บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

NOBLE Oppday Q2/2568: ฝ่าวิกฤตเศรษฐกิจ สู่โอกาสเติบโตในครึ่งปีหลัง

P/E 3.15 YIELD 8.67 ราคา 2.18 (0.00%)

NOBLE Oppday Q2/2568: ฝ่าวิกฤตเศรษฐกิจ สู่โอกาสเติบโตในครึ่งปีหลัง

สวัสดีครับ ผมศิระ จาก Noble Development วันนี้มาพร้อมกับคุณทิพย์วรรณ ฝ่ายการเงิน เราจะมาอัปเดตผลประกอบการไตรมาส 2 และกลยุทธ์ของเราครับ โดยจะแบ่งเป็น 4 ส่วนหลัก:

1. ภาพรวมผลประกอบการ (คุณศิระ)
2. กลยุทธ์ Overseas (คุณศิระ)
3. แผนธุรกิจ (คุณศิระ)
4. ผลประกอบการทางการเงิน (คุณทิพย์วรรณ)

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview)

เราเปิดตัว 2 โครงการใหม่: นิวเรส แจ้งวัฒนะ และนิวโคส คูคต ซึ่งเป็นเฟส 3 ของคูคตคอมพาวด์ เฟสแรกของเราขายหมดแล้ว เฟส 2 เหลือไม่กี่ยูนิต

• **Presale:** ไตรมาส 2 ทำได้ 794 ล้านบาท ครึ่งปีแรก 2,289 ล้านบาท
• **Total Revenue:** ไตรมาส 2 อยู่ที่ 1,600 ล้านบาท ครึ่งปีแรก 3,400 ล้านบาท
• **Transfer Value:** ไตรมาส 2 อยู่ที่ 1,198 ล้านบาท ครึ่งปีแรก 2,578 ล้านบาท
• **Net Profit:** ไตรมาส 2 ขาดทุน 60 ล้านบาท แต่ครึ่งปีแรกรวมแล้วกำไร 27 ล้านบาท

ตัวเลขลดลงจากผลกระทบหลายด้าน ซึ่งจะกล่าวถึงในส่วนถัดไป

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities)

Snapshot โครงการทั้งหมดของเรามี 31 โครงการ รวม 17,762 ยูนิต มูลค่า 87,000 ล้านบาท

• **Product Type:** คอนโดเป็นส่วนใหญ่ 73% ที่เหลือเป็น Low-rise, Townhouse, Single House และ Commercial
• **Product Status:** มี Inventory ที่ยังไม่ขาย 34% Transfer แล้ว 27% Backlog 29% และ Complete พร้อมขาย 10%
• **Brand:** New Brand (Affordable) 57% Noble Brand 43%
• **Ownership:** Joint Venture 38% โครงการที่เราทำเอง 62%

Presale ไตรมาสนี้ 794 ล้านบาท หรือ 2,200 ล้านบาทสำหรับครึ่งปีแรก ตลาด High-rise มีปัญหาจากหลายปัจจัย เช่น เศรษฐกิจ สงคราม และ Earthquake แต่ Low-rise เติบโตได้ดี

• **ลูกค้า:** Local 55% Overseas 45%
• **Project:** Noble 31% Joint Venture 69%

Transfer ในไตรมาส 2 อยู่ที่ 1,198 ล้านบาท รวม 2 ไตรมาส 2,578 ล้านบาท Low-rise เติบโตสูง Local เป็นลูกค้าส่วนใหญ่ (95%) และส่วนใหญ่เป็นโครงการ Noble (66%)

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges)

Backlog Snapshot ณ สิ้นเดือนมิถุนายน อยู่ที่ 25,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็น High-rise (95%) และ Noble ล้วนๆ (53%) ส่วนใหญ่ยังไม่ Complete (รอสร้าง) แต่มี Complete แล้ว 1,200 ล้านบาท และคาดว่าจะเสร็จภายในปีนี้ 8,600 ล้านบาท

Inventory Snapshot ณ สิ้นเดือนมิถุนายน อยู่ที่ 38,567 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็น Noble ล้วนๆ (29,000 ล้านบาท) คอนโดเป็นส่วนใหญ่ (63%) และ Low-rise 37% มี Complete แล้ว 9,000 ล้านบาท และคาดว่าจะเสร็จภายในปีนี้ 8,700 ล้านบาท ที่เหลือจะทยอยเสร็จในปีหน้า

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation)

คุณแฟรงค์ (Overseas) ยอมรับว่าปีนี้ยัง Perform ได้ไม่ดีนักเมื่อเทียบกับปี 2567 ที่ทำ New Record ปัญหาหลักคือผลกระทบจากสงครามการค้าและ Earthquake ทำให้ลูกค้าไม่มั่นใจและชะลอการตัดสินใจ

อย่างไรก็ตาม ทีม Overseas ทำงานต่อเนื่องในการ Diversify ไปยังตลาดใหม่ๆ เช่น ไต้หวันและเมียนมา และขยายฐานลูกค้าที่พูดภาษาอังกฤษได้ ตัวเลขการเติบโตจากลูกค้ากลุ่มใหม่ๆ เหล่านี้สูงขึ้นมาก

เราเตรียมแคมเปญ "Deferred Payment" สำหรับ Overseas โดยให้จ่ายเพียง 70% ที่เหลือผ่อนจ่ายระยะยาว เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจลงทุน โดยจะเริ่มที่ Noble Around Ari และ New Connect House Don Mueang และขยายไปยังโครงการอื่นๆ ที่เหมาะสม

