บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

text-primary ไฮไลท์สำคัญ

AP Thailand รายงานกำไรสุทธิ 1 พันล้านบาทใน Q2/2568 (+17% q-q, -21% y-y) เป็นไปตามที่ FSSIA คาดการณ์ไว้ การเติบโต q-q มาจากการเติบโตของการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบ แต่การลดลง y-y เป็นผลมาจากอัตรากำไรขั้นต้นที่ลดลงและการแบ่งส่วนกำไรจากบริษัทร่วมทุน (JVs) ที่ลดลง

text-primary ผลการดำเนินงาน

รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 30% q-q และ 3% y-y เป็น 9.7 พันล้านบาทใน Q2/2568 โดยมีปัจจัยขับเคลื่อนหลักมาจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบที่แข็งแกร่ง ซึ่งสูงที่สุดในรอบสามปีที่ 9.2 พันล้านบาท (+25% q-q, +20% y-y) ได้รับการสนับสนุนจากการรับรู้ backlog จาก Q1/2568 ในขณะเดียวกัน การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมอยู่ที่ 492 ล้านบาท ลดลง 72% y-y เนื่องจากมีจำนวนยูนิตพร้อมเข้าอยู่อาศัยน้อยลง แต่เพิ่มขึ้น 11 เท่า q-q ขับเคลื่อนโดยคอนโดมิเนียมที่สร้างใหม่

อัตรากำไรขั้นต้นจากอสังหาริมทรัพย์ใน Q2/2568 อยู่ที่ 29.2% ลดลงจาก 31.5% ใน Q1/2568 และ 33.1% ใน Q2/2567 เนื่องจากแรงกดดันจาก project mix โดยเฉพาะจากโครงการแนวราบที่ใกล้ปิดโครงการ และอัตรากำไรขั้นต้นที่ต่ำลงจากคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จใหม่

ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) ต่อรายได้ทรงตัว q-q และ y-y ที่ 19% ใน Q2/2568 ในขณะที่ดอกเบี้ยจ่ายรวม 139 ล้านบาท ลดลง 21% q-q และ 20% y-y ส่วนแบ่งกำไรจาก JVs ลดลงเหลือ 86 ล้านบาท (-40% q-q, -44% y-y) แม้ว่าจะมีคอนโดมิเนียม JV สร้างเสร็จใหม่สองแห่งใน Q2/2568 แต่การโอนกรรมสิทธิ์เริ่มขึ้นในช่วงปลายไตรมาส

text-primary แนวโน้ม

FSSIA มองว่าแนวโน้ม Q3/2568 สดใสขึ้น โดยได้รับการสนับสนุนจากยอดขายรอรับรู้ (presales) ในเดือนกรกฎาคมที่ 4.3 พันล้านบาท คิดเป็น 52% ของยอดขายรอรับรู้ใน Q2/2568 AP วางแผนที่จะเปิดตัวโครงการเชิงรุกมากขึ้น ด้วยมูลค่ารวม 27.4 พันล้านบาท (+226% q-q, +178% y-y) ประกอบด้วยโครงการแนวราบ 17 โครงการ (22.8 พันล้านบาท) และคอนโดมิเนียมหนึ่งแห่งชื่อ Life Udomsuk Station (4.6 พันล้านบาท โดยมีเป้าหมายอัตราการขาย 25-30%) ดังนั้น บริษัทจึงตั้งเป้ายอดขายรอรับรู้ใน Q3/2568 ที่ 13 พันล้านบาท ทรงตัว y-y แต่เพิ่มขึ้น 60% q-q

ผู้บริหารเชื่อว่าอัตรากำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ใน 2H25 สามารถปรับปรุงได้ทั้งในส่วนของโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม เป็นประมาณ 30-31% (เทียบกับ 29.2% ใน Q2/2568) ขับเคลื่อนโดยการเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ และคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จใหม่ใน Q4/2568 ซึ่งน่าจะมีอัตรากำไรขั้นต้นที่สูงขึ้น

กำไรสุทธิ 1H25 ของ AP อยู่ที่ 1.87 พันล้านบาท (-18% y-y) คิดเป็น 40% ของประมาณการทั้งปีของ FSSIA คาดการณ์ว่ากำไรใน Q3/2568 จะเพิ่มขึ้น q-q ขับเคลื่อนโดยการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม JV ขนาดใหญ่สองแห่งจาก Q2/2568 อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ การเติบโตของการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบควรได้รับประโยชน์จากการเปิดตัวโครงการใหม่ และการรับรู้ backlog จำนวน 16 พันล้านบาท ณ สิ้นเดือนกรกฎาคม ซึ่งประมาณ 9.6 พันล้านบาทอาจรับรู้ได้ใน 2H25

text-primary สรุป

FSSIA คงคำแนะนำ "ซื้อ" สำหรับ AP โดยมีราคาเป้าหมายที่ 9.00 บาท อิงจากวิธี Sum of the part (SOP) โดยพิจารณาจากมูลค่าปัจจุบันของธุรกิจหลักและมูลค่าของเงินลงทุนในบริษัทร่วม