บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

FSSIA ประเมินผลประกอบการ AP Thailand ในไตรมาส 2 ปี 2568 กำไรสุทธิเป็นไปตามคาดการณ์ พร้อมมองแนวโน้มไตรมาส 3 สดใสจากการเปิดตัวโครงการใหม่

ผลประกอบการ Q2/25: กำไรเติบโตตามคาด

AP Thailand รายงานกำไรสุทธิในไตรมาส 2 ปี 2568 ที่ 1 พันล้านบาท (+17% q-q, -21% y-y) เป็นไปตามที่ FSSIA คาดการณ์ไว้ การเติบโต q-q มาจากการเติบโตของการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบ แต่การลดลง y-y เป็นผลมาจากอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) ที่ลดลงและการแบ่งส่วนกำไรจากบริษัทร่วมทุน (JVs) ที่น้อยลง

การโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 30% q-q และ 3% y-y เป็น 9.7 พันล้านบาท โดยมีปัจจัยขับเคลื่อนหลักมาจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบที่แข็งแกร่ง ซึ่งสูงที่สุดในรอบสามปี ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมลดลง 72% y-y เนื่องจากมีหน่วยพร้อมโอนน้อยลง

อัตรากำไรขั้นต้นของอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 2 ปี 2568 อยู่ที่ 29.2% ลดลงจาก 31.5% ในไตรมาส 1 ปี 2568 และ 33.1% ในไตรมาส 2 ปี 2567 เนื่องจากแรงกดดันจากส่วนผสมของโครงการ โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ใกล้ปิดโครงการ และอัตรากำไรขั้นต้นที่ต่ำกว่าจากคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จใหม่

ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) ต่อรายได้ทรงตัว q-q และ y-y ที่ 19% ในไตรมาส 2 ปี 2568 ในขณะที่ดอกเบี้ยจ่ายรวม 139 ล้านบาท ลดลง 21% q-q และ 20% y-y ส่วนแบ่งกำไรจาก JVs ลดลงเหลือ 86 ล้านบาท (-40% q-q, -44% y-y) แม้ว่าจะมีคอนโดมิเนียม JV ที่สร้างเสร็จใหม่สองแห่งในไตรมาส 2 ปี 2568 แต่การโอนกรรมสิทธิ์เริ่มขึ้นในช่วงปลายไตรมาส

แนวโน้ม Q3/25: สดใสจากการเปิดตัวโครงการใหม่

FSSIA มองว่าแนวโน้มในไตรมาส 3 ปี 2568 สดใสขึ้น โดยได้รับการสนับสนุนจากยอดขายรอรับรู้รายได้ (presales) ในเดือนกรกฎาคมที่ 4.3 พันล้านบาท คิดเป็น 52% ของยอด presales ในไตรมาส 2 ปี 2568 AP Thailand วางแผนที่จะเปิดตัวโครงการเชิงรุกมากขึ้น โดยมีมูลค่ารวม 27.4 พันล้านบาท (+226% q-q, +178% y-y) ประกอบด้วยโครงการแนวราบ 17 โครงการ (22.8 พันล้านบาท) และคอนโดมิเนียมหนึ่งโครงการชื่อ Life Udomsuk Station (4.6 พันล้านบาท โดยมีเป้าหมายอัตราการขาย 25-30%) ดังนั้นบริษัทจึงตั้งเป้ายอด presales ในไตรมาส 3 ปี 2568 ที่ 13 พันล้านบาท ทรงตัว y-y แต่เพิ่มขึ้น 60% q-q

ผู้บริหารเชื่อว่าอัตรากำไรขั้นต้นของการขายอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งหลังของปี 2568 อาจปรับตัวดีขึ้นทั้งในส่วนของโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม มาอยู่ที่ประมาณ 30-31% (เทียบกับ 29.2% ในไตรมาส 2 ปี 2568) โดยมีปัจจัยขับเคลื่อนมาจากการเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่และคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จใหม่ในไตรมาส 4 ปี 2568 ซึ่งน่าจะมีอัตรากำไรขั้นต้นที่สูงขึ้น

กำไรสุทธิในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ของ AP Thailand อยู่ที่ 1.87 พันล้านบาท (-18% y-y) คิดเป็น 40% ของประมาณการทั้งปีของ FSSIA คาดการณ์ว่ากำไรในไตรมาส 3 ปี 2568 จะเพิ่มขึ้น q-q โดยได้รับการสนับสนุนจากการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม JV ขนาดใหญ่สองแห่งอย่างต่อเนื่องจากไตรมาส 2 ปี 2568 นอกจากนี้ การเติบโตของการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบควรได้รับประโยชน์จากการเปิดตัวโครงการใหม่และการรับรู้รายได้จาก backlog จำนวน 16 พันล้านบาท ณ สิ้นเดือนกรกฎาคม ซึ่งประมาณ 9.6 พันล้านบาทอาจรับรู้ได้ในครึ่งหลังของปี 2568

ราคาเป้าหมายและคำแนะนำ

FSSIA คงราคาเป้าหมายของ AP Thailand ที่ 9.00 บาท (Upside +17.6%) อิงตามวิธี Sum of the parts (SOTP) โดยพิจารณาจากมูลค่าของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมทุน

สรุป

FSSIA มีมุมมองเชิงบวกต่อ AP Thailand โดยคาดว่าผลประกอบการจะเติบโตต่อเนื่องในครึ่งหลังของปี 2568 จากการเปิดตัวโครงการใหม่และการรับรู้รายได้จาก backlog ที่มีอยู่