ยอยู่ที่ 49.6 นะฮะ ตรงนี้ก็กลับมาอยู่ในระดับปกติแล้วนะครับ ส่วน Net Profit Margin เนี่ยอยู่ที่ 28% นะครับ ตรงนี้เองต้องเรียนว่า ตัว Net Profit Margin ของเราเนี่ยอาจจะมีการลดลงนะครับจากถ้าเทียบกับปีก่อน เหตุผลหลักๆ ก็คือเรื่องของภาษีนะครับ ตัวภาษีเนี่ยเดิมของเราเนี่ยมีได้สิทธิลดหย่อนภาษีสำหรับ BOI อยู่นะครับ แต่เนื่องจากว่าเรามีการโอน โอนตัว ตัวที่ดินออกไปนะครับ ซึ่งสิทธิ์ตรงนั้นเนี่ยมันค่อนข้างจะใช้เร็วไปนิดนึง ก็คือทำให้สิทธิ์เนี่ยมันเต็มไปละ พอมาถึงช่วงปีนี้อ่ะครับ เราก็เลยจะต้องเสียภาษีเนี่ยเต็มๆ เรียกว่าเต็ม เต็มที่เลยก็ทำให้ตัวเนี่ยมันดึงให้ตัว Net Profit Margin เนี่ยลดลงมานะครับ ส่วน ROA กับ ROE เนี่ยก็อยู่ในระดับที่อาจจะยังไม่ค่อยสูงมากนะครับ เพราะว่าเราใช้รายได้ในการคำนวณแค่ของครึ่งปีเท่านั้นเองนะครับ

• อัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit Margin) กลับสู่ระดับปกติที่ 45-50%
• อัตรากำไรสุทธิ (Net Profit Margin) ลดลงจากผลกระทบด้านภาษี

รายได้ของตัวนิคมอุตสาหกรรมนะครับ อย่างที่เห็นนะครับสไลด์ทางด้านซ้ายมือนะครับ ก็จะเห็นได้ว่าตัวเลขของเรานะครับเติบโตขึ้นนะครับจาก Q1 นะครับ แต่ถ้าเทียบกับปีที่แล้วเนี่ย ยังถือว่ายังยังต่ำกว่านะครับ หลักๆ ก็คือในเรื่องของจำนวนที่ดินที่เราโอนออกไปเนี่ยนะครับ ถ้าดูจากสไลด์นี้จะเห็นว่า ตัวที่ดินที่เราโอนออกไปเนี่ยจะค่อนข้างมีความต่างกันกับปีที่แล้วนะครับ เหตุผลก็คือปีที่แล้วเนี่ยเรามีการโอนออกไปค่อนข้างมากนะครับ กับจำนวนที่ดินที่โอนไป มาปีเนี้ยจะเหลือที่ดินที่จะโอนออกไปเนี่ย ไม่ ไม่มากเท่าปีที่แล้วนะครับ แล้วก็ประกอบกับในเรื่องของผลกระทบหลายๆ ด้านนะครับ ที่เกิดขึ้นกับเศรษฐกิจเนี่ยทำให้ตัวจำนวนที่ดินที่เราโอนออกไปเนี่ยจะถือ ถือว่าจะชะลอตัวลงเล็กน้อยจากจากของปีก่อนนะครับ

ในเรื่องของตัวรายได้นะครับ ในส่วนของจากการเช่านะครับ อย่างที่เรียนไปครับรายได้จากการเช่าเนี่ยของเราเนี่ยตัวเนี้ยจะเพิ่มขึ้นนะครับจากตัวโรงงานให้เช่านะครับ ซึ่งเราเพิ่มการรับรู้รายได้เนี่ยเข้ามาในไตรมาสที่ 2 เนี่ยจากโรงงานให้เช่าของโครงการปิ่น 6 นะครับ ทำให้ภาพรวมของรายได้ในส่วนนี้เติบโตขึ้นนะครับ

