B-WORK: รายได้รวมลดลงเล็กน้อย แต่ Net Investment Income เพิ่มขึ้น 2.1% จากการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี

B-WORK: รายได้รวมลดลงเล็กน้อย แต่ Net Investment Income เพิ่มขึ้น 2.1% จากการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี

1. Highlights

ภาพรวมไตรมาส 2/2569 กองทรัสต์ B-WORK มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อย 1.6% YoY แต่สามารถควบคุมค่าใช้จ่ายได้ดีขึ้น 6.9% YoY ทำให้ Net Investment Income เพิ่มขึ้น 2.1% YoY อย่างไรก็ตาม มีผลขาดทุนสุทธิจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ 11.3 ล้านบาท ซึ่งเกิดจากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินใหม่ของ True Tower 2 ที่มี Net Loss 66 ล้านบาท หักลบกับ True Tower 1 ที่มี Net Gain 54 ล้านบาท

True Tower 1 ยังคงมีอัตราการเช่าสูงถึง 99% และมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 3% YoY ในขณะที่ True Tower 2 อัตราค่าเช่าเฉลี่ยเริ่มปรับสู่ระดับตลาด และคาดว่าอัตราการเช่าจะลดลงในครึ่งหลังของปี 2569

2. Hero Story

"การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ" เป็นฮีโร่ของไตรมาสนี้ แม้รายได้รวมจะลดลงเล็กน้อย แต่การลดลงของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (Operational Expenses) และค่าใช้จ่ายทางการเงิน (Financial Expenses) ที่เกิดจากการลดลงของเงินต้นเงินกู้และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ทำให้ Net Investment Income ยังคงเติบโตได้ 2.1% YoY ซึ่งแสดงถึงความสามารถในการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายที่ดีเยี่ยม

3. Outlook

• True Tower 1: คาดว่าจะรักษาระดับอัตราการเช่าที่สูงและอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่เติบโตได้ต่อเนื่อง
• True Tower 2: คาดว่าอัตราค่าเช่าเฉลี่ยจะค่อยๆ ปรับสู่ระดับตลาด (ปัจจุบัน 490 บาท/ตร.ม./เดือน เทียบกับ Market Rent 350-450 บาท/ตร.ม./เดือน) และอัตราการเช่าคาดว่าจะลดลงในครึ่งหลังของปี 2569
• ตลาดอาคารสำนักงาน: ผู้บริหารมองเห็นสัญญาณที่ดีขึ้นในบางส่วน โดย Net Take-up เริ่มเป็นบวก แต่พื้นที่ว่างสะสมยังคงสูง ทำให้ตลาดยังมีการแข่งขันสูง คาดว่าสถานการณ์จะดีขึ้นในปี 2570-2571
• แผน Refinance: อยู่ระหว่างดำเนินการ คาดว่าจะแล้วเสร็จและได้ข้อสรุปภายในปี 2570
• แผน Renovate: True Tower 1 ยังไม่มีแผน Renovate ใหญ่ ส่วน True Tower 2 อยู่ระหว่างศึกษาความเป็นไปได้ในการปรับปรุงระบบเพื่อประหยัดพลังงาน โดยพิจารณาความคุ้มค่าของการลงทุน

4. ความเสี่ยง

• การแข่งขันในตลาดอาคารสำนักงาน: มีอาคารสำนักงานใหม่เปิดตัวในพื้นที่ใกล้เคียง (AIA Connect และ B1 Tower) ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่ออัตราค่าเช่าตลาดในโซนรัชดาภิเษก โดยเฉพาะ True Tower 2
• อัตราการเช่าของ True Tower 2: คาดว่าจะลดลงสู่ระดับตลาด ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อรายได้ค่าเช่าโดยรวมของกองทรัสต์
• การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน: การประเมินมูลค่าทรัพย์สินใหม่ที่อาจส่งผลให้เกิดผลขาดทุนสุทธิจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ ซึ่งส่งผลกระทบต่อ Net Asset Value (NAV)

5. Q&A Highlights

• Q1: สถานการณ์ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในปีนี้เป็นอย่างไร? Supply ใหม่ยังคงมากกว่า Demand หรือไม่? คาดว่า Supply ใหม่จะชะลอตัวในปีใด? มีอาคารสำนักงานใหม่เปิดในพื้นที่ใกล้เคียง B-WORK หรือไม่? (13:40)

* A1: ปี 2569 เริ่มเห็นสัญญาณที่ดีขึ้นในบางส่วน โดย Net Take-up เริ่มเป็นบวก แต่พื้นที่ว่างสะสมยังคงสูง ทำให้ตลาดยังมีการแข่งขันสูง คาดว่าภาพรวมจะดีขึ้นในปี 2570 และ 2571 มีอาคารใหม่เปิดในพื้นที่ใกล้เคียง True Tower 1 คือ AIA Connect และ B1 Tower ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่ออัตราค่าเช่าตลาดในโซนรัชดาภิเษก แต่กลุ่มผู้เช่าหลักของ True Tower 1 ยังคงเป็นกลุ่ม True และ CP ซึ่งใช้เป็นสำนักงานใหญ่ จึงคาดว่าจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก

• Q2: แผน Refinance คืบหน้าไปถึงไหนแล้ว? มีโอกาสเพิ่มอัตราการจ่ายผลตอบแทนหลัง Refinance หรือไม่? (15:38)

* A2: อยู่ระหว่างดำเนินการ คาดว่าจะแล้วเสร็จและได้ข้อสรุปภายในปี 2570 ส่วนโอกาสในการเพิ่มอัตราการจ่ายผลตอบแทนนั้น ต้องพิจารณาจากเงื่อนไขการ Refinance ที่ได้รับจากธนาคาร

• Q3: คาดการณ์การ Renovate ใหญ่ของ True Tower 1 และ True Tower 2 ในปีใด? (16:20)

* A3: ณ ตอนนี้ True Tower 1 ยังไม่มีแผน Renovate ใหญ่ ส่วน True Tower 2 เพิ่งมีการ Renovate เพื่อปรับภาพลักษณ์ไปเมื่อปีที่แล้ว ปัจจุบันอยู่ระหว่างศึกษาแผนปรับปรุงระบบเพื่อประหยัดพลังงาน โดยพิจารณาความคุ้มค่าของการลงทุน