สรุปผลการดำเนินงาน AIMCG ไตรมาส 1/2569: เร่งเครื่องปรับโฉมโครงการรับการเติบโต
ไฮไลท์สำคัญ: เดินหน้า Repositioning ทรัพย์สิน
AIMCG เปิดฉากไตรมาส 1/2569 ด้วยกลยุทธ์การปรับโครงสร้างการใช้ประโยชน์พื้นที่เช่าเชิงรุก โดยมีจุดเปลี่ยนสำคัญคือการทำ Repositioning โครงการ Role 55 จากเดิมที่จำกัดเฉพาะช่วงกลางคืน สู่การเปิดให้บริการเต็มรูปแบบตลอดทั้งวัน ส่งผลให้มีผู้เช่ารายใหม่เข้ามาอย่างรวดเร็ว ขณะที่โครงการ UD Town และ Porto Chino ยังคงเป็นเสาหลักในการสร้างรายได้ผ่านการบริหารจัดการสัญญาเช่าที่ยืดหยุ่นขึ้น
"การปรับโฉมโครงการ Role 55 สู่การใช้งานตลอดทั้งวัน คือกุญแจสำคัญที่สร้างโอกาสรายได้ระยะยาวและลดภาระการลงทุนรีโนเวทของกองทุน"
เนื้อหาผลประกอบการ: รายได้ชะลอตัวช่วงเปลี่ยนผ่าน
ในไตรมาสนี้ AIMCG มีรายได้รวมเพิ่มขึ้น 1% (QoQ) แต่ลดลง 2% (YoY) โดยปัจจัยบวกมาจากการรับรู้รายได้เต็มไตรมาสของ Village Hub และรายได้ค่าสาธารณูปโภคจาก Porto Chino อย่างไรก็ตาม รายได้ที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนเป็นผลมาจากโครงการ Role 55 ที่อยู่ในช่วง Rent-free period และการปรับโครงสร้างสัญญาเช่า ทั้งนี้ กองทุนมีอัตราการเช่า (Occupancy Rate) อยู่ที่ประมาณ 78% โดยมีสัดส่วนสัญญาเช่าเกิน 5 ปีอยู่ที่ 28% และเพิ่มสัดส่วน Freehold เป็น 37.4% จากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการ Porto Chino ด้านกำไรทางการเงิน (Net Investment Income) อยู่ที่ 15 ล้านบาท โดยไม่มีรายการพิเศษหรือการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเข้ามากระทบ
ข้อสังเกต: ความท้าทายจากปัจจัยภายนอกและภาระหนี้
กองทุนเผชิญความท้าทายสำคัญจากการตั้งสำรองหนี้สงสัยจะสูญ (ECL) สูงถึง 35 ล้านบาท ในโครงการ UD Town ซึ่งเกิดจากการเช่ากลับโดยผู้ขายโครงการเอง นอกจากนี้ ปัจจัยภายนอกอย่างการก่อสร้างถนนพระรามสองที่ล่าช้ายังเป็นอุปสรรคต่อแผนการรีโนเวทโครงการ Porto Chino และ Role 55 รวมถึงภาวะเศรษฐกิจโลกที่กดดันกำลังซื้อในกลุ่มธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม ซึ่งเป็นกลุ่มผู้เช่าหลักของกองทุน
สรุปทิศทาง: มุ่งเน้นเสถียรภาพและการเติบโตในไตรมาส 3
เป้าหมายระยะสั้นของ AIMCG คือการเร่งปิดสัญญาเช่าในโครงการ Role 55 ให้เต็ม 100% ภายในไตรมาส 3/2569 ซึ่งจะช่วยสนับสนุนการจ่ายผลตอบแทนที่ระดับ 0.02 บาทต่อหน่วยให้มีความต่อเนื่อง ส่วนโครงการ Porto Chino อยู่ระหว่างวางแผนปรับปรุงโดยใช้เงินสำรอง 51.8 ล้านบาท ซึ่งกองทุนยืนยันว่าเพียงพอต่อการดำเนินงาน โดยภาพรวมกองทุนยังคงเน้นการบริหารจัดการกระแสเงินสดเพื่อให้สามารถจ่ายผลตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยได้อย่างสม่ำเสมอ
เจาะประเด็นร้อน (Q&A)
- ความคืบหน้า UD Town: อยู่ระหว่างเจรจาทางออกหนี้ค้าง โดยคาดว่าจะขออนุมัติจากผู้ถือหน่วยได้ภายในปี 2569
- โครงการ Porto Chino: แผนปรับปรุงโครงการคาดว่าจะใช้เวลาดำเนินการไม่น้อยกว่า 12 เดือน
- การจ่ายผลตอบแทน: หากโครงการ Role 55 เปิดบริการเต็มรูปแบบและกระแสเงินสดเพียงพอ กองทุนจะสามารถรักษาการจ่ายผลตอบแทนที่ 0.02 บาทต่อหน่วยได้อย่างต่อเนื่อง
- สถานะการเช่า Role 55: มีสัญญาณบวกชัดเจน คาดว่าจะปิดสัญญาเช่าส่วนที่เหลือได้ภายในไตรมาส 3/2569