Utility and Service Revenue นะครับ ตัวนี้เองอย่างที่เรียนไปนะครับรายได้หลักๆ ของส่วนนี้เราจะมีอยู่ 3 ส่วน ก็คือค่าน้ำประปา นะครับ ค่าส่วนกลาง แล้วก็ค่าบำบัดน้ำเสียนะครับ ในส่วนของค่าน้ำประปาเนี่ยเรามีการปรับอัตราค่าน้ำประปาขึ้นนะครับ ในช่วงไตรมาสที่ 2 ก็ทำให้ตัวเลขตรงนี้นะครับเติบโตขึ้นนะครับ จากของปีก่อนนะครับ ในส่วนของตัวการบำบัดน้ำเสียเอง แล้วก็ตัวค่าส่วนกลางเองเนี่ยก็เติบโตขึ้นจากจำนวนนะฮะ จำนวนของผู้ที่เข้ามาอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้น แล้วก็จากการที่เราโอนที่ดินออกไป

Gross Profit นะครับ แล้วก็ Gross Profit Margin นะครับ ตัว Gross Profit ของเราเนี่ยถ้าดู Q2 เนี่ยเติบโตขึ้นอย่างชัดเจนนะครับ จากจากไตรมาส ไตรมาสที่แล้วนะครับ ก็อย่างที่เรียนไปครับตัวอัตรา Margin ของเราเนี่ยกลับมาอยู่ในระดับปกติก็คืออยู่ที่ประมาณสัก 45-50% นะครับ แต่ภาพรวมนะครับ กลับมาดูทางสไลด์ทางด้านขวานะครับ ก็จะเห็นว่า ค่าเฉลี่ยเนี่ยยังอาจจะต่ำกว่าปีที่แล้วเล็กน้อยนะครับ แต่ก็อยู่ในเกณฑ์ที่ใกล้เคียงก็คืออยู่ที่ประมาณสัก 42% นะครับ แต่ส่วนตัวเลขเนี่ยของตัวตัว Profit เนี่ยก็จะต่างกับปีที่แล้วค่อนข้างมากนะครับ จากการที่ตัวที่ดินที่เราโอนออกไปเนี่ยมีจำนวนที่น้อยกว่าปีที่แล้วนะครับ

• ยอดขายที่ดินลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากจำนวนที่ดินที่โอนน้อยลง
• รายได้จากการเช่าเพิ่มขึ้นจากการรับรู้รายได้จากโรงงานให้เช่าในโครงการปิ่นทอง 6
• รายได้จาก Utility and Service เติบโตจากการปรับขึ้นอัตราค่าน้ำประปา
• อัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit Margin) กลับสู่ระดับปกติที่ 45-50%

Financial Performance Q2/2568 สรุป

• รายได้รวม 629 ล้านบาท
• ต้นทุน 49%
• ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารคงที่
• ต้นทุนทางการเงิน 1%
• ภาษีเพิ่มขึ้นเนื่องจากสิทธิประโยชน์ BOI หมด
• Net profit 175.9 ล้านบาท (28%)

Net Profit Margin นะครับ ตัวที่มีผลกระทบกับเราก็คือเรื่องของภาษีนะครับ แต่ว่ายังไงก็ตามครับ ตัวเลขนะครับ ถ้าดู ถ้าดูภาพรวมเนี่ยก็ลดลงนะครับ ลดลงจากของปีก่อน ก็คือ หลักๆ ก็มาจากเรื่องของตัวภาษีด้วยแล้วก็มาจาก Top Line นะครับ Top Line ก็คือตัวการโอนที่ดินของเราก็ลดลงจากปีที่แล้วด้วยนะครับ

• สินทรัพย์รวมลดลงเนื่องจากการโอนที่ดิน
• ส่วนของผู้ถือหุ้นลดลงจากการจ่ายปันผล
• หนี้สินเพิ่มขึ้นจากการกู้ยืมระยะสั้น

