บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

ASPS ยังคงแนะนำ Outperform สำหรับ CPN และ CENTEL หลังต่อสัญญาเช่าที่ดินลาดพร้าว ช่วยการันตีรายได้ต่อเนื่องในทำเลศักยภาพ พร้อมแผนพัฒนาโครงการใหม่หนุนการเติบโตระยะกลาง-ยาว

ไฮไลท์สำคัญ

บริษัท SRTA ซึ่งเป็นบริษัทลูกของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ได้บรรลุข้อตกลงและลงนามในสัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของโครงการเซ็นทรัลลาดพร้าว กับบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา (CID) ซึ่งเป็นผู้เช่าปัจจุบันในเครือเซ็นทรัล สัญญาเช่ามีระยะเวลา 30 ปี (19 ธ.ค. 2571 - 18 ธ.ค. 2601) คิดเป็นมูลค่ารวม 4.25 หมื่นล้านบาท โดยแบ่งเป็นค่าเช่าที่ดิน 3.98 หมื่นล้านบาท และค่าธรรมเนียม 2.7 พันล้านบาท

รายละเอียดสัญญาเช่า

สัญญาเดิมที่จะสิ้นสุดในวันที่ 18 ธ.ค. 2571 มีอายุสัญญา 20 ปี คิดเป็นมูลค่าสิทธิการเช่า 2.1 หมื่นล้านบาท (สัญญาเดิมทำโดยตรงกับ รฟท.) ค่าเช่าใหม่จะทยอยจ่าย โดยเริ่มต้นปีแรกที่ 1.3 พันล้านบาท และจะมีการปรับขึ้นแบบขั้นบันไดในช่วง 10 ปีสุดท้ายของสัญญา (ปีที่ 21-30) ซึ่งค่าเช่าเฉลี่ยจะเพิ่มขึ้นเป็นกว่า 2 พันล้านบาทต่อปีจนครบกำหนดสัญญา

มุมมองและการวิเคราะห์

บล.เอเซีย พลัส (ASPS) มีมุมมองเชิงบวกต่อการต่อสัญญาของ CPN เนื่องจากโครงการเซ็นทรัลลาดพร้าวเป็นโครงการสำคัญ (Flagship Project) ของบริษัท โดยมีพื้นที่เช่า 4.33 หมื่นตร.ม. และอาคารสำนักงาน 1.6 หมื่นตร.ม. แม้ว่าจะมีสัดส่วนเพียง 3% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด แต่ก็สามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีมากด้วยอัตราการเช่าสูงต่อเนื่อง 99% และอัตราค่าเช่าสูงสุดในพอร์ต

สำหรับ CENTEL โรงแรม Centara Grand at Central Plaza Ladprao Bangkok คิดเป็นสัดส่วนรายได้ราว 8% ของรายได้โรงแรม (หรือ 3.5% ของรายได้รวม) ได้ประโยชน์ในเชิงของการหมดความเสี่ยงด้านการต่อสัญญา

คำแนะนำและราคาเป้าหมาย

ASPS ยังคงแนะนำ "Outperform" สำหรับ CPN ด้วยราคาเป้าหมาย 72.00 บาท และ CENTEL ด้วยราคาเป้าหมาย 36.00 บาท โดยมองว่าการต่อสัญญาล่าสุดจะทำให้บริษัทมีความต่อเนื่องในการสร้างรายได้ค่าเช่าและผลตอบแทนแก่ผู้ถือหุ้น รวมถึงการพัฒนาโครงการ The Central พหลโยธิน ซึ่งจะช่วยเสริมความแข็งแกร่งของโครงการโซนกรุงเทพตอนเหนือมากยิ่งขึ้น

นอกจากนี้ ASPS คาดการณ์ว่ากำไรปกติของ CENTEL ในปี 2569 จะขยายตัวเด่นสุดในกลุ่มฯ เนื่องจากผลขาดทุนจากโรงแรมใหม่ในมัลดีฟส์ทยอยลดลง รวมถึงมีการนำ AI มาใช้เสริมกลยุทธ์การตลาด