นอกจากนี้ เรายังจัดแคมเปญ Workshop และ Open House เพื่อกระตุ้นยอดขาย และให้ Sale Channel ได้เห็นโครงการ

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends)

Transfer 2568 เกิดจากโครงการต่างๆ เช่น นิวเมกะ บางนา, Terra, Aqua และ Noble Around Ari แม้จะชะลอตัวบ้าง แต่ Product ที่หลากหลายยังช่วย Generate ยอดขายได้

โครงการ New Ewo Ari, Noble Form, Noble Create และ New Revive Ratchaburana จะเสร็จพร้อมกันในไตรมาส 3 และ 4 รวมมูลค่า 8,600 ล้านบาท

เราจะใช้แคมเปญ Deferred Payment กับตลาด Local ด้วย เพื่อแก้ Pain Point ด้านราคา และลด Cost ในการเข้าอยู่

เรายังคง Diversify Brand ไปยัง New Brand ที่ Affordable และแข็งแกร่งขึ้นเรื่อยๆ รวมถึง Joint Venture กับ Strategic Partner (10 โครงการ มูลค่า 30,000 ล้านบาท) เพื่อ Diversify เงินลงทุน

Overseas ยังคงแข็งแกร่งขึ้นเรื่อยๆ และช่วยลดการพึ่งพาตลาด Local เรายัง Diversify ไปยังกลุ่มการลงทุนที่เกี่ยวเนื่อง เช่น บริษัท Serve ที่ Complement ธุรกิจ Residential ของเรา

Q&A Session (นาทีที่ 28:54)

* **แนวโน้มผลประกอบการไตรมาส 3 และปัจจัยขับเคลื่อน** * Transfer อาจไม่สูงเท่า First Half * โครงการเสร็จ 4 โครงการใหญ่ (8,000 ล้านบาท) ในไตรมาส 3-4 * โดยรวมทั้งปีไม่น่าห่วง เพราะมี Backlog รองรับแล้ว * **ทิศทางครึ่งปีหลัง: แนวราบ-แนวสูง** * ภาพรวมยังไม่มีข่าวดีชัดเจน * แนวโน้มดอกเบี้ยไม่ปรับขึ้น น่าจะส่งผลดี * **แนวราบ:** กระเตื้องขึ้นมากช่วงเกิด Chaos * **แนวสูง:** ผลกระทบ Earthquake จบแล้ว * หากดอกเบี้ยลดลง + มีแคมเปญที่เหมาะสม น่าจะกลับสู่เส้นทางเดิมได้ * **Backlog คงเหลือ** * 25,000 ล้านบาท * 8,600 ล้านบาท จะ Complete และโอนในไตรมาส 3-4 * **กระแสการขายบ้าน Renovate** * Serve เกาะติด Trend นี้ตลอด * ยังไม่เป็น Volume ที่น่าเป็นห่วง * Serve เป็น Arm Length ช่วยดูแลลูกค้าที่ซื้อ Noble ไปแล้ว * **ทิศทางการดำเนินงานช่วงครึ่งปีหลัง** * ครึ่งปีแรกสะดุด แต่มี Wave การรับรู้รายได้จาก Backlog ในไตรมาส 3-4 * DE Ratio จะลดลง มีความแข็งแรงทางการเงิน * **แผนเปิดโครงการใหม่** * มีแนวราบ 2 โครงการ * ยัง Monitor สถานการณ์ใกล้ชิด * ถ้าเปิดแล้ว Response ไม่ดี จะเลื่อนไปปีหน้า * **ยอดขาย Year-to-Date** * 2,283 ล้านบาท (First Half) * Focus ที่ Transfer เป็นหลัก (เป้า 15,000 ล้านบาท) * ไม่เน้น Pre-sale ใหม่ หากไม่คุ้มค่า * **กลยุทธ์ขับเคลื่อน** * Diversify กลุ่มลูกค้า (Overseas + Local) * Globalized Segmentation * Location สินค้าหลากหลาย * Joint Venture * **ปัจจัยภายนอกที่ควบคุมไม่ได้ (การเมือง, สงคราม)** * **Diversify Brand:** สร้าง Segmentation ให้ครอบคลุม * **Overseas:** มีหน่วยงานดูแลโดยเฉพาะ * **สิ่งที่สำคัญในการดำเนินธุรกิจ** * Diversify กลุ่มลูกค้าและสินค้า * Diversify Location * Joint Venture * **Deferred Payment Scheme (แคมเปญใหม่)** * ตลาดต่างประเทศ: ไม่ต้องกังวลเรื่องโควตา * การลงทุน: จ่าย 70% เข้าอยู่ได้เลย * Discount 30% * Defer ส่วนที่เหลือออกไปไกล * ตลาดในประเทศ: คล้ายกัน แต่ % อาจต่างกัน * **แรงงานกัมพูชา** * กระตุกไปช่วงแรก แต่ตอนนี้ Settled แล้ว

สรุป

Noble Development เผชิญความท้าทายในครึ่งปีแรกจากปัจจัยภายนอก แต่ยังคงมุ่งเน้นการ Diversify ธุรกิจ ทั้งในแง่ของกลุ่มลูกค้า สินค้า และทำเลที่ตั้ง กลยุทธ์หลักคือการเพิ่มความแข็งแกร่งให้ธุรกิจ Overseas และใช้แคมเปญ Deferred Payment เพื่อกระตุ้นยอดขาย โดยคาดหวังว่าผลประกอบการจะดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในครึ่งปีหลังจากการรับรู้รายได้จาก Backlog จำนวนมาก