งบดุลบ้างนะครับในส่วนของงบดุลนะครับ ขอไปทางด้านซ้ายมือก่อนนะครับ ซ้ายมือจะเป็นตัวทรัพย์สินนะครับ สินทรัพย์นะครับสินทรัพย์ของเราเนี่ยภาพรวมเนี่ยลดลงนะครับ ก็ลดลงหลักๆ ก็จากตัวตัวต้นทุนนะฮะ ต้นทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของเราเนี่ย เห็นใช้ชัดเจนว่ามันลดลง ก็เกิดจากที่เรามีการโอนที่ดินออกไปนะครับ 2 ไตรมาสนี้รวมแล้ว 146 ไร่ นะครับ ก็ทำให้ตัวต้นทุนในส่วนนี้ลดลงนะครับ ก็เป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ตัว Asset ของเราลดลงนะครับ จากจากถ้าเทียบจากสิ้นปีที่แล้วนะครับ ทางด้านขวานะครับเป็นในเรื่องของ Liability แล้วก็ตัว Shareholder Equity นะครับ ต้องเรียนว่าในไตรมาสที่ 2 เนี่ยเรามี 2 เหตุการณ์สำคัญก็คือเรามีการจ่ายเงินปันผลนะครับ ออกไปในไตรมาสที่ 2 แล้ว ขณะเดียวกันเราก็มีการกู้เงินระยะสั้นเข้ามาด้วยนะครับ ทำให้ในส่วนนี้ครับ จะเห็นว่าตัวส่วนผู้ถือหุ้นเนี่ยจะลดลงนะครับ จากการจ่ายเงินปันผลแล้วก็ขณะที่ตัวหนี้สินนะครับ ฝั่ง Liability จะเพิ่มขึ้นก็หลักๆ ก็มาจากการกู้เงินระยะสั้นเข้ามานะครับ

Financial Ratio นะครับ ก็จะสะท้อนภาพเมื่อสักครู่นะครับ ก็คือตัว Current Ratio กับ Quick Ratio เนี่ย ของเราเนี่ยจะดรอปลงนะครับ เนื่องจากตัวหนี้สินระยะสั้นที่เพิ่มขึ้นอย่างที่เรียนไป แล้วก็ขณะที่ตัวทรัพย์สินของเราเนี่ย มี มีการย่อตัวลงนะครับ ก็ทำให้ตัวเลขเนี่ยมันลดลงมาจากของไตรมาสที่แล้วอยู่ที่ประมาณสัก 7 เท่า นะครับ แต่ก็ถือว่ายัง ยังไม่ ได้ ไม่ ได้ ต่ำมากนะครับ ส่วนต่อมาครับ คือ DE Ratio นะครับ ก็จะเห็นได้ว่า DE Ratio ของเราใน Q2 เราเพิ่มขึ้นนะครับ ก็อย่างที่เรียนไปตัว Equity เนี่ยมันลดลงเนื่องจากการจ่ายเงินปันผล แล้วก็ตัว Net เนี่ยมันเพิ่มขึ้นจากส่วนที่เรามีการกู้ตัวเงินกู้ระยะสั้นเข้ามา ก็ทำให้ตัวเลขมันเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 1.1 เท่า นะครับ ROE แล้วก็ ROA ก็เพิ่มขึ้นจากของไตรมาสที่แล้วนะครับ แต่ว่าถ้าเทียบกับไตรมาสเดียว กันของปีที่แล้วเนี่ย ก็จะลดลงมาครับ หลักๆ ก็คือตัวรายได้ที่ลดลงนะครับ กับรายได้แล้วก็กำไรที่ลดลงกับจาก จาก ปีที่แล้วนะครับ สุดท้ายก็คือตัว Interest Bearing Debt ต่อ Equity นะครับ ก็จะเพิ่มขึ้นเช่นเดียวกันเพราะว่าเรามีตัวเงินกู้ที่เพิ่มขึ้นขณะที่ตัว Equity เราลดลงนะครับ ใน ใน ในไตรมาสที่ 2 นี้ แต่ว่าอยู่ในระดับที่ ที่ ยัง ยัง ยัง Control ได้อยู่นะครับ

• Current Ratio และ Quick Ratio ลดลงเนื่องจากหนี้สินระยะสั้นเพิ่มขึ้น
• D/E Ratio เพิ่มขึ้นเป็น 1.1 เท่า จากการกู้ยืม
• ROA และ ROE เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน แต่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน

Strategic Direction and Strategy นะคะ อันนี้จะเป็นตัว Strategy ในระยะเวลา 5 ปีนะคะ ถ้าเกิดถอยกลับไปเมื่อปี 2567 ปีที่แล้วนะคะ ก็เป็นปีที่ปิ่นทองเองนะคะ เราก็ได้มีการซื้อที่ไป Aquire Land Bank เข้ามาเพิ่มนะค่อนข้างเยอะ ก็ซื้อไปเกือบ 2,000 ไร่อ่ะค่ะ แล้วก็มีการสร้างตัวโรงงานคลังสินค้าเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 69,000 ตร.ม. นะคะ อันนี้ก็เพื่อที่จะเตรียมเกี่ยวกับเตรียมของเพื่อขายในอนาคตนะคะ สำหรับในปีนี้นะคะ ปี 2568 ก็จะเป็นปีที่ เราก็เร่งพัฒนานะคะ ตัว Land Bank ที่เราซื้อมาให้พร้อมขายนะคะ ให้ได้เร็วที่สุดนะคะ นอกจากนี้นะคะ ก็จะเป็นในส่วนของการควบคุมดูแลเรื่องเกี่ยวกับต้นทุนนะคะ พยายามทำ Cost Control นะคะ ไม่ว่าจะเป็นการใช้เทคโนโลยีต่างๆ นะคะ มาช่วยในการเกี่ยวกับพวกการบริหารจัดการน้ำ การบริหารจัดการพลังงานในนิคมนะคะ หรือว่าจะเป็นในส่วนของการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางนะคะ แล้วก็ส่วนของตัวโรงงานเช่ากับคลังสินค้าที่สร้างเพิ่มขึ้นนะคะ ปีนี้เราก็พยายามหาเพิ่มพื้นที่นะคะ หาลูกค้าเข้าให้ได้มากที่สุดนะคะ สำหรับมองไปนะคะ ในปี 2571 เราก็มองว่าเราจะเป็นนิคมอุตสาหกรรมนะคะ ที่สามารถแข่งขันได้ในภูมิภาคี้นะคะ ด้วยจุดแข็งจากของเราที่มีนะคะ ไม่ว่าจะเป็นเราเป็นนิคมไซส์ที่ไม่ได้ใหญ่มากเนาะ เรามองว่าเรามีความสามารถในการปรับตัวนะคะ ได้อย่างรวดเร็วนะคะ หลักในการทำนิคมเราก็จะดูแนวโน้มลูกค้านะคะ ว่าสิ่งที่ลูกค้าต้องการคืออะไร เราก็พยายามที่จะปรับตัวแล้วก็จัดหานะคะ ให้พร้อมกับความต้องการของลูกค้านะคะ ในธุรกิจต่างๆ นะคะ นอกจากนี้นะคะ เราก็มองเห็นในเรื่องเกี่ยวกับการ Diversify กลุ่มลูกค้านะคะ ให้มีความหลากหลายมากขึ้นนะคะ ทั้งมีทั้งอุตสาหกรรมเดิมนะคะ แล้วก็อุตสาหกรรมใหม่ แล้วก็อุตสาหกรรมในอนาคตที่จะเข้ามานะคะ นอกจากนี้นะคะ สิ่งที่สำคัญก็คือเราไปทำนิคมนะคะ แล้วก็ใส่ใจเรื่องเกี่ยวกับด้านสิ่งแวดล้อมนะคะ แล้วก็อยู่คู่กับชุมชนนะคะ แล้วก็ให้อยู่ร่วมกันนะคะ ให้มีคุณภาพชีวิตนะคะ แล้วก็มีคุณภาพสิ่งแวดล้อมที่ดีค่ะ

ขยายภาพนะคะสำหรับที่เราทำกันในปีนี้นะคะ ปี 2568 ก็ตามที่แจ้งไปในส่วนของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมนะคะ ก็ตอนนี้เรามีที่ดินที่อยู่ในระหว่างการพัฒนาอีกประมาณเกือบๆ 3,000 ไร่นะคะ ก็จะแบ่งเป็นที่ดินปิ่นทองโครงการ 7 โครงการ 8 แล้วก็ปิ่นทองโครงการ 3 ส่วนขยายนะคะ ซึ่งทั้ง 3 โครงการนะคะ มี Location ที่ถือว่าเป็น Location ที่ดีนะคะ แล้วก็อยู่ในจังหวัดชลบุรีทั้งหมดนะคะ แล้วก็ถัดมานะคะ ก็จะเป็นส่วนตามที่แจ้งไปนะคะ เป็นส่วนในการทำตัว Cost Management นะคะ ไม่ว่าจะเป็นในส่วนของการใช้เทคโนโลยีเข้ามานะคะ หรือว่าจริงๆ ตอนนี้เราก็กำลังทำกันอยู่นะคะ ในส่วนของ Water Grid นะคะ ถ้าท่านนักลงทุนที่ติดตามก็อาจจะเคยได้ยินโครงการนี้มานะคะ เราก็ดำเนิน การทำมาอย่างต่อเนื่องนะคะ Water Grid ก็คือจะเป็นการเกี่ยวกับ Balance น้ำเนื่องจากตัวปิ่นทองโครงการแห่งเราอ่ะค่ะ ก็คือจะอยู่กระจายกันนะคะ ซึ่งแต่ละโครงการนี้ก็จะห่างกันประมาณสักประมาณ 5 กม. นะคะ เราก็มองว่าถ้าเกิดเรามีโครงข่ายน้ำอ่ะค่ะ ก็จะทำให้เราสามารถ Balance น้ำนะคะ ทั้งน้ำดิบในพื้นที่นะคะ แล้วก็การซื้อน้ำเอกชน Balance น้ำเพื่อลดการซื้อน้ำเอกชนนะคะ แล้วก็ทำให้ต้นทุนต้นทุนน้ำเรานะคะ มีต้นทุนที่ต่ำลงนะคะ แล้วก็เพื่อการเติบโตที่ยั่งยืนนะคะ นอกจากนี้นะคะ ในส่วนของตัว Recurring Income นะคะ เราก็มีการสร้างตัวโรงงานเช่านะคะ ปีเมื่อต้นปีนะคะ เรามีการสร้างโรงงานเช่านะคะ ซึ่งอยู่ในนิคมปิ่นทองโครงการ 6 ที่ระยอง อีกประมาณ 10,000 ตร.ม. นะคะ ซึ่งตอนนี้ก็ occupancy rate ค่อนข้างเต็มแล้วนะคะ ตอนนี้เหลือพื้นที่เช่าอีกประมาณห้องเดียวนะคะ 10,000 ตร.ม. ก็เช่าไปแล้วประมาณสัก 8,000 กว่า ตร.ม. นะคะ นอกจากนี้นะคะ ก็จะมีในส่วนของตัว Warehouse นะคะ ซึ่งเราสร้างอยู่บนโครงการปิ่นทอง Logistic Park นะคะ ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่นอกนิคมนะคะ อยู่ใกล้ๆ ท่าเรือแหลมฉบังประมาณสัก 9 กม. นะคะ ซึ่งอันนี้เป็น Warehouse ประมาณ 69,000 ตร.ม. ตอนนี้ก็เริ่มมีผู้เช่าแล้วนะคะ แล้วก็ปัจจุบันอยู่ระหว่างหาผู้เช่าเพิ่มอยู่นะคะ

• Strategic Direction: พัฒนา Land Bank ให้พร้อมขาย, ควบคุมต้นทุน, ใช้เทคโนโลยี, บริหารจัดการน้ำ, พลังงาน, และพื้นที่ส่วนกลาง
• Industrial Estate: มีที่ดินในระหว่างพัฒนาเกือบ 3,000 ไร่ ในโครงการปิ่นทอง 7, 8 และ 3 ส่วนขยาย ในจังหวัดชลบุรี
• Recurring Income: สร้างโรงงานเช่าในนิคมปิ่นทอง 6 (ระยอง) เพิ่ม 10,000 ตร.ม.
• Utility and Service: ให้บริการน้ำประปา, บำบัดน้ำเสีย, พื้นที่ส่วนกลาง, และมีบริษัทลูกชื่อปิ่นทองโซล่าพาวเวอร์ทำโซล่าร์

ถัดมาก็จะเป็นในส่วนของตัว Utility and Service นะคะ นอกจากเรามี การให้บริการน้ำน้ำประปานะคะ การให้บริการบำบัดน้ำเสียพื้นที่ส่วนกลางแล้วนะคะ เราก็จะมีบริษัทลูกของเรานะคะ ชื่อปิ่นทองโซล่าพาวเวอร์นะคะ ซึ่ง ทำโซลาร์นะคะ ไม่ว่าจะเป็นทั้ง Private PPA หรือเป็นทั้ง EPC นะคะ ซึ่งตอนนี้ก็เริ่ม COD ไปบ้างแล้วบางส่วน แล้วก็อยู่ระหว่างเจรจากับลูกค้าอีกจํานวนค่ะ

• มีโครงการที่อยู่ใน Pipeline 3 โครงการ ได้แก่ ปิ่นทอง 3 ส่วนขยาย ปิ่นทอง 7 และปิ่นทอง 8 พื้นที่ขายรวมกันเกือบ 2,000 ไร่
• พื้นที่พร้อมขายปลายปี 2567 อยู่ที่ 229 ไร่
• คาดว่าจะมีโครงการที่แล้วเสร็จสามารถโอนได้เพิ่มในไตรมาสที่ 4 ประมาณ 800 ไร่

โครงการที่อยู่ใน Pipeline เรานะคะ ก็ตามที่แจ้งไปก็คือมีอยู่ 3 โครงการก็คือปิ่นทอง 3 ส่วนขยาย ปิ่นทอง 7 ปิ่นทอง 8 นะคะ พื้นที่ขายรวมๆ กันก็จะอยู่ประมาณสักประมาณเกือบ 2,000 ไร่ นะคะ ถ้าเป็นพื้นที่ขาย ซึ่งถ้าเกิดดูเมื่อปลายปีที่แล้วนะคะ สิ้นปี 2567 เนี่ยเรามีพื้นที่พร้อมขายอยู่ประมาณ 229 ไร่ ในนิคมนะคะ ปิ่นทอง เราก็มองว่ายังไงภายในปีนี้นะคะ น่าจะมีโครงการที่แล้วเสร็จสามารถโอนได้นะ ก็จะทำให้เพิ่มพื้นที่สาย น่าจะเข้ามาช่วงไตรมาสที่ 4 ประมาณสัก 800 ไร่ค่ะ

ก็เดี๋ยวขออนุญาตไปที่คำถามนะคะ เดี๋ยวขออนุญาตไล่ตอบคำถามนิดนึงนะครับ จากท่านผู้ชมนะครับ ก็เห็นถามเรื่องเป้านะครับ ว่าจะมีการปรับหรือไม่นะครับ ณ ตอนนี้เอง ทางผู้บริหารเรายังคงเป้าเดิมอยู่นะครับ อย่างที่คุณชุติมณฑเรียนไปว่า เราคาดว่าปลายปีนี้เนี่ยเราจะมีตัวโครงการใหม่เข้ามานะครับ แล้วก็ ณ จุดนี้เองเราก็เริ่มมีลูกค้านะครับ ที่เข้ามาเรียกว่า มา มาเริ่ม มาจอง มาวางเงินแล้วนะครับ ก็คิดว่าสถานการณ์น่าจะปรับตัวดีขึ้นนะครับ แล้วก็เดี๋ยวคาดหวังว่าในปลายปีเนี้ยเราจะมีการโอนที่ที่จะจากโครงการใหม่เข้ามาได้ด้วยนะครับ ก็คือเรียนยังคงเป้าเดิมอยู่นะครับ

• มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ที่มีศักยภาพในการดึงดูดนักลงทุน
• สร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าและพันธมิตรทางธุรกิจ
• ลงทุนในเทคโนโลยีและนวัตกรรมเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
• บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
• Maintain เป้าเดิม

เรื่องของตัว Presale นะฮะ Presale เนี่ยก็ต่อเนื่องจากเมื่อกี้นะครับ เรา เรา เรามีตอนนี้เริ่มต้นเข้ามาเนี่ยก็ช่วงก่อนหน้าอาจจะมีช่วงชะลอตัว แต่ช่วงเนี้ยครับเริ่มมี ทางลูกค้าเข้ามาวางเงินกับเราแล้ว ก็ตอนเนี้ยครับตัว Presale ตรงนี้ประมาณอยู่ที่ 60 ไร่ นะครับ 60 ไร่ นะครับ ช่วงเริ่มต้นก็เริ่มมีกลับเข้ามาแล้วจากจากเดิมที่อาจจะชะลอไปครับ

• กำลังเจรจากับ Data Center เพื่อพิจารณาพื้นที่นอกนิคม (290 ไร่)

Q&A Session (เริ่ม นาทีที่ 45:37)

• **เป้าหมายบริษัท:** ผู้บริหารยังคงเป้าหมายเดิม โดยคาดว่าจะมีโครงการใหม่เข้ามา และมีลูกค้าเริ่มวางเงินจองแล้ว
• **Presale:** ปัจจุบัน Presale อยู่ที่ประมาณ 60 ไร่ และเริ่มมีลูกค้ากลับเข้ามา
• **ที่ดินพร้อมขาย:** มีที่ดินพร้อมขายเหลืออยู่ 200 กว่าไร่ ยังไม่รวมโครงการใหม่
• **การขายที่ดินนอกนิคม:** ทำการขายทั้งในและนอกนิคม แต่ผู้ลงทุนยังมองที่ดินในนิคมเป็นหลัก
• **พื้นที่นอกนิคม:** มีพื้นที่นอกนิคม 290 ไร่ ที่สามารถทำโรงงานได้ และกำลังคุยกับ Data Center
• **Eco System Data Center:** ปัจจุบันมี demand จาก Data Center ติดต่อเข้ามาค่อนข้างเยอะ
• **ภาษี BOI ในปีหน้า:** ถ้ามีโครงการใหม่เข้ามา จะยื่นขอ BOI และถ้าโอนได้ดี ก็จะไม่ต้องเสียภาษี และกำลังมองโครงการ 7 และ 8

ก็เห็นได้ว่าทาง PIN มีแนวโน้มการเติบโตที่ดีในอนาคต โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการลงทุนในเทคโนโลยีดิจิทัล การพัฒนาโครงการใหม่ๆ และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ แม้ว่าจะมีปัจจัยเสี่ยงบางประการที่ต้องติดตาม แต่ทางบริษัทก็มีแผนการรับมือที่ชัดเจน ซึ่งจะช่วยให้ PIN สามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว